李三元很忙。

 

李三元，是北京通州[最新消息 價格 戶型 點評]一個宣稱“占有全區(qū)50%小產(chǎn)權房業(yè)務”的中介公司經(jīng)紀人。10月底的一天，他用略帶生疏且磕巴的表述，不止一次把手機屏幕上大段的新聞夾雜上自己的理解念給買房人：“賦予農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)讓權……允許農(nóng)村集體土地進入非農(nóng)市場……小產(chǎn)權房補繳土地出讓金……”，“你看，農(nóng)村集體用地入市要放開了，小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)正是遲早的事。”

 

李三元口中的政策，是作為中國官方高層智囊機構的國務院發(fā)展研究中心(以下簡稱國研中心)近日公布的簡稱“383方案”的改革設想。方案不少地方“尺度”很大，尤其“允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場”，“已形成的小產(chǎn)權房按不同情況補繳一定數(shù)量土地出讓金”的提法，更引發(fā)公眾對新一輪土地改革和小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)正的諸多猜測。

 

一位參與農(nóng)村經(jīng)濟頂層設計的人士透露，輿論近日熱炒的“383方案”是國研中心去年開始研究的一個課題，本來準備要出書。如今這個時間點披露，讓市場對該書中涉及的改革內(nèi)容生起極大興趣。

 

綜合多方信息，新一輪土地改革重點之一將是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地。上述人士透露，目前不少地方官員都等著農(nóng)村集體土地入市，甚至連拿地計劃都已做好，但實際農(nóng)民集體土地入市很難一下全面放開。十八屆三中全會上，更有可能把農(nóng)地入市政策邊界描繪出來，真正的操作方向仍要等中央農(nóng)村工作會議及明年相關的農(nóng)村工作文件。目前，土地制度改革的首要任務是做好農(nóng)村土地確權工作，這一步走扎實，談農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)上市、小產(chǎn)權房問題更現(xiàn)實。

 

農(nóng)村土地確權，集體建設土地入市，小產(chǎn)權房開往徹底合法化的列車，似乎還要再經(jīng)過前面漫長的兩站，才能真正迎來它的春天。

 

轉(zhuǎn)正躁動

 

北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)，這里因北京最大的小產(chǎn)權房社區(qū)——太玉園而聞名。如今，除了太玉園，月亮灣曉鎮(zhèn)、環(huán)湖小鎮(zhèn)等數(shù)個大體量小產(chǎn)權社區(qū)也紛紛崛起。一群依靠小產(chǎn)權房謀利的中介機構，也在附近扎根。

 

在通州梨園一家主做小產(chǎn)權房業(yè)務的中介公司里，22歲的李三元，已經(jīng)算是老人。按李三元的說法，之前門店一個月才成交30套小產(chǎn)權房，從10月27日到29日，三天就成交了10套。張家灣的小產(chǎn)權房價原來是按月漲，現(xiàn)在按天漲。一個客戶就因猶豫了一下，看中的房源當天就賣出去了，結果只能第二天多掏7萬元買同戶型房源。好房源更是多個買房人一起搶，“一個看完后不買，立馬讓他走人，換下一個進來。”

 

小產(chǎn)權房成交的突然暴漲，在李三元看來，是因為敏感的買房人已經(jīng)注意到小產(chǎn)權房“轉(zhuǎn)正”的利好消息。

 

小產(chǎn)權房是在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證。所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。

 

也因此，國家一直明令禁止小產(chǎn)權房交易。但圍繞小產(chǎn)權房的利益鏈條早已形成：以通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)為例，在這里買小產(chǎn)權的二手房，不限制戶口、戶型，買家除給房東房款外，只需給村委會過戶費6萬，給中介總房款2.5%的服務費。因中介業(yè)務員和村委會人員已極為熟絡，整套交易手續(xù)，從掏錢到換房本半天就能辦完。李三元有時會羨慕附近的村里人。在他的腦海里，一次過戶費6萬，如果幾千、幾萬套小產(chǎn)權房，單過戶費一項就有數(shù)千萬收入，很多村子就是靠小產(chǎn)權發(fā)了家，“富村村長開奧迪，窮村村長開帕薩特”。

