有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,目前全國小產(chǎn)權(quán)房總量或已超過70億平方米。若按100平方米/套計(jì)算,相當(dāng)于全國有7000萬套小產(chǎn)權(quán)房,以每戶三口人計(jì)算,相當(dāng)于居住了2.1億人口。中華工商時報記者在調(diào)查采訪中感到,不管各界是否贊成小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正,但有一個共識是,小產(chǎn)權(quán)房問題牽涉面較廣,應(yīng)對多方進(jìn)行協(xié)調(diào),逐步解決,不是"一刀切"就能解決的
在中共十八屆三中全會召開前夕,國務(wù)院發(fā)展研究中心首次向社會公開了其為中共十八屆三中全會提交的"383"改革方案總報告全文。其中土地制度成為八個重點(diǎn)改革領(lǐng)域之一,深化土地制度改革、集體土地入市交易成為改革突破口之一。而這其中提到有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的改革建議中明確指出:"在現(xiàn)有土地權(quán)屬基礎(chǔ)之上,賦予農(nóng)民集體土地處置權(quán)、抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán);在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下,對已經(jīng)形成的'小產(chǎn)權(quán)房',按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入,妥善解決這一歷史遺留問題;對被政府征收土地,改原用途補(bǔ)償為公平補(bǔ)償,農(nóng)民房屋按市價補(bǔ)償,被征地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)社保體系。"
此方案一出,小產(chǎn)權(quán)房問題又一次備受矚目。"深圳買小產(chǎn)權(quán)房像買菜"、"北京小產(chǎn)權(quán)房月漲千元"等消息迅速蔓延,再次挑逗著大眾的神經(jīng)。這份報告讓買了小產(chǎn)權(quán)房或者考慮買小產(chǎn)權(quán)房的人燃起希望,然而全國數(shù)十億平方米的小產(chǎn)權(quán)房真的有望正名嗎?國務(wù)院發(fā)展研究中心主任李偉提醒,"383方案"只是一個研究課題。也就是說,其表述的內(nèi)容是否會落實(shí),怎么落實(shí)還是未知數(shù)。
多地小產(chǎn)權(quán)房躍躍欲試
受"小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正"等利好消息的刺激,北京周邊的多個小產(chǎn)權(quán)房價格出現(xiàn)上漲,其中通州[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]區(qū)太玉園小產(chǎn)權(quán)房最近一個月更是上漲千元以上。"383方案"涉及小產(chǎn)權(quán)問題的表述甚至成為一些經(jīng)營小產(chǎn)權(quán)房中介機(jī)構(gòu)營銷的說辭。"農(nóng)村集體用地入市放開后,這意味著小產(chǎn)權(quán)房將合法化,現(xiàn)在買小產(chǎn)權(quán)房將來轉(zhuǎn)正是遲早的事。"北京通州區(qū)中介公司某經(jīng)紀(jì)人表示,現(xiàn)在通州地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房每天交易火爆,價格都在上漲。
無獨(dú)有偶,小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的消息一放出,深圳不少投資客也已按捺不住,開始四處搜尋性價比高的小產(chǎn)權(quán)房。深圳融域名城是由村委集資建設(shè)的統(tǒng)建樓,屬于深圳小產(chǎn)權(quán)房的一種,占地面積約1.7萬平方米,而總建筑面積達(dá)到16萬平方米,容積率接近10。據(jù)了解,該統(tǒng)建樓購買者中的八九成是自住,均價在6300-6500元/平方米,而去年賣一期時,價格還有4000多元每平方米的房子。業(yè)主購買時可以分期3年貸款,在年利率6.765%的基礎(chǔ)上打9.9折,100平方米的房子,首付32萬元,另外可貸款32萬元??商峁┵J款的小產(chǎn)權(quán)房讓投資客們更加心動。
"要解決也要先解決村委集資建房的違法問題,然后才是購買環(huán)節(jié)的問題。"深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房在短期內(nèi)不可能轉(zhuǎn)正。
然而,這邊利好剛剛露出苗頭,那邊就潑起了冷水。日前,位于北京市昌平區(qū)陽坊鎮(zhèn)東貫市村的小產(chǎn)權(quán)房樓群被拆。這是北京市已經(jīng)查處的最大的小產(chǎn)權(quán)房區(qū)域,涉及13棟樓4萬平方米。截至目前,該小產(chǎn)權(quán)房區(qū)域已基本拆完。陽坊鎮(zhèn)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,該小產(chǎn)權(quán)房自2011年4月開建,期間曾多次被要求停工,但2012年又開始復(fù)建。目前13棟樓房尚未出售,也一直沒有住人,這是拆遷工作得以順利進(jìn)行的主要原因。
