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  • 小產(chǎn)權(quán)房合法化路漫漫

    2013年11月05日 12:00
    來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
    據(jù)報(bào)道,因?yàn)榻诠嫉膰兄行钠鸩莸?ldquo;383”改革方案中有“已形成的小產(chǎn)權(quán)房按不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量土地出讓金”一語,近日市場(chǎng)上對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房或可“轉(zhuǎn)正”的猜測(cè)漸趨強(qiáng)烈,隨之也帶來小產(chǎn)權(quán)房交易的增多。不過“383”方案僅是建議,而且小產(chǎn)權(quán)房的合法化絕不只是補(bǔ)繳土地出讓金那么簡(jiǎn)單,而是涉及復(fù)雜的歷史形成的土地制度與法律問題,以此來看,市場(chǎng)對(duì)其近期能夠轉(zhuǎn)正的寄望也許有些過高。
     
      嚴(yán)格按照現(xiàn)行法律來看,小產(chǎn)權(quán)房被視為違法建筑,國土資源部曾經(jīng)專門強(qiáng)調(diào)過其違反土地管理法,違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃,許多地方也視之為在農(nóng)村集體土地上修建的未經(jīng)批準(zhǔn)的商品房開發(fā)。在土地制度的城鄉(xiāng)二元體制之下,也不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地和農(nóng)民住宅。然而,雖然有諸多禁令和一些城市的清理行為,小產(chǎn)權(quán)房依然總是“春風(fēng)吹又生”,其基礎(chǔ)正是巨大的市場(chǎng)需求,也成為大城市高房?jī)r(jià)之下許多人的一種無奈選擇。近年來各方也逐漸意識(shí)到純粹打壓似乎行之無效,需要想辦法將其納入規(guī)范化軌道。
     
      始終存在于法律灰色地帶的小產(chǎn)權(quán)房就像“黑市”交易一樣,必然是弊病叢生的,隨著其買賣的興盛,疑難糾紛會(huì)越來越多,而且因?yàn)槿狈ㄔO(shè)安全監(jiān)管而存在巨大隱患,這些問題會(huì)逐漸加劇?,F(xiàn)在有人呼吁允許小產(chǎn)權(quán)房入市的理由是其數(shù)量巨大,可產(chǎn)生平抑房?jī)r(jià)作用,但這一功利性目標(biāo)不應(yīng)成為主要考慮,因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房單單補(bǔ)繳土地出讓金和稅款是不夠的,而且涉及具體金額如何確定以及如何確保存量與增量小產(chǎn)權(quán)房之間的公平問題,處理不好會(huì)導(dǎo)致更多怨言,關(guān)鍵還是綜合考慮各方利益以制度方式實(shí)現(xiàn)其合法化。目前一些地方只是把不違反土地規(guī)劃、不侵占耕地的小產(chǎn)權(quán)房在補(bǔ)繳稅費(fèi)后登記和合法化,而且不能入市交易,這只是遷就現(xiàn)實(shí)的權(quán)宜選擇,而不是長(zhǎng)遠(yuǎn)的解決辦法。
     
      實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的合法化,一個(gè)前提性的改革是解決農(nóng)村集體建設(shè)用地的入市交易問題,打破對(duì)其入市交易的限制,將城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)統(tǒng)一化,正如“383”方案所說的,應(yīng)允許農(nóng)村集體土地和國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng),形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺(tái),統(tǒng)一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系,實(shí)現(xiàn)同地、同權(quán)、同價(jià)。
     
      歸根到底,小產(chǎn)權(quán)房問題出現(xiàn)的一個(gè)重要誘因就是:征用集體土地再進(jìn)行建設(shè)的時(shí)候并未充分考慮當(dāng)?shù)剞r(nóng)民利益,部分農(nóng)民因?yàn)槔鏇]有保障而試圖在小產(chǎn)權(quán)房等方面鉆政策口子,同時(shí)也讓購買者得到一定好處。其實(shí)實(shí)現(xiàn)土地在交易和流通中的增值,才符合農(nóng)民的最大利益,否則面對(duì)巨大的利益誘惑,農(nóng)民勢(shì)必要通過小產(chǎn)權(quán)房等“非法”渠道來進(jìn)行博弈。所以,未來的改革應(yīng)當(dāng)尋找集體土地直接用于非農(nóng)建設(shè)的路徑,合理確定集體土地使用金,讓集體土地出讓的利益能直接惠及當(dāng)?shù)剞r(nóng)民,確保制度安排的公平性。小產(chǎn)權(quán)房難題的根源在于土地制度,進(jìn)行改革才是破局所要解決的關(guān)鍵。
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