距離建成還有三年，廣州第一高樓——香港周大福珠寶集團(tuán)有限公司興建的東塔已開始招商。

 

東塔高530米，地下5層，地上112層，建筑面積達(dá)到50萬平方米。作為廣州新地標(biāo)、CBD珠江新城的收官之作，東塔于2009年奠基，計劃在2016年建成。經(jīng)濟(jì)觀察報從可靠渠道獲悉，該項目今年就委托了多家知名地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，拉開了招商的帷幕。

 

無獨(dú)有偶，深圳前海土地首兩次拍賣的消息熱度還未散去，剛拿到地的地產(chǎn)商華潤、卓越就已委托地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)為他們宣傳推廣、物色客戶。

 

跨國商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)高力國際廣州公司調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋介紹，當(dāng)前商業(yè)物業(yè)提前更多時間去做招商工作，原因在于未來三年廣深等一線城市將迎來商業(yè)物業(yè)大量供應(yīng)，盡早接觸客戶在一定程度上對緩解后期壓力有一定作用。

 

提前招商

 

一般來說，寫字樓招商僅需要比建成時間提前一年半左右。知情人士對經(jīng)濟(jì)觀察報透露，周大福集團(tuán)打造的東塔，已委托多家知名地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)為其招商。相比其建成的實際時間，提早了三年。該項目涵蓋酒店、寫字樓及購物中心。“一方面是東塔體量大，另一方面也是為了規(guī)避未來商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量激增帶來的風(fēng)險。港資、外資對操作相當(dāng)成熟，提前與商戶接洽可有更多機(jī)會鎖定合意的大客戶。”知情人士稱，“周大福的行為可以看作一個風(fēng)向標(biāo)，因為他們通常比其他同行看得更遠(yuǎn)。”

 

對于上述消息，周大福東塔項目部表示由于時間問題，暫時無法提供相關(guān)資訊。

 

高力國際廣州公司董事陳厚橋根據(jù)其所掌握的情況介紹，開發(fā)商普遍提前更多時間為商業(yè)項目招商。“我手上有兩個客戶，土地都還沒拿到，就委托我們公司幫忙招商。”

 

廣州CBD珠江新城經(jīng)過10年開發(fā)，成為全市優(yōu)質(zhì)寫字樓項目最為集中的地段，再加上當(dāng)前已無新增土地供應(yīng)，地產(chǎn)商正抓緊機(jī)會向市場推出最后一批寫字樓，競爭更加激烈。

 

高德置地集團(tuán)在珠江新城核心區(qū)域已發(fā)展為較成熟項目，包括國際時尚購物中心、超甲級寫字樓、高德酒店式公寓、JUMEIRAH GUANGZHOU HOTEL及高級服務(wù)式公寓。

 

今年第四季度，高德置地將推出D座項目。為應(yīng)對新項目入市，高德置地C座5-6層以低于100元/平方米的價格招入知名跨國日用消費(fèi)品企業(yè)寶潔公司。據(jù)了解，該項目的平均租金在140-160元/平方米，高德置地為招租作出了較多讓利。

 

可能是感受到市場壓力，富力的計劃有變。富力與新鴻基、合景泰富聯(lián)合開發(fā)的珠江新城獵德村改造項目，今年8月推出寫字樓部分。富力當(dāng)時表示，一棟寫字樓用于銷售，另一棟則自持作出租之用。經(jīng)濟(jì)觀察報獲悉，近日，富力方面在商討是否需要將第二棟寫字樓轉(zhuǎn)租為售。

 

華南另一個一線城市深圳，今年以來，商業(yè)物業(yè)成交較為平淡，但開發(fā)商在背后做足準(zhǔn)備工作。第一太平戴維斯物業(yè)顧問（深圳）公司項目及開發(fā)顧問部董事徐員員介紹：“在深圳的熱點(diǎn)開發(fā)位置，開發(fā)商一拿到土地就尋求第三方機(jī)構(gòu)協(xié)助，立刻啟動招商工作。”

 

有消息指，剛在前海拿到地的華潤、卓越，已經(jīng)在進(jìn)行面向海外客戶的推廣活動。

 

為未來“儲客”

 

盡管已提前兩年物色客戶，地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)工作人員周小姐仍然感覺“壓力山大”。她服務(wù)的對象是一家作為廣州市政府重點(diǎn)工程項目的甲級寫字樓，目前僅招入30%商戶。業(yè)主單位不得不把正式開門的時間延后一年。

 

經(jīng)過2010-2012年的集中開發(fā)建設(shè)，廣州零售物業(yè)、寫字樓存量均已攀升至高位，市場正處于消化階段。

 

據(jù)第一太平戴維斯監(jiān)測，截至2013年第三季度，廣州市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的現(xiàn)有存量已達(dá)到353萬平方米，2013年全年市場供應(yīng)量預(yù)計超過68萬平方米，與2011年的供應(yīng)高峰期狀況將基本持平。

截至2013年第三季度，全市現(xiàn)有可租賃甲級寫字樓面積323.9萬平方米。前三季度市場新增供應(yīng)量已超過2011-2012全年水平，達(dá)到45.8萬平方米。

 

市場吸納卻顯得消極。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，整體消費(fèi)市場需求減弱，零售消費(fèi)市場漸成租戶主導(dǎo)市場。企業(yè)租賃寫字樓的態(tài)度亦變得猶豫。

 

