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  • 佳兆業(yè)曲線進軍北京 代管代建爛尾樓項目“長安8號”

    2013年11月01日 09:45
    近日,北京長安街上最醒目的爛尾樓長安8號再次引起了市場的關注,佳兆業(yè)(專題閱讀)將以代管代建的方式成為長安8號的第六任主人,從而曲線進軍北京樓市。
     
    長安8號五度易主
     
    說起長安8號,人們的第一印象就是“長安街上最醒目的爛尾樓”,該項目至今已五度易主,開發(fā)進程極為緩慢,最近兩年更是處于停工狀態(tài)。盡管長安8號已變更多任主人,但接盤者無一不坐享土地升值之利。
     
    某位業(yè)內資深人士對記者表示:“這個項目財務結構、產權結構不是一般的復雜。”
     
     
     
    長安8號是長安街上最醒目的爛尾樓
     
    據(jù)記者了解,2004年,北京王府世紀艱難拿下了長安街沿線最后一塊住宅用地,拉開了長安8號近10年爛尾樓生涯的序幕。其曾被命名為耀輝國際城、擎峰閣,分別于2007、2008、2009、2012年四易其主,2011年主體封頂后被擱置至今。首開集團、奧園集團等多家房企均曾以不同形式試圖接盤,但都因股權復雜、開發(fā)緩慢、進展不順而敗退,甚至官司纏身。據(jù)悉,目前該項目51%的股權屬于金利豐集團,少部分股權仍屬于老東家北京王府世紀。
     
    值得注意的是,長安8號在2010年初曾首次開盤,當時的銷售均價高達8萬元/平方米,給彼時的東家奧園集團帶來近8億元的銷售回款,此后該項目再未進行銷售。
     
    盤活爛尾樓并非易事
     
    幾經易手的長安8號除了復雜的股權糾紛外,還面臨預售證過期的問題。記者在北京市房地產交易管理網查詢得知,長安8號原名擎峰閣,預售許可證為京房售證字(2008)365號,發(fā)證日期為2008年10月8日,銷售類型為70年產權的公寓。該網站顯示稱:“該項目預售許可證已經到期,未售房屋不能進行網上簽約,該項目樓棟需申請辦理初始登記,取得房屋所有權證后,方可現(xiàn)房銷售,進行現(xiàn)房合同的網上簽約。”
     
    長安8號位于北京建國門外大街和西大望路交叉口東南角,是長安街目前唯一在售的70年產權公寓。其分為南、北兩棟大樓,南樓用作高端公寓,北樓則為商服綜合體。
     
    中國房地產學會副會長陳國強認為,長安8號所處的區(qū)域極具地段優(yōu)勢,且經過多年囤地,地塊本身的價值已經翻了數(shù)倍,如果運營得當,盈利依然可期。當然,長安8號既然是爛尾樓,必定會涉及眾多錯綜復雜的債權債務以及銀行、土地、規(guī)劃等方面的問題,尤其是對已經簽約購房的業(yè)主來說,還需支付數(shù)額不菲的延期交房違約金,佳兆業(yè)能否將其盤活,還要拭目以待。
     
    鏈家地產市場研究部給記者提供的數(shù)據(jù)顯示,2010年10月,北京新建商品房市場共退房78套,均價在5萬元/平方米以上的豪宅退房數(shù)量激增,其中擎峰閣退房10套。
     
    據(jù)記者了解,長安8號不僅單價高,而且戶型面積偏大,每套總價很高。據(jù)公開資料顯示,長安8號的戶型面積標準層為260-470平方米,樓王層為640-1800平方米,按照每平方米8萬元計算,每套房總價最低也要近2000萬元。
     
    另外,長安8號的定位受到業(yè)界質疑,易居研究院北京所副所長牟增彬表示:“東長安街沿線多是寫字樓或購物中心,人群結構復雜、流動性大,并不適合開發(fā)高端住宅。長安8號如果在兩年前就改成商業(yè)物業(yè)的話,在這樣的位置整售是不成問題的。”
     
    佳兆業(yè)將主導項目開發(fā)運作
     
    日前,佳兆業(yè)正式宣布已與長安8號的項目公司北京耀輝置業(yè)簽訂了代管代建協(xié)議,而此前傳出的消息是“歷時一年半的爭取,佳兆業(yè)從王府世紀和金利豐集團手中收購100%股權,耗資60億元拿下這個停滯兩年的爛尾項目”。
     
    記者看到,位于長安街大望橋東南角的長安8號雖然仍處于停工狀態(tài),但是圍檔已經更換成佳兆業(yè)的LOGO。佳兆業(yè)相關人士對記者表示:“目前雙方的合作模式是代建代管,具體合作內容不便透露,但佳兆業(yè)將主導該項目的開發(fā)運作,包括從項目定位、工程管理、營銷推廣到后期的運營管理等。”
     
    陳國強指出,佳兆業(yè)代建長安8號是其進京的一個跳板,這種方式與直接收購項目或者在京拿地相比能降低不少成本。同時,在競爭激烈的北京市場,首個項目必須打響,長安8號有一定的知名度,可以規(guī)避銷售方面的風險。
     
    據(jù)報道,此前佳兆業(yè)董事局主席郭英成曾宣布,佳兆業(yè)的業(yè)務將主要以一二線城市為主,未來其在一二線城市的比重可能會占到七成。“代建長安8號是佳兆業(yè)重回一二線市場的象征。一二線城市的地價雖然相對來說比較高,土地供應量也少,但市場需求強勁,消化速度快,市場風險較小。”佳兆業(yè)相關人士對記者表示。
     
    業(yè)內人士指出,佳兆業(yè)在回歸一二線城市的同時,應該做好財務上的把控。記者查閱了佳兆業(yè)的半年報發(fā)現(xiàn),截至2013年6月末,該公司資產負債率為82.4%,已超越70%的行業(yè)警戒線,而其在2012年末則為66.8%。
     
    對此,佳兆業(yè)相關人士表示,今年公司做完融資以后又去拿地,很多地價款需要提前支付,因此負債率較高。但是,企業(yè)發(fā)展最關鍵的不是看負債率,而是要看整體債務架構有沒有問題。
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