國內(nèi)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]宣布以4億美元代價(jià)戰(zhàn)略性投資即將在香港IPO公開發(fā)售的徽商銀行，成為后者單一最大股東。對此，我們認(rèn)為，相對于此前越秀[簡介 最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)收購創(chuàng)興銀行、綠地集團(tuán)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]控股盤錦市商業(yè)銀行等個(gè)案，萬科控股銀行的案例意義更加重大。

 

純房企與銀行聯(lián)姻正式解禁，產(chǎn)銀結(jié)合將成大趨勢

 

我們看到，在萬科之前從未出現(xiàn)過純房企控股銀行機(jī)構(gòu)的案例。事實(shí)上，以房地產(chǎn)為其中一個(gè)主業(yè)的多元化企業(yè)控股銀行的案例倒不鮮見。例如，此前4天，越秀集團(tuán)宣布以116.44億港元收購香港創(chuàng)興銀行75%的已發(fā)行股本，成為后者最大股東；2011年9月，綠地集團(tuán)通過增資控股成為盤錦市商業(yè)銀行第一大股東；以煤炭和房地產(chǎn)為主業(yè)的淮南礦業(yè)集團(tuán)也先后參股徽商銀行，控股蕪湖楊子銀行等等。這些案例都不構(gòu)成重大的“里程碑”事件。因?yàn)檫@些企業(yè)實(shí)行多元化經(jīng)營，集團(tuán)旗下的其它業(yè)務(wù)可與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相匹敵，因此不受國家房市調(diào)控的限制。但對純房企控股銀行，國家監(jiān)管部門一直對此嚴(yán)防死守。這也很好理解，因?yàn)榭刂品科蟮你y行信貸一直都是房市調(diào)控的有效手段。

 

但時(shí)過境遷，過去幾年嚴(yán)厲的限貸、限購實(shí)施效果表明，房價(jià)的調(diào)控最終要靠“疏導(dǎo)”供應(yīng)而非“嚴(yán)堵”需求才能實(shí)現(xiàn)?；谶@樣一個(gè)思路轉(zhuǎn)變，國家監(jiān)管層前段時(shí)間才釋放房企上市再融資的解禁信號，現(xiàn)在則對萬科控股銀行“開閘放水”。

 

在此我們認(rèn)為，萬科控股銀行的重大意義在于：至此，國內(nèi)純房企與銀行的聯(lián)姻宣告正式解禁；今后，行業(yè)與銀行深度融合發(fā)展將成行業(yè)發(fā)展大趨勢。因?yàn)?，十多年來，我們發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)事實(shí)：無論是行業(yè)里某個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，如旅游地產(chǎn)、海外業(yè)務(wù)，或某種發(fā)展模式，如高杠杠、快周轉(zhuǎn)，還是新的嘗試，如基金、海外發(fā)債，每當(dāng)一兩家先行企業(yè)嘗試成功后，馬上就會涌現(xiàn)出眾多的跟隨者，過不了多久，整個(gè)行業(yè)就會形成蔚為壯觀的發(fā)展潮流。我們相信這次也不例外，因?yàn)榭毓摄y行可以為房企帶來融資創(chuàng)新，其好處遠(yuǎn)甚于信托、基金、海外發(fā)債等融資方式。

 

對房企形成多方實(shí)質(zhì)利好，或引發(fā)行業(yè)經(jīng)營、融資模式變革

 

通過對綠地、淮南礦業(yè)等案例的研究，我們認(rèn)為，在純房企控股銀行后，將至少對企業(yè)發(fā)展形成三方面的有力支撐：

 

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外形成多元化經(jīng)營，形成另一高利潤增長極。

 

作為一個(gè)資金密集型的行業(yè)，國內(nèi)房企在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外形成多元主營業(yè)務(wù)的比例并不高，較多的是在行業(yè)內(nèi)形成縱向一體化的多元經(jīng)營。主因還是資金有限，企業(yè)無暇他顧。但銀行是例外，因?yàn)槠渚哂?ldquo;投資小、見效快”的特點(diǎn)。例如，在萬科、越秀的案例中，企業(yè)僅投資30多億和116億港元就實(shí)現(xiàn)了對銀行的控股，這對資產(chǎn)成百上千億的企業(yè)不會造成壓力。而且，銀行的利潤非常高：今年上半年，16家上市銀行凈賺6117億元，占據(jù)了全部上市公司的半壁江山，不少中小銀行凈利潤增速超過20%。這樣，房企控股銀行，相關(guān)投資本身就有可觀回報(bào)，其盈利能力不亞于房地產(chǎn)本業(yè)，而且旱澇保收。

 

房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入金融地產(chǎn)時(shí)代，融資便利和成本優(yōu)化

 

 

雖然擁有自己的“控股銀行”，多多少少對房企的項(xiàng)目形成支撐。但像萬科這樣的大企，并不缺資金，其更看重的是通過“控股銀行”實(shí)現(xiàn)自身業(yè)務(wù)與金融的深度結(jié)合。比如，萬科可以借助“控股銀行”這個(gè)平臺開發(fā)針對旗下項(xiàng)目做一些資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，相關(guān)的便利性更高和規(guī)?？梢宰龅谋容^大，沒有中間代理環(huán)節(jié)，融資成本也會下降。

 

反哺企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，對企業(yè)項(xiàng)目銷售形成直接支撐

 

一直以來，房企的發(fā)展很大程度上取決于與銀行的關(guān)系，因?yàn)殂y行一直為房地產(chǎn)開發(fā)商提供貸款用于買地和進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，而且也涉及向開發(fā)商的客戶提供按揭貸款。有了自己的控股銀行后，房企的境遇將大為改善。比如，在萬科的例子中，對于購買本企業(yè)產(chǎn)品的客戶，萬科可以讓其通過徽商銀行來辦理按揭貸款，從而打造企業(yè)銷售的一個(gè)核心競爭優(yōu)勢，同時(shí)可以大大提升企業(yè)的流動(dòng)資金。