北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，從近些年市場(chǎng)表現(xiàn)看，超高價(jià)項(xiàng)目升值速度相對(duì)較慢，換手率低，更多時(shí)候是作為財(cái)富的標(biāo)簽，超出市場(chǎng)水平的價(jià)格代表一種面子，但這并不等于面值。

 

“最近，我們很多客戶(hù)是抱著抄底的心態(tài)來(lái)看房的。”北京超高端項(xiàng)目代表之一合生·霄云路8號(hào)[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人如此向《廣廈時(shí)代》介紹目前的銷(xiāo)售狀況。這種似乎不可思議的購(gòu)房現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因，是融創(chuàng)中國(guó)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]董事長(zhǎng)孫宏斌在不久前曾公開(kāi)對(duì)媒體表示，融創(chuàng)9月以7.3萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)拿下的農(nóng)展館地塊，未來(lái)產(chǎn)品售價(jià)將超30萬(wàn)元/平方米。

 

高價(jià)地和高價(jià)地上未來(lái)的超高價(jià)樓盤(pán)不僅帶動(dòng)的是豪宅上漲的預(yù)期，同樣也推高了普通購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，近期推出的幾個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目都一房難求。但實(shí)際上，今年以來(lái)，超高價(jià)豪宅的成交相對(duì)整體市場(chǎng)并不算好，孫宏斌所奉行的豪宅高周轉(zhuǎn)策略很難適用在此類(lèi)項(xiàng)目上。專(zhuān)家分析認(rèn)為，短時(shí)間內(nèi)，高地價(jià)會(huì)推高購(gòu)房者預(yù)期，但長(zhǎng)期看房?jī)r(jià)走勢(shì)主要取決于大的政策環(huán)境，未來(lái)7萬(wàn)套自住型商品房的上市會(huì)在一定程度上穩(wěn)定購(gòu)房者的預(yù)期，市場(chǎng)未必會(huì)如開(kāi)發(fā)商所愿。30萬(wàn)元或許只是信心喊話，更多起到的是廣告宣傳作用。

 

買(mǎi)超高端項(xiàng)目成了"抄底"？

 

8月，合生[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]·霄云路8號(hào)成交了一套520平方米的房源，單價(jià)突破16萬(wàn)元/平方米，總價(jià)超過(guò)8300萬(wàn)，當(dāng)時(shí)引起了市場(chǎng)不小的轟動(dòng)。但這個(gè)曾經(jīng)被認(rèn)為是北京最貴的項(xiàng)目最近被一些購(gòu)房人認(rèn)為"不貴了"。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向《廣廈時(shí)代》介紹，最近不少來(lái)看霄云路8號(hào)的購(gòu)房者對(duì)于霄云路8號(hào)的價(jià)值判斷已經(jīng)發(fā)生了變化，其中有部分前期覺(jué)得價(jià)格較高的購(gòu)房者現(xiàn)在覺(jué)得不貴了，抱著抄底的心態(tài)來(lái)看房。

 

該負(fù)責(zé)人說(shuō)，這些客戶(hù)很多是受了融創(chuàng)拍下農(nóng)展館地塊的影響，對(duì)區(qū)域未來(lái)的價(jià)格判斷發(fā)生了變化。"原本地塊剛拍出來(lái)的時(shí)候，媒體還有專(zhuān)家都預(yù)測(cè)售價(jià)會(huì)超15萬(wàn)元，最近融創(chuàng)又公開(kāi)說(shuō)最高單價(jià)會(huì)超過(guò)30萬(wàn)元，這樣比下來(lái)，霄云路8號(hào)自然不算貴了。"

 

《廣廈時(shí)代》調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，不僅是霄云路8號(hào)，目前北京在售的報(bào)價(jià)在10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目，不同程度上都受到了融創(chuàng)地王效應(yīng)的影響，孫宏斌所稱(chēng)的均價(jià)15萬(wàn)元/平方米，最高價(jià)30萬(wàn)元/平方米以上，已經(jīng)基本成為每個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售說(shuō)辭的一部分，銷(xiāo)售人員在以此來(lái)說(shuō)服購(gòu)房者，購(gòu)買(mǎi)他們的項(xiàng)目未來(lái)會(huì)有升值空間。

