繼上月投得武漢（樓盤）地皮后，越秀地產(chǎn)與母公司越秀集團(tuán)旗下五號(hào)基金合作，以43.5億元奪得位于廣州（樓盤）蘿崗區(qū)云埔地塊，樓面地價(jià)創(chuàng)新高達(dá)到9000元以上。不過(guò)，昨日越秀地產(chǎn)（HK00123）卻收得0.46%的跌幅，顯示市場(chǎng)對(duì)此次購(gòu)地的謹(jǐn)慎態(tài)度。
亮點(diǎn)：內(nèi)部“聯(lián)合拿地”成越秀拿地主流
據(jù)越秀地產(chǎn)昨日公告顯示，其蘿崗區(qū)“地王”是由旗下間接擁有95.48%股權(quán)的附屬公司廣州宏景，與母公司廣州越秀旗下仁達(dá)五號(hào)基金合作中標(biāo)，地價(jià)43.5億元，雙方將會(huì)成立項(xiàng)目公司，當(dāng)中越秀一成股權(quán)，總出資不多于4.35億元，將會(huì)以內(nèi)部資源撥付。
越秀地產(chǎn)方面對(duì)記者表示，本次購(gòu)地沿用該公司上半年與投資基金進(jìn)行合作開發(fā)的創(chuàng)新模式，有效利用資源，提高財(cái)務(wù)靈活性，在保持較低負(fù)債比率的同時(shí)加快實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。同時(shí)，廣州宏景享有越秀仁達(dá)所持有此項(xiàng)目的90%股權(quán)的認(rèn)購(gòu)期權(quán)，可在規(guī)定認(rèn)購(gòu)期內(nèi)根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展情況考慮全資擁有該項(xiàng)目。
此前，越秀地產(chǎn)曾經(jīng)與母公司越秀集團(tuán)旗下的地產(chǎn)基金越秀仁達(dá)四號(hào)實(shí)業(yè)投資合伙企業(yè)以90.1億元人民幣拿下武漢江漢區(qū)精武路地塊。有公開信息披露，越秀地產(chǎn)與仁達(dá)四號(hào)的各自持股比例分別為8%和92%，這樣計(jì)算，越秀地產(chǎn)在這塊土地上出資約為7億元。
而再往前，越秀地產(chǎn)曾經(jīng)于6月26日奪得杭州（樓盤）江干區(qū)地塊及7月10日奪得佛山（樓盤）禪城同濟(jì)路地塊后，這兩次拿地也都是以內(nèi)部“聯(lián)合體”的方式。截至目前，越秀地產(chǎn)公司總土地儲(chǔ)備已升至1638萬(wàn)平方米。
溯因：擴(kuò)張“用力過(guò)猛”購(gòu)地早已超支
越秀地產(chǎn)為何頻頻采取內(nèi)部“聯(lián)合拿地”模式？業(yè)內(nèi)人士分析稱，和越秀地產(chǎn)今年來(lái)購(gòu)地“大開口”，擴(kuò)張過(guò)猛有關(guān)。
年初，越秀地產(chǎn)曾表示，去年公司購(gòu)地開支逾80億元，初步擬定今年購(gòu)地開支會(huì)減至34億元。但是，隨著土地市場(chǎng)的火熱，越秀地產(chǎn)購(gòu)地的熱情也一路高漲。僅在上半年，購(gòu)地開支已“超支”。
越秀地產(chǎn)2013年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，上半年，公司已在廣州、杭州和佛山共購(gòu)入五塊地，總金額為67.64億元，建筑面積約114萬(wàn)平方米。
鼎信長(zhǎng)城基金(博客,微博)董事長(zhǎng)章華對(duì)記者表示，和基金合作是房地產(chǎn)的另外一個(gè)資金通道，相對(duì)銀行、信托等方式來(lái)說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)資金壓力相對(duì)較小。
京華山一分析師何偉富也在7月底的分析報(bào)告中表示，在最近兩次收購(gòu)中，越秀采取全新策略，利用購(gòu)買選擇權(quán)，得以從母公司投資資金中回購(gòu)余下項(xiàng)目權(quán)益的方式。“一些投資者或許會(huì)對(duì)這種交易方式感到不安，因越秀應(yīng)是首個(gè)采取這種策略的房企。”
隱憂：
毛利潤(rùn)率下滑
即使有合作基金“撐腰”，對(duì)于2012年銷售額僅有90億元的越秀地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，目前的激進(jìn)擴(kuò)張速度令人擔(dān)憂。而從公開數(shù)據(jù)來(lái)看，越秀地產(chǎn)的利潤(rùn)率已經(jīng)出現(xiàn)大幅滑坡。
越秀地產(chǎn)9月份的業(yè)績(jī)公告顯示，9月單月，越秀地產(chǎn)合同銷售金額約14.43億元，同比上升3%；合同銷售面積約11.05萬(wàn)平方米，同比下降16%。并且，在1月至9月，越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷售金額約124.96億元，合同銷售面積約94.03萬(wàn)平方米，同比分別上升14%和5%。在這樣一個(gè)樓市火熱的年份，這樣的銷售業(yè)績(jī)并不出彩。
銷售并未出現(xiàn)大幅增加的同時(shí)，越秀地產(chǎn)的利潤(rùn)率卻出現(xiàn)降低，中報(bào)顯示，公司整體毛利率為40.9%，同比下降19.7個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，公司表示，毛利率下降的原因主要是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致。去年同期毛利率較高是因有較多高毛利的商業(yè)產(chǎn)品入賬，今年上半年入賬的產(chǎn)品則大部分是2011年下半年和2012年上半年受市場(chǎng)調(diào)控影響到售價(jià)的產(chǎn)品。
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