然而，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量大增的步伐才剛剛開始。陳厚橋介紹，預(yù)計未來三年廣州寫字樓供應(yīng)量會出現(xiàn)大幅增加，新增面積為現(xiàn)有庫存的翻倍。“開發(fā)商提前招商是在為未來三年商業(yè)物業(yè)集中大量供應(yīng)做準(zhǔn)備，逐步‘儲客’。”陳厚橋說。根據(jù)他的經(jīng)驗，購物中心招商滿八成，寫字樓招商滿七成，才能確保開門

 

一線城市商業(yè)物業(yè)供過于求的風(fēng)險不獨(dú)廣州所有。今年第四季度，深圳預(yù)計將有三棟超甲級寫字樓入市，帶來新增建筑面積共計16.9萬平方米。同樣，第一太平戴維斯報告指出，第四季度只是未來兩年大量新增供應(yīng)入市的開始，2014年，寫字樓新增供應(yīng)達(dá)60.3萬平方米，2015年的數(shù)字則是41.8萬平方米。

 

與大幅增長的供應(yīng)量形成反差的是，今年第三季度深圳市場對甲級寫字樓的凈吸納量僅為2920平方米。

 

周小姐介紹，其代理的寫字樓，政府提供了面向某些行業(yè)的稅收減免政策。但是一家目標(biāo)客戶對她坦言，有好幾個寫字樓在同時邀請他們進(jìn)駐，各自都有優(yōu)惠項目。“后來政府部門的人士也出動幫我們向客戶游說，說這個項目是政府工程，希望多支持多幫忙，可是對方仍然沒有興趣。”周小姐說。

 

由于面臨巨大的回款壓力，沒有開發(fā)商愿意主動延遲入市時間，但因為“儲客”數(shù)量未達(dá)到收支平衡的局面，開發(fā)商也只能找各種理由拖延開門的時間。

 

調(diào)整期

 

“我們預(yù)計過去一兩年，未來三到五年，都是商業(yè)地產(chǎn)動蕩調(diào)整的年份。”徐員員說。她認(rèn)為，未來商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量集中涌現(xiàn)，將推高空置率并抑制租金上漲的空間，但深圳發(fā)展?jié)摿薮?，調(diào)整過后形勢依然會往上走。

 

近年，政府出讓的商服地塊增多，開發(fā)商為規(guī)避住宅方面的調(diào)控，也轉(zhuǎn)投商業(yè)項目開發(fā)，導(dǎo)致商業(yè)項目供應(yīng)激增。未來優(yōu)勝劣汰會更加激烈，而目前開發(fā)商已通過提前招商將競爭往前延伸。

 

然而，第一太平戴維斯廣州公司項目及開發(fā)顧問部董事呂曉艷認(rèn)為，提前太多時間招商作用不大。呂曉艷說：“作為主力店的大品牌商家，肯定不止一家購物中心邀請它進(jìn)駐，即使提前三年接洽，通常到了建成前一年才有可能簽約。”“現(xiàn)在是買方市場。”呂曉艷補(bǔ)充道。

 

一家千億級房企商業(yè)公司負(fù)責(zé)人在接受經(jīng)濟(jì)觀察報采訪時說：“現(xiàn)在絕不存在有品牌跟著開發(fā)商走的現(xiàn)象，都是開發(fā)商在搶客。開發(fā)商承諾免租免稅都不新鮮了，還有‘倒貼’提供各種補(bǔ)貼的。”

 

陳厚橋亦透露，一些知名品牌提出多種進(jìn)駐條件，例如裝修補(bǔ)貼，標(biāo)準(zhǔn)要求達(dá)到1萬元/平米。“這時候開發(fā)商就要算個賬，看品牌進(jìn)駐帶來的好處能否平衡倒貼的部分。”陳厚橋說。

 

第一太平戴維斯的報告稱，深圳市內(nèi)的大多數(shù)購物中心品牌的重合率達(dá)到75%，出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性飽和的現(xiàn)象。一方面購物中心繼續(xù)加大調(diào)整商戶結(jié)構(gòu)的力度，以期提高在市場上的競爭力。另一方面，零售商方面放慢了擴(kuò)張速度。“優(yōu)質(zhì)零售商傾向于擴(kuò)大或者升級改造原有店鋪，而不是開出新店。”

 

在這種情況下，未來租金上漲壓力進(jìn)一步增大、開發(fā)商讓利更多都是預(yù)料中事。而且，商業(yè)物業(yè)空置率還會被推高。

 

然而，所有受訪的分析人士都認(rèn)為，對于一線城市而言，短暫的供需方面的錯位不會導(dǎo)致拐點(diǎn)，市場可以自行調(diào)整。“2008年的時候也出現(xiàn)過這樣大量商業(yè)項目集中供應(yīng)的情況，后來證明市場能消化掉。”

 

徐員員認(rèn)為，根據(jù)深圳特質(zhì)，其所在機(jī)構(gòu)依然對商業(yè)地產(chǎn)持一般樂觀的態(tài)度。“深圳是典型的外向型經(jīng)濟(jì)城市，隨著高鐵的帶動，香港還將通過深圳輻射內(nèi)地。此外，深圳本地的基礎(chǔ)設(shè)施在鋪開，企業(yè)在往關(guān)外遷移，可以說，深圳產(chǎn)業(yè)調(diào)整還有很長的路要走。長期來看，商業(yè)項目的需求依然旺盛。”徐員員說。