 

現(xiàn)在，李三元的手機里還保存著10月27日的新聞：中國官方高層智囊機構國務院發(fā)展研究中心為十八屆三中全會提交的“383”改革方案中提出，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，形成權利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場。在集體建設用地入市交易的架構下，對已形成的小產(chǎn)權房按不同情況補繳一定數(shù)量土地出讓金，妥善解決這一歷史遺留問題。

 

李三元將上述方案更新為自己的銷售法寶，一遍遍地將手機內(nèi)容向不同購房者展示，述說著小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)正的希望：以前都說小產(chǎn)權不合法，現(xiàn)在農(nóng)村集體建設用地要入市，小產(chǎn)權房就能轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權了。目前張家灣小產(chǎn)權均價8000-9000元/平方米，與通州核心區(qū)大產(chǎn)權房價差一萬多，肯定都來搶小產(chǎn)權房。“現(xiàn)在小產(chǎn)權房出一個賣一個，這兩天搶瘋了。”而在深圳，對小產(chǎn)權房感興趣的人們，對一個名為“深圳小產(chǎn)權網(wǎng)”的網(wǎng)站并不陌生。形形色色的小產(chǎn)權項目廣告，似乎也彰顯著深圳小產(chǎn)權房市場的繁榮。

 

位于深圳沙井松崗的星辰城市花園，共2800戶房源，提供由一居室到四居室不等的戶型，起價5500元，除不限制戶籍外，還可以做首付5成，還款5年的貸款。銷售員林先生表示，“如果有意向，周末就趕緊過來看，開發(fā)商與村委因為看到小產(chǎn)權房要轉(zhuǎn)正的消息，協(xié)商下個禮拜開始每平方米漲500元。”另一小產(chǎn)權房社區(qū)金湖雅苑，也計劃在周末每平方米上漲500元。

 

遺留問題

 

小產(chǎn)權房市場沸騰背后，是長期籠罩在現(xiàn)存小產(chǎn)權房身上的“清理”危機。

 

今年5月，在朋友購買后的極力推薦，再加上聽聞某地產(chǎn)大鱷旗下地產(chǎn)公司高管在小區(qū)買了多套房產(chǎn)，蕭振華與丈夫家花光了所有積蓄，在通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)環(huán)湖小鎮(zhèn)項目花90多萬元買了一套130平方米的小產(chǎn)權房。在與項目所屬的西定福莊村村委會簽訂的合同中，還專門約定：如將來房子遇到拆遷、拆除，村委會將進行補償。

 

即便如此，蕭振華的心里一直沒踏實過。“尤其前段時間，看政府治理小產(chǎn)權房的力度很大，擔心自己的房子被拆除。”他說。

 

從2007 年開始，中央多次啟動小產(chǎn)權房清理整頓。但由于沒有統(tǒng)一的小產(chǎn)權房處理政策，各地對現(xiàn)存小產(chǎn)權房的處理力度并不一致，如北京、三亞主要形式為拆除、沒收、罰款，相對嚴厲。2010年，北京對小產(chǎn)權房“水岸江南”強制拆除，被稱為國土資源部“一案一處理”新政“第一大案”。北京2012年9月、2013年6月陸續(xù)公布的85處小產(chǎn)權房名單，太玉園、環(huán)湖小鎮(zhèn)、月亮灣曉鎮(zhèn)項目赫然在列。

 

對于小產(chǎn)權房的治理方案，2012年3月，國土部官網(wǎng)上曾發(fā)布關于現(xiàn)存小產(chǎn)權房的處理新思路，即先清理后治理。其中，“在建和未售、侵占耕地的小產(chǎn)權房”是主要的清理對象。而其后的治理工作，則主要針對已售的存量小產(chǎn)權房。

