超高回報(bào)不輕信 周邊租金多考察 

 

300萬元級(jí)以上的投資者已經(jīng)具有非常廣的選擇余地。如果只考慮投資一個(gè)單位，可以選擇甲級(jí)寫字樓或者是含金量較高的社區(qū)或商業(yè)街的底商，如果是投資單位價(jià)值量較低的SOHO公寓，可以考慮一次性投資多個(gè)帶租約的酒店公寓。 

 

1、選大不選小 

 

能夠一次性拿出300萬元以上的較大資金來買鋪的投資者，已經(jīng)具有較大的自主權(quán)。對(duì)于具有較強(qiáng)實(shí)力的投資者來說，原則上不購(gòu)買金額較小、投資門檻較低的品種，比如SOHO、LOFT、產(chǎn)權(quán)式包租商鋪、專業(yè)市場(chǎng)等最好不再選擇，進(jìn)而直接投資價(jià)值含金量較高的社區(qū)人氣底商街鋪、口岸位置好的甲級(jí)寫字樓?，F(xiàn)在100萬元以內(nèi)的中小額商業(yè)地產(chǎn)投資品已經(jīng)是魚龍混雜惡性競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商更是開出大量不現(xiàn)實(shí)的投資回報(bào)承諾，在這樣的背景下有實(shí)力的投資者最好選擇門檻較高、被外界因素影響較小的社區(qū)底商、口岸好潛力佳的甲級(jí)寫字樓等，即便目前其售價(jià)稍高。 

 

商業(yè)投資同樣是“世上沒有免費(fèi)的午餐”，諸如年投資回報(bào)超15%、5年無條件全款返房款等聽起來極為誘人的商鋪投資者一定要謹(jǐn)慎選擇。“現(xiàn)在社區(qū)底商投資回報(bào)在3%都很普遍，5%的投資回報(bào)都不錯(cuò)了，動(dòng)輒15%、20%的年投資回報(bào)哪有這么容易，有這么好的鋪?zhàn)娱_發(fā)商自己也不會(huì)賣。”四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)冉立春提醒投資者，不要輕信開發(fā)商的回報(bào)承諾，超高回報(bào)率背后一定有隱情。

 

2、社區(qū)底商依然是首選 

 

對(duì)于300萬元以上級(jí)的投資者，四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)冉立春建議入住人口較多商氣旺的社區(qū)底商是首選。尺度地產(chǎn)董事長(zhǎng)曾祥庸分析好的商鋪往往適用行業(yè)廣泛、人流量大、目標(biāo)人流檔次高。 

 

“目前成都社區(qū)底商一般單價(jià)在3到5萬元/平方米，100平方米售價(jià)就在三五百萬，80到100平方米左右是便利型店面最好的戶型面積。”冉立春認(rèn)為，現(xiàn)在成都商業(yè)出現(xiàn)兩極發(fā)展趨勢(shì)很明顯：一是目的性消費(fèi)，比如買家居飾品就到宜家，買家電到國(guó)美蘇寧，周末休閑逛街到萬象城、環(huán)球中心；二是便利性消費(fèi)，比如現(xiàn)在成都遍地開花的711超市、WOWO超市等，投資大型購(gòu)物中心要謹(jǐn)慎，畢竟不是你自己在經(jīng)營(yíng)，未來商鋪價(jià)值會(huì)受制于人，自主性極強(qiáng)的便利性社區(qū)商鋪?zhàn)匀怀蔀槭走x。 

 

3、不是專業(yè)商家就別選專業(yè)市場(chǎng) 

 

購(gòu)物中心的鋪?zhàn)雍蛯I(yè)生產(chǎn)的鋪?zhàn)右?jǐn)慎選擇。如果你是皮鞋老板可以考慮投資皮鞋城，你是做商貿(mào)的可以考慮投資商貿(mào)城，你是做機(jī)電的可以考慮投資機(jī)電城，“如果你不是專業(yè)商家就千萬別選專業(yè)市場(chǎng)，”冉立春強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在專業(yè)市場(chǎng)“水很深”，沒有專業(yè)背景一切專業(yè)市場(chǎng)慎選。 

 

