上海海防邨小戶型2008年單價不到2萬元，2013年賣出了10萬元以上的天價。
一處位于上海市靜安區(qū)海防路410弄的陳舊小區(qū)，卻以超過10萬的房屋單價而備受矚目。
這就是始建于上個世紀90年代末的海防邨，一處上海優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房上漲的最典型的代表。
倒手學(xué)區(qū)房一月賺100萬元
史修風(fēng)是住商不動產(chǎn)的客戶經(jīng)理，他從2007年開始銷售靜安區(qū)的二手房，是對靜安區(qū)非常熟悉的房產(chǎn)中介。提到學(xué)區(qū)房，史修風(fēng)興奮地告訴第一財經(jīng)日報《財商》記者一個發(fā)生在他一位客戶身上的故事。
這個客戶就是王爸（化名），為了孩子能夠就讀靜安區(qū)最熱門的靜安教育學(xué)院附屬小學(xué)（下稱“靜教院附校”），王爸在今年4月份下手購入了一套海防邨72平方米的兩室戶，由于學(xué)校審查戶口是在每年的4月初，所以這個時間節(jié)點之前下手買房尤為關(guān)鍵。當(dāng)時這處房產(chǎn)的總價是400萬，對于一處房齡已經(jīng)有15年左右的老房屋，這套房屋的總價已經(jīng)相當(dāng)高了?？墒菦]想到才剛剛?cè)胧忠粋€月的時間，海防邨房價飛漲，已經(jīng)有房屋賣出了單價10萬以上的高價。也就是說王爸轉(zhuǎn)手就能獲得一筆不小的收益。
“因為房價短期內(nèi)漲幅太大，我當(dāng)時勸說王爸可以先轉(zhuǎn)手，再入手一套其他片區(qū)的學(xué)區(qū)房。”史修風(fēng)告訴本報記者。在考慮到房屋一個多月已經(jīng)有超過25%的巨大漲幅，王爸最后決定以510萬元的到手價轉(zhuǎn)手，賣給了一個急著要在時間節(jié)點之內(nèi)購買學(xué)區(qū)房的家庭。一個多月的時間獲利100多萬。
海防邨位于上海市的靜安區(qū)，這是上海市中心區(qū)域之一。著名的南京西路商圈就位于靜安區(qū)，再加上靜安區(qū)優(yōu)質(zhì)的小學(xué)資源比較集中，這里的學(xué)區(qū)房具備了地理和教育資源的雙重溢價。
海防邨的對口小學(xué)是靜教院附校，一位海防街道工作人員告訴記者：“靜安區(qū)面積狹小，但是卻有著多處優(yōu)質(zhì)的教育資源，擁有靜安院附校、靜安一師附小、第一中心小學(xué)和靜安實驗小學(xué)等多所優(yōu)質(zhì)小學(xué)。海防邨的優(yōu)勢在于，它同時對口了靜教院附校和附中，這里是大家擠破頭都要讀的學(xué)校。”
這位街道工作人員告訴記者一個案例，一戶人家就是由于自己的孩子沒能進入靜教院附校，此后兩年都沒讓孩子入學(xué)，非要上這所學(xué)校不可。
“學(xué)區(qū)房的價值有很大部分的溢價是教育資源的爭奪，與其說購房者是買房子，不如說是買受教育的權(quán)利。父母為了提高自己孩子的升學(xué)比例，他們愿意為這件事情付出溢價。”上海乘星行行銷服務(wù)機構(gòu)總經(jīng)理李驍告訴記者。
記者采訪了解到，在上海學(xué)區(qū)房的概念主要集中在小學(xué)階段，與小學(xué)相比，幼兒園和初中的學(xué)區(qū)房的矛盾不是很尖銳。因為，幼兒園階段，孩子年齡尚小，家長對教育資源配置預(yù)期可以做出讓步。初中階段，民辦中學(xué)有不少優(yōu)秀學(xué)校，甚至優(yōu)于部分公立學(xué)校。
五年最高漲五倍
