深圳人行最新信貸政策通知顯示，自2013年11月6日起，二套住房信貸執(zhí)行新政策。按照新政，只要在銀行有貸款記錄的，無論家庭手頭上是否持有物業(yè)，再次買房，向商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款，首付比例將由原來的60%上調(diào)至70%。

 

繼今年4月北京二套首付下限提升至70%后，深圳在日前作出上述調(diào)整。以一套全款200萬的住宅為例，提高到7成，意味著要多支付20萬的房款，這對(duì)剛需人群來說，壓力并不小。全國性二套房首付60%的政策出于2011年1月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議。

 

美聯(lián)物業(yè)研究總監(jiān)徐楓分析，雖然該措施僅針對(duì)深圳市場(chǎng)，其他一線城市可能都將關(guān)注深圳樓市信貸政策的效果。

 

北京中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，二套房首付提高到7成，這一政策的影響主要在心理層面，更多是代表了釋放繼續(xù)調(diào)控的可能性，銀行也有降低金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮。

 

中短期效應(yīng)可能疊加

 

一線城市加碼調(diào)控可能對(duì)四季度市場(chǎng)走勢(shì)有明顯影響。美聯(lián)物業(yè)認(rèn)為提高首付至7成的效果將很快顯現(xiàn)，深圳一、二手市場(chǎng)都會(huì)受影響，樓市交易量首先將會(huì)受到打擊。

 

根據(jù)其預(yù)測(cè)，該措施短期內(nèi)將嚴(yán)重影響深圳300萬-500萬元物業(yè)的成交，目前這部分成交占深圳住宅市場(chǎng)1/4至1/3左右的成交份額。接下來，一次性付款的比例在現(xiàn)有基礎(chǔ)上將有所上升，將可能達(dá)到15%-20%。

 

事實(shí)上，深八條加上信貸緊縮已經(jīng)對(duì)深圳樓市產(chǎn)生影響。深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月中原（深圳）領(lǐng)先指數(shù)為389.8點(diǎn)，環(huán)比上漲1.30%，同比上漲了19.31%；全市七區(qū)188個(gè)樣本樓盤成交均價(jià)為27495元/㎡，指數(shù)環(huán)比漲幅較上月相比大幅收窄，為今年以來最低值。

 

克而瑞報(bào)告指出，今年最后兩個(gè)月，部分城市市場(chǎng)的上升局面有可能被打斷。在北京和深圳出臺(tái)地方新政之后，預(yù)計(jì)包括上海、廣州在內(nèi)的部分今年以來房?jī)r(jià)快速上漲的核心城市，政策面或多或少都會(huì)有所收緊，這將改變當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的整體氛圍，從而促成成交量?jī)r(jià)增幅在年底有所收窄。

 

中期來看，進(jìn)入2014年后，隨著2012年下半年之后大量成交的土地集中進(jìn)入項(xiàng)目開盤期，加上年初各地預(yù)售證審批有可能出現(xiàn)的階段性放松，重點(diǎn)城市市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)將明顯上升，屆時(shí)房?jī)r(jià)上漲的源動(dòng)力將被真正削弱。

 

數(shù)據(jù)也似乎佐證這一點(diǎn)。萬科三季報(bào)透露，其監(jiān)測(cè)的14個(gè)重點(diǎn)城市三季度住宅成交面積同比下降5.7%，新房批準(zhǔn)預(yù)售面積環(huán)比二季度增長(zhǎng)5.6%；截至9月底，重點(diǎn)城市的庫存去化周期，由6月底的10.4個(gè)月略微上升至11.4個(gè)月。除個(gè)別城市外，房?jī)r(jià)并不存在普遍性上漲的動(dòng)力。

 

在世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松看來，2014年將更是不輕松的一年。“今年房企新開工明顯加大，意味著明后年供應(yīng)量將上升，而流動(dòng)性有收緊傾向，未來不能盲目樂觀，”他對(duì)記者說。

 

一線城市政策加碼預(yù)期升溫

 

深圳此次的新政，在20多天前就已埋下伏筆。10月11日，深圳出臺(tái)的“深八條”中提到，要“抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率等措施調(diào)控房?jī)r(jià)”。不到一個(gè)月內(nèi)，商業(yè)銀行即將此項(xiàng)措施落實(shí)，令市場(chǎng)倍感突然。

 