小產(chǎn)權(quán)房實(shí)地調(diào)查
為了更加了解小產(chǎn)權(quán)房的情況以及業(yè)主們的看法,中華工商時報記者來到北京某小產(chǎn)權(quán)房小區(qū),對業(yè)主進(jìn)行了實(shí)地采訪。
走近小區(qū),可以看到該小區(qū)都是4層板樓,而不遠(yuǎn)處的正規(guī)商品房則為9、11層的板樓。該小區(qū)門口有24小時的保安,樹立著警示牌提醒市民每日車輛的限號、氣溫以及時令菜價等。在小區(qū)里面可以看到過往的居民多為老人和小孩。小區(qū)設(shè)置了不小的運(yùn)動場所,除了基本的健身器材,還有乒乓球臺等。據(jù)居民介紹,該小區(qū)西面有幾棟是復(fù)式型的,也賣得非常好。小區(qū)一樓的住戶基本都有一個小花園,4層的住戶會送一個小閣樓。
據(jù)本報記者調(diào)查了解,小區(qū)的入住率還是很高的,多為當(dāng)?shù)厝速徺I。隨后記者采訪到了該小區(qū)的住戶賈阿姨。據(jù)賈阿姨介紹,她是2008年的時候在該小區(qū)購買的房子,當(dāng)時這里的房子已經(jīng)所剩不多了,她只好購買了二手房。當(dāng)時的價格大概是3000元/平方米左右,現(xiàn)在大概6000-6500元/平方米。
當(dāng)記者問及當(dāng)時出于何種考慮購買了小產(chǎn)權(quán)房時,"為了給兒子娶媳婦!"賈阿姨笑稱,當(dāng)時附近也沒有大產(chǎn)權(quán)的房子,在稍微往城里一點(diǎn)的地方,對于我們當(dāng)時的收入來說,房價也挺算夠高的,我們也就是這邊村里的農(nóng)民,一輩子能攢多少錢?當(dāng)時兒子說要結(jié)婚,我們基本把家底都拿了出來買了這個房子,還欠了親戚不少錢。而且當(dāng)時對什么大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)的也沒概念,當(dāng)時我們村里不少人都在這里買了,我們也就買了。
"那現(xiàn)在對于小產(chǎn)權(quán)的報道也非常多,有些地方甚至拆除了小產(chǎn)權(quán)房,有一些報道也說小產(chǎn)權(quán)房不合法、不受保護(hù)等問題,您擔(dān)心嗎?"記者問到。賈阿姨表示:"看新聞的時候也會看到一些類似的事情,我不是很擔(dān)心。畢竟我們花了錢,而且這里現(xiàn)在有這么多住戶,相信國家不會不講道理的。"對于是否希望小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的問題,賈阿姨表示,肯定是希望的。但是提及轉(zhuǎn)正可能需要交錢的時候,賈阿姨說:"錢少的話是可以考慮的,但是如果交錢多的話就沒有必要了,我們也就是住著,也不打算賣。"
對于小區(qū)的住戶問題,賈阿姨告訴本報記者,大多是附近村子的人,鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親的都挺熟的,平時常能一起聊聊天。而住在賈阿姨樓下的,則是從北京城里搬來的老兩口,一是覺得這邊空氣好、環(huán)境好適合養(yǎng)老,二是平時在這邊帶帶小孫女也挺好的。由于老兩口住的是一樓,房子的陽面還帶一個小花園,平時可以種點(diǎn)蔥之類的蔬菜。
隨后記者看到,賈阿姨家北面的一棟樓有幾戶并未住人,但在陽臺的窗戶上貼著電話號碼。隨后記者撥通了上面的電話,據(jù)業(yè)主介紹,他們當(dāng)初買這個房子的目的是為了投資,但是在將近兩年的時間里,打電話咨詢的人很多,但是想買的人還是有很多的考慮。業(yè)主表示:"希望能夠變成大產(chǎn)權(quán),能貸款的話,會好賣一些。"
隨后通過居民的介紹,記者來到位于該小區(qū)附近的另一個小產(chǎn)權(quán)房區(qū)域,據(jù)了解,該區(qū)域的建設(shè)要早于記者之前去的小區(qū),這是一個比較老的小區(qū),每棟樓有6層,各種設(shè)施并不完善,每家都配有一間儲物室在兩棟樓之間的位置,停車位置也并不方便,有些居民已經(jīng)把儲物室改成了車庫。據(jù)附近居民介紹,去年也有人賣過這個儲物室,大概一萬元一間。
而跟這個老小區(qū)僅一墻之隔的,就是新建的正規(guī)商品房小區(qū),由正規(guī)開發(fā)商開發(fā)的,提起這個新建的小區(qū),該小區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的居民不禁帶著一些羨慕的口吻對記者說:"里面的環(huán)境特別棒,我們平時遛彎的時候,會去里面轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),里面綠化什么的真不錯!樓看著也漂亮。"但是說起兩者的價格,居民表示,那個新房的價格要比這些小產(chǎn)權(quán)房的價格貴上一倍還不止,但是聽說也賣得挺好,基本都賣光了。
小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)不應(yīng)該轉(zhuǎn)正
