北京“地王季”剛過(guò)沒(méi)多久，京七條“寒流”便接踵而至。近日公布的京七條升級(jí)了北京房地產(chǎn)調(diào)控，對(duì)供給端進(jìn)行調(diào)控，直接沖擊了在北京地區(qū)重倉(cāng)土地和項(xiàng)目的房企，其中就包括合生創(chuàng)展、融創(chuàng)中國(guó)、富力地產(chǎn)、方興地產(chǎn)等多家房企。值得注意的是，重倉(cāng)北京地塊的房企不少偏向中高端住宅，這將令這些房企未來(lái)銷售雪上加霜。

 

銷售堪憂

 

京七條規(guī)定，北京未來(lái)今后將加快發(fā)展自住型商品住房，采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式供地，套型建筑面積以90平方米以下為主，銷售均價(jià)比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右（之前規(guī)定為20%），年底前完成2萬(wàn)套供應(yīng)，明年預(yù)計(jì)完成5萬(wàn)套，將占新增供應(yīng)的50%以上。

 

“顯然，此次京七條加大了供給端的供應(yīng)，對(duì)商品房形成了一定沖擊，措施的出臺(tái)將加大購(gòu)房者觀望情緒，促使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)回落。”東興證券房地產(chǎn)分析師鄭閔鋼稱。

 

據(jù)記者了解，此前，包括方興地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、融創(chuàng)中國(guó)、富力地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)在內(nèi)的多家房企均將北京視為銷售重地。

 

公開(kāi)資料顯示，昔日華南五虎之一合生創(chuàng)展今年上半年實(shí)現(xiàn)銷售額55.64億元，其中北京及天津就貢獻(xiàn)了28.04億元，而位于北京通州的合生濱江帝景單盤(pán)銷售額達(dá)19億元。

 

而方興地產(chǎn)在北京擁有多個(gè)土地儲(chǔ)備，該公司旗下“金茂府”項(xiàng)目也是其銷售的重中之重。在2011年4月，金茂府一期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米，不到兩小時(shí)全部售罄。2011年9月25日，均價(jià)上調(diào)0.5萬(wàn)元/平方米的金茂府第二期開(kāi)盤(pán)。一年之后雖然樓市政策持續(xù)收緊，金茂府再度逆市開(kāi)盤(pán)，并將本期擬售價(jià)定為5.6萬(wàn)元/平方米至5.98萬(wàn)元/平方米。到了去年年底，金茂府以逾50億元的年度銷售額蟬聯(lián)北京市單盤(pán)銷售冠軍。

 

穆迪的一份研報(bào)顯示，今年上半年上述公司的北京合同銷量分別占其總銷量的15%~30%。截至6月底，上述房企土地儲(chǔ)存量的7%~17%集中在北京。

 

該研報(bào)分析，方興地產(chǎn)和富力地產(chǎn)得益于其強(qiáng)流動(dòng)性和高毛利潤(rùn)，能更輕松地應(yīng)對(duì)銷量和售價(jià)的下跌。而合生創(chuàng)展集團(tuán)由於其較弱的流動(dòng)性，銷量下降給其帶來(lái)的影響將最大。

 

壓低利潤(rùn)

 

事實(shí)上，京七條對(duì)重倉(cāng)北京的房企影響不僅僅如此，因?yàn)橥恋爻杀臼冀K高昂，項(xiàng)目入市售價(jià)卻必須“低頭”。以融創(chuàng)中國(guó)為例，該公司9月拍出北京年內(nèi)單價(jià)地王——農(nóng)業(yè)展覽館地塊，該地塊樓面地價(jià)拍出了7.3萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，這也是北京土地出讓歷史上最高的樓面地價(jià)。

 

“高昂的地價(jià)成本，再加上限價(jià)，在北京項(xiàng)目多的公司只能通過(guò)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)、降低建設(shè)成本、縮短上市周期等方式盡量爭(zhēng)取收益。”華南一家上市房企高層人士告訴記者。他認(rèn)為，由于自住型商品房用地將占到北京全市住宅用地的一半左右，面粉貴過(guò)面包的情況未來(lái)在北京地區(qū)將會(huì)時(shí)常發(fā)生。

 

鄭閔鋼也認(rèn)為，年內(nèi)北京地區(qū)商品房銷售出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)概率較小，房企加快開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)率的增長(zhǎng)空間已不大，房企推盤(pán)速度在逐漸放緩。“隨著北京出臺(tái)七條措施，其他各地也會(huì)在調(diào)研措施上有所作為，短期這將加大市場(chǎng)的觀望情緒。”他說(shuō)。