10月26日，40多名泉州浦西萬達廣場室外步行街業(yè)主拉起橫幅，再次到浦西萬達廣場門前進行集體維權(quán)。為何萬達金街會陷入難出租困境，背后的原因是什么？

“18個月一座萬達廣場”，“一座萬達廣場一個新城市中心”，在過去數(shù)年間，萬達的擴張速度和品牌影響力，成就了其中國商業(yè)地產(chǎn)的霸主地位。

 

泉州浦西萬達廣場自2010年9月10日奠基之后，僅用2年時間，就讓泉州市區(qū)最大的建筑綜合體成功開業(yè)運營，并且在短時間內(nèi)就形成了成熟商圈。但高速成長的背后，被華麗外表所掩蓋的問題也在逐步顯現(xiàn)。目前，全國萬達金街都普遍出現(xiàn)出租難現(xiàn)象，泉州萬達金街的業(yè)主更是因此走上維權(quán)之路。對此，本網(wǎng)采訪了眾多業(yè)內(nèi)人士，一同探討目前萬達這種商業(yè)地產(chǎn)模式的利弊之處。

 

著名房地產(chǎn)專家-劉福泉：運營管理沒跟上 還處于培育期階段

 

首先，萬達金街與自持商業(yè)中心組合后的商業(yè)體量非常大，這么大的商業(yè)體量與城市人口消費能力是否匹配，是二三線城市常容易出現(xiàn)的問題。并且，萬達金街之所以會出現(xiàn)這些問題，在于管理沒有到位，把重心都放到了自持物業(yè)上，對于散售物業(yè)沒有相應(yīng)的招商運營。再者，大型商業(yè)街有一定的預(yù)熱階段，任何一個商業(yè)地產(chǎn)項目都要經(jīng)歷市場培育期，在這期間，商業(yè)街的業(yè)態(tài)會不斷整合更替，經(jīng)營內(nèi)容需要經(jīng)過優(yōu)勝劣汰才能生存下來。

 

泉州師范學(xué)院副教授-陳安輝：體驗型業(yè)態(tài)迎合有限 難承受高昂租金

 

以目前萬達自持商業(yè)來看，體驗型消費容易吸引最多的消費群體。從顧客角度考慮，例如餐飲之類的體驗型業(yè)態(tài)，是每個來萬達廣場顧客的必須消費項目，但這些業(yè)態(tài)往往需要較大的營業(yè)面積才能形成規(guī)模，萬達金街獨立門店較難迎合這一需求。雖然可以通過整合大量店鋪來運作，但是目前整體行業(yè)已非高利潤，承受能力有限，難以應(yīng)對高昂的租金。  

 

新宇置業(yè)-楊汪澤：體驗不如商場 金街繁榮有難度

 

本質(zhì)上還是一個業(yè)態(tài)規(guī)劃的問題，金街和旁邊的購物中心存在一定的競爭，但與之相比沒有優(yōu)勢可言。第一，購物中心作為萬達商場的主體，本身就非常大，購物者會有一個“疲勞時間”，逛完之后，已經(jīng)沒剩多少力氣再去逛金街；第二，從購物環(huán)境上講，夏天沒有空調(diào)，冬天沒有暖氣，體驗上還是在商場里邊更好。所以金街的繁榮有一定的難度，除非有特別吸引人的點。

 

知名地產(chǎn)人-徐建竹：商業(yè)模式?jīng)]有對錯 商圈形成需要積淀

 

萬達金街出現(xiàn)問題，背后體現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的困境，商圈的形成本身是需要自然的積淀和淘汰，并不是靠“規(guī)劃”就能一步到位，就算有一個更大的商業(yè)開發(fā)商來開發(fā)運營，想要做好，也還是需要時間，需要人流、商家以及消費習(xí)慣持續(xù)不斷的積累和轉(zhuǎn)變。在大商場旁邊做一些酒吧街或者休閑上的配套，在規(guī)劃上是沒有問題的，中山路、九一街等傳統(tǒng)街區(qū)也能取得成功，因此更核心的問題，還是在于后期的營運能否得到消費者和商家的認同，這是一個商圈、商家、消費者相互博弈的過程，需要時間來檢驗，從來沒有誰能憑空創(chuàng)造出一個商圈。

 