冉立春告訴成都商報(bào)記者，現(xiàn)在專業(yè)市場(chǎng)的鋪?zhàn)?、?gòu)物中心包租鋪往往因?yàn)橥顿Y門檻較低而備受中小投資者歡迎，但對(duì)于300萬元級(jí)以上客戶就不要去“湊熱鬧”了，300萬已經(jīng)足夠你投資其他形態(tài)的商業(yè)。“成都的熊貓城是最典型的案例，當(dāng)時(shí)熊貓城1、2樓商鋪全部對(duì)外出售，但最后經(jīng)營(yíng)又是熊貓城統(tǒng)一來經(jīng)營(yíng)，你的投資收益將嚴(yán)重依賴于運(yùn)營(yíng)商的經(jīng)營(yíng)能力，如果運(yùn)營(yíng)商沒有運(yùn)營(yíng)實(shí)力，你的鋪?zhàn)訉?shí)際上就是倉(cāng)庫。”冉立春表示，專業(yè)市場(chǎng)、購(gòu)物中心都是這個(gè)問題，一旦專業(yè)市場(chǎng)、購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困境就容易產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，這就等于把自己的命運(yùn)交給了別人。 

 

4、好鋪?zhàn)拥锰猿鰜?nbsp;

 

成都商報(bào)上月剛剛舉行一場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)投資分享會(huì)，成都資深商業(yè)地產(chǎn)投資人黃海在會(huì)上透露，“過去一年下來能夠淘到不少好鋪，但現(xiàn)在一年能夠找到兩三個(gè)好鋪?zhàn)右呀?jīng)很不錯(cuò)。”黃海表示好鋪?zhàn)訉?shí)際上是淘出來的，近兩年商鋪的投資回報(bào)率下滑厲害，性價(jià)比高發(fā)展?jié)摿Υ蟮纳啼伂F(xiàn)在已經(jīng)很難找。 

 

但也不可否認(rèn)，現(xiàn)在口岸稍好的底商價(jià)格虛高，據(jù)成都商報(bào)記者調(diào)查了解，市中心一環(huán)邊上的商鋪有的底商報(bào)價(jià)已經(jīng)高達(dá)10萬元，而沿一環(huán)路底商租金也才100多一平方米，照此計(jì)算這樣的商鋪年投資回報(bào)率低于2%。在購(gòu)買社區(qū)底商的同時(shí)投資者同樣要擦亮眼睛，現(xiàn)在社區(qū)底商鋪面價(jià)格虛火嚴(yán)重。 

 

現(xiàn)在711這樣的連鎖超市能夠給到的月租金頂多也就在100元左右，但現(xiàn)在單價(jià)動(dòng)輒三五萬的底商投資回報(bào)率已經(jīng)很難保證，因此這就需要投資者大量地考察商鋪，要淘到一個(gè)高收益的商鋪越來越困難，但并不表示沒有好鋪?zhàn)樱凿佇枰氖悄托?。冉立春同時(shí)分析，除了長(zhǎng)線的租金回報(bào)外，投資獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的底商還有一個(gè)好處是可以享受商鋪?zhàn)陨淼亩唐谠鲋?，另外如果鋪?zhàn)映鲎饣貓?bào)率不佳還可以考慮自己經(jīng)營(yíng)。 

 

投資回報(bào) 

 

兩年前的社區(qū)底商回報(bào)率能夠維持在5%以上，但近兩年社區(qū)商鋪投資越來越火，目前在售的商鋪投資回報(bào)率都在5%左右及以下，有的底商年投資回報(bào)甚至只有2%、3%。北一環(huán)某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部人士透露，6米層高的底商去年售價(jià)是6萬元/平方米左右，但今年交房后月租金現(xiàn)在能夠維持在200多元/平方米，照此計(jì)算其年投資回報(bào)在5%左右。“投資者認(rèn)為月租金應(yīng)該在四五百，但市場(chǎng)根本無法支撐，我們現(xiàn)在在努力說服業(yè)主接受兩百多租金的現(xiàn)實(shí)。” 

 

風(fēng)險(xiǎn)提示 

 

對(duì)于甲級(jí)寫字樓的最大風(fēng)險(xiǎn)在于空置期，在空置期內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)、銀行按揭款等都是巨大壓力，尤其是甲級(jí)寫字樓往往物管費(fèi)較高，不少物管費(fèi)加空調(diào)費(fèi)每平方米都在10元左右甚至更高，300平方米物管費(fèi)一個(gè)月下來就是好幾千，如果是貸款買房再加上月供款每月壓力極大。 

 

社區(qū)商鋪的風(fēng)險(xiǎn)僅僅是來自于租金太低，如果你5萬元/平方米的鋪?zhàn)用吭伦饨鹬挥?00元，照此計(jì)算年投資回報(bào)只有2.4%，目前中信銀行3年定期存款的利率都是4.7%，比銀行定期存款回報(bào)率都還要低的投資，顯然是最失敗的投資。