深圳業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，此次新政的出臺(tái)，緣于包括深圳在內(nèi)的一線城市年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅屢創(chuàng)新高，使地方政府面臨極大調(diào)控壓力。

 

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，北上廣深一線城市新房均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過年初制定的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。漲幅超過10%的城市則達(dá)到了15個(gè)：北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京、沈陽、鄭州、福州等。

 

緊跟深八條，北京也已推出京七條穩(wěn)房?jī)r(jià)?？硕鹧芯恐行姆治鰩煑畛壳嗾J(rèn)為，深八條、京七條透露出的信息，反映出房地產(chǎn)調(diào)控的主要發(fā)力點(diǎn)正在從中央下移到地方的趨勢(shì)性變化。

 

“以往的房地產(chǎn)調(diào)控，總是從中央層面對(duì)所有城市制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，比如國八條等，造成各個(gè)城市之間冷熱不均，而目前這種中央制定一個(gè)籠統(tǒng)的目標(biāo)（例如房?jī)r(jià)控制目標(biāo)），各個(gè)地方政府根據(jù)自身情況因地制宜地制定地方性政策，成為了樓市調(diào)控的新特點(diǎn)。”楊晨青說，深八條、京七條，都是對(duì)這種框架的一種回應(yīng)。在此前，溫州等城市根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)表現(xiàn)適度放松了限購。

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，不同城市市場(chǎng)之間出現(xiàn)“分化”，是導(dǎo)致不同城市的調(diào)控政策“分化”的原因。

 

同策咨詢的研究顯示，目前一線城市、部分二線城市表現(xiàn)相對(duì)較熱，房?jī)r(jià)有持續(xù)上漲和反彈的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而三四線城市由于房源供應(yīng)充裕，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平淡，價(jià)格上漲動(dòng)力不足，尤其是蕪湖、舟山、溫州等城市，市場(chǎng)成交量低迷，房?jī)r(jià)還處于下跌或停漲的狀態(tài)。

 

“房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一種趨勢(shì)性的分化，過去房地產(chǎn)市場(chǎng)是一二線城市帶領(lǐng)三四線城市同方向發(fā)展，現(xiàn)在一二線城市和三四線城市是反方向變化”，國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)余斌在近期一次會(huì)議上提到，三四線城市呈現(xiàn)“雙松”狀況，就業(yè)吸納能力不足，剛性需求有限；過去房子蓋了很多，供大于求；另一方面，地方政府財(cái)力下降以后，還需要賣更多土地獲得土地財(cái)政收入，所以土地供給也是寬松，導(dǎo)致過度炒作的三四線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)開始下降。

 

中央層面著力長(zhǎng)效機(jī)制

 

中央高層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的思路，亦可從新近的動(dòng)態(tài)中可窺一端倪。10月29日，中共中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)，中共中央總書記習(xí)近平強(qiáng)調(diào)，“要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”，但未提及“調(diào)控”。

 

這一度被市場(chǎng)解讀為對(duì)房地產(chǎn)寬松的利好消息，10月30日地產(chǎn)板塊大漲，高周轉(zhuǎn)、主攻普通住房的地產(chǎn)股如萬科、保利等漲幅明顯，陽光城更報(bào)收漲停。

 

張宏偉認(rèn)為，從政策信號(hào)來看，未來是通過增加中低價(jià)位的市場(chǎng)供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場(chǎng)，沒有強(qiáng)調(diào)限購等行政化手段和措施，樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制或許借機(jī)逐步推出形成。

 

所謂長(zhǎng)效機(jī)制，首先是要增加供給。世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)吳志輝認(rèn)為，“京七條”通過增加“自住型商品房”供應(yīng)來保持北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，甚至鼓勵(lì)社會(huì)資源納入供應(yīng)體系，是地方調(diào)控思路向中央靠近的一種模式。

 

“其他地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r因地制宜，推出各版本的增加供應(yīng)政策的概率增加。” 楊晨青指出，其余增加供應(yīng)的方式包括加快推地以及房產(chǎn)稅的出臺(tái)。

 

楊晨青認(rèn)為，除了加快農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)以外，通過房產(chǎn)稅逼出閑置空房進(jìn)入市場(chǎng)或許也是未來可能實(shí)施的路徑之一；還有將完善財(cái)政政策，增加對(duì)保障房的投入力度；金融政策也有望扶持企業(yè)進(jìn)入保障房領(lǐng)域，房地產(chǎn)融資渠道或?qū)⑦M(jìn)一步打開。