價值150萬元的一套住房，在買賣雙方和中介公司的共同“努力”下，房屋主管部門看到的房屋買賣合同上只有80萬元。這正是時下二手房交易中常見陰陽合同中的一種表現(xiàn)形式。很多二手房買賣雙方為減少交易稅費或獲得高額貸款而制造各種“陰陽合同”。本期特邀天津?qū)幰宦蓭熓聞?wù)所王京濤律師為該類案件指點迷津。

 

王京濤認(rèn)為，陰陽合同是指在一次二手房交易中同時簽訂兩份不同的合同，其中一份具有虛假性，另一份為真實意思表示。其中 “陰合同”顯示買賣雙方真實的成交價格，而“陽合同”則根據(jù)使用需要有所不同，一種是虛高的房價合同交給銀行，以申請更多按揭貸款；另一種是填低房價的合同交給房地產(chǎn)交易中心過戶，以便少交稅。

 

簽訂兩份不同價格的房屋買賣合同，是陰陽合同的一種方式。還有一種方式，是把房屋買賣價格簽低，然后另簽一份裝修補(bǔ)償協(xié)議和舊家具買賣協(xié)議，以裝修補(bǔ)償款和家具款的名義，補(bǔ)足房屋實際成交價。

 

我國《合同法》第52條規(guī)定，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的合同是無效合同。陰陽合同以虛報價格來逃避國家稅收或騙取高額貸款損害國家稅收和第三人的合法利益，屬于無效合同。

 

對于一筆交易，法律一方面從保護(hù)社會公序良俗的角度來加以限制，另一方面在不違反社會公序良俗的情況下鼓勵交易各方按自己的真實意思交易。所以在此類糾紛中，對陰陽合同效力的認(rèn)定都是結(jié)合案情考量，要么為保護(hù)國家、社會公共利益認(rèn)定合同全部無效，要么為促成交易僅認(rèn)定避稅價格條款無效陰陽合同不僅使國家稅收蒙受損失，而且動搖社會對誠信經(jīng)營、履約和納稅的信心，擾亂市場經(jīng)濟(jì)秩序。實踐中，鑒于買賣雙方簽訂陰陽合同的行為嚴(yán)重違反了我國稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。

 

陰陽合同對買賣雙方都存在著風(fēng)險。對買方的風(fēng)險主要是：1、真實意思認(rèn)定的風(fēng)險。由于價格、付款方式約定不清楚或無法確定為真實意思，則可能導(dǎo)致部分條款不具有約束力，進(jìn)而導(dǎo)致買賣不能順利進(jìn)行。2、無法取得高額貸款的風(fēng)險。3、再售承擔(dān)高費用的風(fēng)險。4、合同不成立的風(fēng)險。5、行政處罰和刑事追究的風(fēng)險。對于賣方來說則存在以下風(fēng)險：1、宣告無效的風(fēng)險。2、房款不能全額收回的風(fēng)險。3、行政處罰和刑事追究的風(fēng)險。