金爵地產(chǎn)-鄭啟忠：出路在于售后返租統(tǒng)一經(jīng)營管理

 

想要做好商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商必須在前期就要做好商業(yè)定位，規(guī)劃好商業(yè)業(yè)態(tài)，整合好商業(yè)資源，并采取先招商后銷售和后期商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理的模式才可能取得成功。可以看出，浦西萬達在總體商業(yè)規(guī)劃的時候，沒有把金街的規(guī)劃業(yè)態(tài)與其他商業(yè)業(yè)態(tài)進行差異化經(jīng)營，也沒有考慮到更多的后續(xù)運營問題。購房者在購買商業(yè)物業(yè)時應(yīng)該經(jīng)過詳細的市場調(diào)研，充分考慮到商業(yè)的運營與市場風(fēng)險，理性購買商業(yè)物業(yè)，如前期購買沒有考慮到這些風(fēng)險和其他的方方面面，僅根據(jù)表面現(xiàn)場判斷商業(yè)物業(yè)購買，最終必將為這些風(fēng)險買單；從萬達金街長遠的經(jīng)營角度來看，售后返租模式進行統(tǒng)一經(jīng)營管理也許是比較好的出路。

 

業(yè)內(nèi)策劃人士-蔣濤：定位模糊 資源未充分利用

 

第一，萬達金街本土區(qū)位定位模糊，“金”字在泉州市區(qū)商圈內(nèi)沒有做到符合本土市場業(yè)態(tài)細分。第二，市場定位模糊，這種復(fù)制模式前提要在充分市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，不能只停留在簡單的宏觀面，更應(yīng)該注重微觀面。第三，規(guī)劃未做到與現(xiàn)有資源充分利用，特別是水口湖與金街之間的關(guān)系。第四，品牌固然重要，還是提醒消費者和投資者，外來的和尚再會念經(jīng)也要結(jié)合自身投資能力和本土區(qū)域投資眼光進行考量。

 

廈門聚賢莊-胡志堅：缺乏統(tǒng)一招商 統(tǒng)一運營

 

萬達金街為了提高售價，沒有招商就進行出售，造成后期運作不到位。而業(yè)主以個體名義招商，無論是資源還是品牌都無法與萬達這樣一個大型商業(yè)地產(chǎn)集團相比。類似的由自主招商模式在泉州已有先例，為了讓售價達到預(yù)期，在未規(guī)劃定向業(yè)態(tài)招商的情況下就出售，造成后期的一系列招商難情況出現(xiàn)。萬達占據(jù)了主要的業(yè)態(tài)范圍，如果調(diào)整一下，還是可以與商業(yè)中心達到互補的。

 

匯龍集團-陳香農(nóng)：要建立合理溝通機制 共贏金街未來

 

一個曾經(jīng)成功的運營模式不一定適合每個地區(qū)，從商業(yè)運營的大環(huán)境來講，開發(fā)商需要考慮當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境，綜合考慮商家、業(yè)主和消費者的利益，因地制宜制定招商和運營的模式。而對于業(yè)主反應(yīng)的問題，開發(fā)商要建立通達合理的溝通機制，用本身較為成熟的商業(yè)運營經(jīng)驗來引導(dǎo)業(yè)主的投資預(yù)期和后續(xù)運營。

 

冠亞集團-林謀章：業(yè)主對租金期望過高 租售價不成正比

 

借助于萬達廣場的名氣，萬達金街業(yè)主自主招商時，因為購買的商鋪售價較高的原因，考慮到投資回報率的問題，不愿意把商鋪低價出租。金街業(yè)主應(yīng)該降低租金期望值，考慮在較短時間內(nèi)形成商業(yè)成熟氛圍，先提高開業(yè)率再考慮未來的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變及提高租金。

 

鴻億星-陳光清：沒有留業(yè)態(tài)空間給金街 與商業(yè)中心沒有打通

 

萬達廣場在其自持有的商場內(nèi)，業(yè)態(tài)非常齊全完整，餐飲休閑娛樂零售無所不包。幾乎沒有預(yù)留一部分業(yè)態(tài)空間給商場周邊的金街，導(dǎo)致其生存空間狹小。商業(yè)中心與金街之間沒有打開足夠的銜接通道，客流沒有從室內(nèi)導(dǎo)向室外，這也是金街后續(xù)經(jīng)營困難的原因。