 

如今，針對已售的小產(chǎn)權房，一種提法正在逐漸走熱：對已形成的小產(chǎn)權房，按不同情況補繳一定數(shù)量土地出讓金，解決現(xiàn)存小產(chǎn)權房歷史遺留問題。這一提法出自國研中心近日公布的“383”改革設想。

 

補繳土地出讓金，解決小產(chǎn)權房的歷史遺留問題，并非沒有先例。近日，南京市大型小產(chǎn)權房項目——七彩星城小區(qū)，多位業(yè)主接到通知，可更換購房合同及辦理銀行按揭等手續(xù)。由于該項目在2007年開盤，建設時土地性質(zhì)是集體土地，這也意味著小產(chǎn)權房順利實現(xiàn)“轉(zhuǎn)正”。

 

在清華大學政治經(jīng)濟學研究中心主任蔡繼明看來，補繳土地出讓金，解決小產(chǎn)權房的歷史遺留問題，比任之處于一個不合法的狀態(tài)，是一個明顯的進步。

 

蔡繼明稱，解決小產(chǎn)權房的歷史遺留問題，首先應嚴格設立一個合理的時間節(jié)點，節(jié)點后的新建小產(chǎn)權房一律嚴懲不貸。在限制新建小產(chǎn)權房的基礎上，對已有小產(chǎn)權房的遺留問題，如在宅基地上建設，符合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃及土地利用規(guī)劃的小產(chǎn)權房，可讓其補辦相關手續(xù)、補交相關費用之后給予正式產(chǎn)權，或政府通過收購將其轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ戏?。對一些違反城市規(guī)劃，建筑質(zhì)量存在嚴重問題的“小產(chǎn)權房”，采取改建或拆除的辦法。

 

基層政府和上一級地方政府，正在進行一場多年來的利益博弈。作為產(chǎn)物的小產(chǎn)權房，無疑將帶著極為濃重的歷史色彩。

 

天則經(jīng)濟研究所對北京、成都、深圳等城市的調(diào)查顯示，小產(chǎn)權房在一線城市較為突出，往往隨著當?shù)刈》可唐坊?，地方政府和開發(fā)商以新農(nóng)村建設、城中村改造等名義在房價高漲的情況下獲得巨大利益，村集體、農(nóng)民也想?yún)⑴c房地產(chǎn)增值過程中發(fā)展起來的。“小產(chǎn)權房”屢次受到打壓，歸根到底是蓋在農(nóng)村集體土地上，不能上市交易，造成地方土地出讓金或其他稅費大量流失。但如沒有基層政府參與默許，“小產(chǎn)權房”開發(fā)、建設、交易、轉(zhuǎn)手等環(huán)節(jié)不會如此順利。

 

中國人民大學農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學院副院長鄭風田（微博）表示，地方政府依靠壟斷賣地，從農(nóng)民手里廉價征來的土地轉(zhuǎn)手就以數(shù)十倍甚至上百倍的收入賣給開發(fā)商。最后土地增值留給農(nóng)民的還不足10%，這也是專家和普通百姓反對政府壟斷征地，呼吁小產(chǎn)權房的確權，合法化的原因。

 

全國工商聯(lián)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，從1995年到2010年，全國小產(chǎn)權房建筑面積累計超過7.6億平方米，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。“十一五”期間小產(chǎn)權房竣工規(guī)模2.83億平方米，比“十五”時期增長17.8%。其中，北京、太原、成都、深圳小產(chǎn)權房占當?shù)刈≌袌龇蓊~均超過兩成，房價僅為主臨近地段商品房的25%-60%左右。

 

未來猜想

 