 

超高價(jià)項(xiàng)目有價(jià)無(wú)市

 

雖然總能吸引最多的眼球，引起最多的討論，但實(shí)際上，相比今年火熱的市場(chǎng)，超高價(jià)項(xiàng)目的表現(xiàn)并不出色。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-10月，北京報(bào)價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的項(xiàng)目超過(guò)11個(gè)，但成交單價(jià)突破10萬(wàn)元的僅有17套。在很多報(bào)價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的項(xiàng)目中，網(wǎng)簽價(jià)突破10萬(wàn)元的僅有一兩套，大多數(shù)的網(wǎng)簽價(jià)都在10萬(wàn)元以下。

 

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，從近些年市場(chǎng)表現(xiàn)看，超高價(jià)項(xiàng)目升值速度相對(duì)較慢，換手率低，更多時(shí)候是作為財(cái)富的標(biāo)簽，超出市場(chǎng)水平的價(jià)格代表一種面子，但這并不等于面值。另一方面，雖然北京高端市場(chǎng)面臨的是來(lái)自全國(guó)財(cái)富階層的需求，但限購(gòu)政策已經(jīng)收窄了這種需求，超高價(jià)豪宅的市場(chǎng)表現(xiàn)自然就無(wú)法與剛需、剛改項(xiàng)目相比。超高價(jià)項(xiàng)目很難實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，更多是品牌形象和實(shí)力象征。另有業(yè)內(nèi)人士透露，很多超高價(jià)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商并不急著將手中的豪宅賣(mài)出，而是不斷提高價(jià)格作為在資本市場(chǎng)融資的籌碼，通過(guò)類(lèi)似項(xiàng)目融得資金再開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。

 

高價(jià)項(xiàng)目擾動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期

 

有專(zhuān)家認(rèn)為，超高價(jià)項(xiàng)目是在一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)中流轉(zhuǎn)，與普通購(gòu)房并沒(méi)有太大關(guān)系，雖然這些項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群不是普通的購(gòu)房者，但實(shí)際上卻已經(jīng)影響了購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)的預(yù)期。

 

走訪農(nóng)展館地塊周邊的二手房中介門(mén)店可以發(fā)現(xiàn)，目前該區(qū)域二手房?jī)r(jià)格在50000元/平方米上下，距離融創(chuàng)農(nóng)展館地塊最近的宮廷九號(hào)，是2008年建成的高端小區(qū)，以大戶(hù)型為主，二手房?jī)r(jià)格也只是在45000元/平方米左右。中介人員介紹，農(nóng)展館地塊拍出后，來(lái)這邊看房的人確實(shí)有所增加，不少人有意向購(gòu)房，但幾乎每個(gè)二手房業(yè)主都拒絕給出議價(jià)的空間。

 

《廣廈時(shí)代》在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，農(nóng)展館未來(lái)最高超過(guò)30萬(wàn)元/平方米的單價(jià)也成為普通購(gòu)房者議題，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的判斷也更加堅(jiān)定，更是有購(gòu)房者表示，"前段時(shí)間有專(zhuān)家說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)到80萬(wàn)元/平方米還覺(jué)得是嘩眾取寵，現(xiàn)在看，30萬(wàn)元/平方米已經(jīng)出來(lái)了，80萬(wàn)元/平方米的日子還會(huì)遠(yuǎn)嗎？"陳志也表示，近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于底部抬升、高端擾動(dòng)的狀態(tài)下，高價(jià)項(xiàng)目會(huì)在短時(shí)間內(nèi)影響統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但與主流市場(chǎng)關(guān)系不大。但這種超高房?jī)r(jià)的言論最多影響的是購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的預(yù)期，容易將一個(gè)點(diǎn)放大到全部，這也會(huì)影響政府對(duì)樓市的判斷，給了調(diào)控政策邏輯上的支撐，而建立在這種邏輯上的調(diào)控就容易出現(xiàn)偏差。

 