學(xué)區(qū)房的炒作并非今年始有，由于公辦小學(xué)入學(xué)條件一般包括房產(chǎn)位于學(xué)校學(xué)區(qū)內(nèi)、父母戶口在學(xué)區(qū)房內(nèi)、落戶年限等多重要求，這導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)公辦小學(xué)對口的學(xué)區(qū)房非常搶手。
以海防邨為例，由于是老小區(qū)，海防邨的過道十分狹窄，都是多層房屋，墻面已經(jīng)有些老舊了。據(jù)一些海防邨居民稱，因為老小區(qū)車位少，有時光是停車都要排隊，20分鐘才能停好車。
在海防邨內(nèi)記者見到了一對老夫妻，他們可以說是海防邨少有的原住民，海防邨剛一修建他們就住在這里，年輕時他們的女兒就就讀于靜教院附校，目前已經(jīng)工作了。這對夫妻多年以來都沒有另置房產(chǎn)，如今他們準備將老房子賣掉。
“這所房子1999年買入，57平方米，現(xiàn)在報價450萬元，賣了這套房子，他們可以在附近的長壽路上換一個100平方米以上的房子了。”住商不動產(chǎn)的銷售人員王權(quán)告訴記者。
在前兩年，海防邨可以算是陜西北路一帶最好的投資標(biāo)的，一所海防邨30平方米的房屋，在今年上半年的售價大概在250萬元左右，到了下半年，掛牌價都在280萬元到300萬元左右了。
更有甚者，海防邨旁邊的使用權(quán)房屋，也屬于海防邨街道管轄，直接對口靜教院附校，其面積小，總價低，對于那些預(yù)算有限的中產(chǎn)家庭，選擇這樣的房屋入手掛戶口是最好的選擇了。
記者看到，一處使用權(quán)房，18平方米，掛牌價格為220萬元，單價超過12萬元?？墒沁@樣的小區(qū)幾乎不能滿足一戶三口之家的入住需求，記者來到使用權(quán)房附近，由于年久失修，房屋的樓梯已經(jīng)吱吱作響，18平方米的房子顯得十分狹小。
“一層樓面共用廚房、衛(wèi)生間，大多數(shù)家庭購入它只是為孩子爭取上學(xué)資格，他們大多數(shù)購入后就將使用權(quán)房出租。”王權(quán)告訴記者。
梳理多年來的房屋價格，一套典型的30平方米的海防邨房屋，已經(jīng)由2008年的50萬元左右漲至目前的300萬元左右。
“海防邨的房子，這些年漲幅過大，我覺得后勁不足了。”史修風(fēng)告訴記者。
他向記者講述了他從業(yè)以來海防邨的漲價經(jīng)歷，“海防邨典型的30平方米的小戶型房屋，在2008年的時候售價是50萬到60萬元，2009年3月之前，價格都幾乎沒有什么變化。2009年3月之后，海防邨開始啟動，這也是學(xué)區(qū)房概念興起的時候，2009年的均價大概在2.5萬元到3萬元。這時候30平方米的海防邨房子已經(jīng)漲到70萬元了。到了2010年，30平方米的海防邨價格到了110萬元到120萬元。2011年30平方米的海防邨小戶型漲到了150萬元左右。我最近成交的一套在2012年3月，成交價格是175萬元。”
不過到了2013年，海防邨的房屋出現(xiàn)了爆炸性的漲幅。
在記者看到的一張海防邨房屋成交表中，在2013年3月，一套30平方米的房屋成交價格只有190萬元。而到了2013年4月，一套30平方米房屋成交價格是237萬元。到了5月，一套26平方米的房屋成交價格也達到300萬元。
一些中介都被海防邨的漲幅驚呆了。“今年的情況很大程度上是媒體、中介和房主共同推升了房價。今年有一戶海防邨的房屋爆出了8萬元的單價，被媒體曝光。其實這一戶非常特殊，是當(dāng)時最高的房價，之后中介認為當(dāng)?shù)胤课輧r格漲幅很大，就會勸房主出售，而房主掛牌價肯定要高于之前的8萬，就這樣一步步推升了房價。”史修風(fēng)告訴記者。
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