對現(xiàn)存小產(chǎn)權房繳納土地出讓金的處理建議，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉一直有一種擔憂：如果購房者補繳土地出讓金將小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)正，且補繳費用不高，會不會導致執(zhí)行層面更多的集體土地去新建小產(chǎn)權房，新建小產(chǎn)權房的合法化沒有盡頭呢？“小產(chǎn)權房合法化雖是大勢所趨，但前面農(nóng)村集體土地入市流轉(zhuǎn)尚未理順的情況下，現(xiàn)在談仍然為時過早。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析，將農(nóng)村集體用地直接進入到非農(nóng)市場，固然能提供大量合法化的小產(chǎn)權房，但地方政府卻要面臨土地財政減少的境地。一旦農(nóng)民集體土地進入市場，首先中央要給地方政府增加更多的收入來源，如房產(chǎn)稅；另外，也需要建立一系列政策法規(guī)來引導農(nóng)村集體土地交易。

 

按現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)，土地所有權歸屬分國有土地、農(nóng)村集體土地兩類。從土地用途角度劃分，后者又分為農(nóng)用地和建設用地。其中，宅基地屬于非經(jīng)營性建設用地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地屬于經(jīng)營性建設用地。綜合多方信息可以看出，本輪土地改革主要針對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地。

 

推進農(nóng)村集體用地入市，尤其是農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，被諸多業(yè)內(nèi)人士視作小產(chǎn)權房全面合法化的前提。目前，依照部署，河北邯鄲市、江蘇昆山市、遼寧省建平縣等28個市縣將開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權流轉(zhuǎn)試點工作，試點結束期限是2015年6月。

 

宅基地入市改革或更為滯后。據(jù)了解，國土部仍在制定相關宅基地制度改革的文件。近期目標是在堅持農(nóng)村一戶一宅和標準控制的前提下，探索建立宅基地退出和補償機制，用經(jīng)濟手段引導和規(guī)范閑置宅基地流轉(zhuǎn)。一位不愿具名的國土系統(tǒng)專家解釋，從目前跡象看，國土部在部署開展宅基地制度改革試點方面難有較大突破，集體土地直接入市仍然長路漫漫。

 

在中央力推新型城鎮(zhèn)化建設的背景下，農(nóng)民集體土地既是市場緊密關注的潛在“蛋糕”，也是大量小產(chǎn)權房賴以生存的基礎。而在集體土地入市并沒有像預想中迅速推進后，更多人則期望即將召開的十八屆三中全會給出明確信號。

 

前述參與農(nóng)村經(jīng)濟頂層設計的人士透露，農(nóng)村集體土地入市問題不會一下子放開，十八屆三中全會可能把政策內(nèi)容、邊界說出來，但真正的操作方向仍要等到今年的中央農(nóng)村工作會和明年的農(nóng)村工作文件。他還表示，在農(nóng)村集體土地入市流轉(zhuǎn)前，首先要做好農(nóng)村土地確權工作。搞好確權，集體土地入市流轉(zhuǎn)才能有基礎、有依據(jù)、有序。在實際調(diào)研中，農(nóng)民普遍反映在政府征地集中建樓的過程中，被拿走的土地過多，騰出來的地應多留給農(nóng)民。未來確權之后，政府征地的對象就變成農(nóng)民，一切也都可以坐下來談了。

 

 

確權是一項基礎卻復雜的工作，如實測虛測問題，往往會讓累計多年的土地矛盾顯現(xiàn)出來。在他看來，補繳一定的土地出讓金，解決小產(chǎn)權房歷史遺留問題之前也多次被呼吁。小產(chǎn)權房問題的解決，涉及到建成的小產(chǎn)權房是否符合城鄉(xiāng)整體規(guī)劃，小產(chǎn)權房建設的土地性質(zhì)，情況也極為復雜。真正把農(nóng)村土地確權工作做扎實，談農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)上市、小產(chǎn)權房出路才會更現(xiàn)實。

 

按照2013年中央一號文件規(guī)定，全面開展農(nóng)村土地確權登記頒證工作，用5年時間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權登記頒證工作。加快包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體土地所有權和建設用地使用權地籍調(diào)查，盡快完成確權登記頒證工作。