北京市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人于秀琴曾表示，公眾對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期是房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一。北京市住建委在對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的引導(dǎo)上也曾制定相應(yīng)的政策，年初的京版國(guó)五條細(xì)則就提出，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)誤導(dǎo)市場(chǎng)、誤報(bào)誤讀的不實(shí)信息和言論要及時(shí)予以糾正和澄清，問(wèn)題嚴(yán)重的應(yīng)追究責(zé)任。而上周北京住建委發(fā)布的最新調(diào)控政策中，也再次強(qiáng)調(diào)了對(duì)于不實(shí)報(bào)道、不當(dāng)言論和錯(cuò)誤數(shù)據(jù)信息誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，惡意制造和散播謠言,嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)秩序等行為，將嚴(yán)肅查處。

 

高價(jià)地或最后成融創(chuàng)獨(dú)舞

 

對(duì)于融創(chuàng)今年在全國(guó)頻拿地王的行為，業(yè)內(nèi)外爭(zhēng)議不斷，但孫宏斌似乎始終信心十足，而作為其主要論據(jù)之一就是其在京開(kāi)發(fā)的西山壹號(hào)院[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]，該項(xiàng)目推出3年，一直穩(wěn)居北京年度銷(xiāo)售金額前三之列，為融創(chuàng)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，成為融創(chuàng)高端項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)的最佳代言人。

 

公開(kāi)資料顯示，西山壹號(hào)院所在地塊是2008年融創(chuàng)與首鋼聯(lián)合以7000元/平方米的樓面價(jià)獲得，2011年9月，融創(chuàng)從首鋼手里回購(gòu)了西山壹號(hào)院的股權(quán)，成為項(xiàng)目的全權(quán)擁有者。7000元/平方米的樓面價(jià)相對(duì)于西山壹號(hào)院所在地塊和當(dāng)時(shí)市場(chǎng)并不算高。彼時(shí)，融創(chuàng)并沒(méi)有沿襲"順馳"的發(fā)展路線。然而今年8月，融創(chuàng)和葛洲壩聯(lián)合體競(jìng)得亦莊兩地塊，樓面價(jià)就已接近3萬(wàn)元/平方米，當(dāng)時(shí)亦莊的房?jī)r(jià)還在3萬(wàn)元以下，業(yè)內(nèi)人士驚呼"順馳版孫宏斌"回來(lái)了，而9月以7.3萬(wàn)元/平方米拿下農(nóng)展館地王后，更多業(yè)內(nèi)人士發(fā)出質(zhì)疑之聲。而在孫宏斌看來(lái)，這些別人眼中的地王并不貴，他仍然可以在這些地塊上實(shí)現(xiàn)豪宅高周轉(zhuǎn)銷(xiāo)售的融創(chuàng)模式。

 

 

不過(guò)在這兩塊地王上，融創(chuàng)將成為獨(dú)舞者。有消息人士向《廣廈時(shí)代》透露，葛洲壩已經(jīng)強(qiáng)行退出了亦莊地塊的開(kāi)發(fā)，主要原因就是不想與其一起"瘋狂"。陳志分析認(rèn)為，如果售價(jià)在15萬(wàn)元/平方米以上，西山壹號(hào)院所實(shí)現(xiàn)的高周轉(zhuǎn)在農(nóng)展館地塊上是不可能的。一方面，7萬(wàn)套自住型商品房的入市已經(jīng)鎖定了普通購(gòu)房者的預(yù)期，甚至還會(huì)往下走。加上新政策的出臺(tái)，市場(chǎng)會(huì)逐漸回歸理性，樓市發(fā)展未必會(huì)如孫宏斌所愿。另一方面，在北京單價(jià)15萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目，肯定不能做小，每套總價(jià)屬于億元級(jí)別的，這部分需求極少，而且競(jìng)品也很多，只要限購(gòu)不放開(kāi)，很難實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。陳志判斷，孫宏斌這樣去宣傳他的農(nóng)展館地塊，更多的只是信心喊話，吸引媒體眼球，起到一定廣告效應(yīng)，未必就會(huì)真的賣(mài)到30萬(wàn)元。

 

投資市場(chǎng)對(duì)于融創(chuàng)未來(lái)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也給出了判斷，就在"京七條"出臺(tái)后的幾天，10月28日，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的穆迪發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，"京七條"對(duì)于在北京市擁有重大業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)商將有負(fù)面信用影響，其中列舉了幾家受影響明顯的開(kāi)發(fā)商，融創(chuàng)中國(guó)就位列其中。