當(dāng)住宅受到調(diào)控的時候，商業(yè)地產(chǎn)成為了投資的避風(fēng)港和新的冒險樂園。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月全國辦公樓開發(fā)投資2851億元，同比增長40%；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資7168億元，同比增長26.5%，兩項(xiàng)增幅均高于全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅的19.2%。
早在2011年，住宅開發(fā)投資增速與商業(yè)營業(yè)用房投資增速就已十分接近，但在2012-2013年，商業(yè)營業(yè)用房的投資增速明顯大于住宅開發(fā)投資。一份報告甚至顯示，2013年至2016年中國辦公樓物業(yè)如能按期竣工交付，供應(yīng)量預(yù)計(jì)將激增，超過4000萬平方米。
起步
2010年初，中國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控拉開大幕，調(diào)控新政主要針對住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)成為行業(yè)避風(fēng)港，各種各樣的公司大批進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，使之呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年1-12月，中國商鋪和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達(dá)到5598.84億、1806.55億元，分別增長33.9%和31.2%。
2011年，隨著調(diào)控的深入，住宅地產(chǎn)發(fā)展形勢更加嚴(yán)峻，而商業(yè)地產(chǎn)市場卻煥發(fā)出前所未有的活力，進(jìn)入到了黃金發(fā)展期。
2012年以來，中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展整體依然向好，市場也逐漸步入理性。
2013年，中國各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都可能出現(xiàn)下行的時候，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻一枝獨(dú)秀。以長期持續(xù)收益為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)，開始受到機(jī)構(gòu)投資者青睞，進(jìn)入了快速發(fā)展道路。
除了樓市調(diào)控影響以及商業(yè)地產(chǎn)本身的升值潛力之外，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展更在于商圈的帶動。商圈擁有巨大的人氣集聚效應(yīng)，由商圈來帶動商業(yè)地產(chǎn)銷售，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)的一大運(yùn)作模式。
現(xiàn)在
相對于傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)，中國商業(yè)地產(chǎn)往往具有投資規(guī)模大、高收益、高風(fēng)險的特點(diǎn)，正常商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營需經(jīng)歷兩至三年的養(yǎng)商期，這期間需要占據(jù)大量的資金，增大了投資風(fēng)險。
失敗遠(yuǎn)多于成功，可謂國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況。從長遠(yuǎn)來看，商業(yè)地產(chǎn)會成為中國房地產(chǎn)的下一個熱點(diǎn)，這是地產(chǎn)界的共識，但是對于沒有進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，靠商業(yè)地產(chǎn)獲取高額利潤是有風(fēng)險的，對于企業(yè)資金、策略、人才、團(tuán)隊(duì)等方面，需要更大的挑戰(zhàn)。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商不僅需要雄厚的資金實(shí)力，更需要具備較強(qiáng)的商業(yè)規(guī)劃能力以及商業(yè)經(jīng)營能力。中國規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)商通常具有較強(qiáng)的資金實(shí)力與較為通暢的現(xiàn)金流，但是普遍不具備較強(qiáng)的獨(dú)立經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的能力，更多的開發(fā)商需要借助專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司，而后期的商業(yè)經(jīng)營管理是決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要因素。
在過去的這段時間，我們也看見諸多公司投身商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，建造運(yùn)營了不少商業(yè)項(xiàng)目。有足以躋身世界級的物業(yè)，但更多的項(xiàng)目因?yàn)楦鞣N不足并未成為第一流的項(xiàng)目。在競爭更加激烈的未來，我們更需要的是具有世界級的物業(yè)、項(xiàng)目和團(tuán)隊(duì)。
展望
“在一個瞎子國度里，要是你有一只眼睛，你就是皇帝。”香港恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗先生曾言，在中國內(nèi)地沒有看到太多有水平的商業(yè)發(fā)展商。
做商業(yè)地產(chǎn)必須有耐性，必須有相當(dāng)全面綜合的專業(yè)知識，需要時間來累積經(jīng)驗(yàn)，也需要用謙卑來總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。
正如陳啟宗所言：“商業(yè)地產(chǎn)是一個高經(jīng)驗(yàn)的東西，所以要注意，經(jīng)驗(yàn)、知識在哪里？”
事實(shí)上，恒隆地產(chǎn)以及新鴻基地產(chǎn)、九龍倉等港資企業(yè)，可以說是內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商的領(lǐng)路人和學(xué)習(xí)對象。正是在這一批港資企業(yè)的帶領(lǐng)下，中國內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)迅速從無到有、從小到大。
房企對商業(yè)地產(chǎn)的探索，還有一個更大背景——新型城鎮(zhèn)化。新城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來的消費(fèi)市場擴(kuò)大，將是未來商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大發(fā)展機(jī)會，尤其是三四線城市的中低端商業(yè)物業(yè)。
國內(nèi)的一線城市發(fā)展早、發(fā)展速度快，商業(yè)地產(chǎn)相對成熟；二三線城市受益于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的影響，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在國內(nèi)二三線城市將會不斷涌現(xiàn)。
但這不過是中國商業(yè)地產(chǎn)的開端，值得挑戰(zhàn)和關(guān)注的，還有中國商業(yè)的未來。
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