結(jié)束采訪,記者不禁想起之前跟一位剛需朋友聊天時,他說:"我覺得不管什么政策,能讓我們買得起房、住上房就是好政策。"小產(chǎn)權(quán)房,無疑有著價格優(yōu)勢,解決了諸多的住房問題。那么小產(chǎn)權(quán)房是否就應(yīng)該轉(zhuǎn)正呢?畢竟小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是對法理和政府權(quán)威的一種挑戰(zhàn)。所以對于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正與否的問題,業(yè)內(nèi)也存在著諸多爭議。
一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示,多數(shù)網(wǎng)民認(rèn)為,盡管小產(chǎn)權(quán)房有價格優(yōu)勢,但存在諸多法律和政策風(fēng)險,小產(chǎn)權(quán)房存廢及改革方向存在分歧。同時,由于小產(chǎn)權(quán)房牽涉多方,需平衡多方利益,在監(jiān)管層尚未釋放明確改革信號前提下,未來的政策走向仍有待觀察。
也有網(wǎng)友認(rèn)為,房源的緊缺,導(dǎo)致房租價格大漲,只有解決住房的稀缺性,或者才能避免當(dāng)前房價和房租步步高升的危情。最救急的辦法是,將小產(chǎn)權(quán)房合法化,既能解決其中不規(guī)范的弊端,又能對沖由于供給的稀缺帶來的價格上漲,農(nóng)民得利,租房者受益,國家調(diào)控房價的目的又能達(dá)到。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉表示:"補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入,妥善解決這一歷史遺留問題。進(jìn)一步說,就是有條件的讓部分小產(chǎn)權(quán)房合法化。小產(chǎn)權(quán)房不合法、不合規(guī),但是數(shù)量巨大、遍布全國各地(尤其是一二線城市郊區(qū)等),涉及到眾多人的利益,而且有存在的必要性和價值。"
而在記者的調(diào)查了解中可以看到,不管各界是否贊成小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正,但有一個共識,就是小產(chǎn)權(quán)房問題,牽涉面較廣,需對多方進(jìn)行協(xié)調(diào),應(yīng)逐步解決,不是"一刀切"就能解決的。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積僅"十一五"期間就達(dá)2.83億平方米,到目前全國總量或已超過70億平方米。若按100平方米/套計(jì)算,相當(dāng)于全國有7000萬套小產(chǎn)權(quán)房,以每戶人家住三口人計(jì)算,相當(dāng)于居住了2.1億人口。
"小產(chǎn)權(quán)合法化不是簡單地補(bǔ)地價就行,它要進(jìn)入城市還得水電、道路、教育配套等一系列問題都有統(tǒng)一的規(guī)劃和手續(xù),而不是像計(jì)劃生育超生那樣補(bǔ)交錢就行。"廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房不合法、不合規(guī),其轉(zhuǎn)正的風(fēng)險非常大也非常復(fù)雜,不能急,應(yīng)該逐步解決。
小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正或?qū)㈩嵏铂F(xiàn)有市場
"383"報告提出,在規(guī)劃和用途管制下,允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場,形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺,建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。
知名財經(jīng)評論家葉檀表示,土地轉(zhuǎn)讓制度改變抑制土地溢價,農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入市場,土地的供應(yīng)量將大大增加。也許十八億畝紅線之外的土地都有可能進(jìn)入市場,地方政府以土地儲備經(jīng)營城市之路將走到盡頭。北京數(shù)次清理過小產(chǎn)權(quán)房,表面原因是小產(chǎn)權(quán)房與現(xiàn)行法律規(guī)章不匹配,根本原因是小產(chǎn)權(quán)房將徹底淆亂現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格體系。目前的房價中很大一塊是土地溢價,小產(chǎn)權(quán)房之所以比周邊房價便宜1/3甚至一半,就是因?yàn)槿コ送恋貒谢某杀?,與土地交易過程中的大幅溢價。
明智的人會認(rèn)識到,想維持房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行,小產(chǎn)權(quán)房入市,絕對不會以現(xiàn)行的價格入市,而會進(jìn)行土地價格補(bǔ)償,補(bǔ)償金額成為關(guān)鍵。如果補(bǔ)償額高到與目前商品房市場價持平,小產(chǎn)權(quán)房就會失去價格優(yōu)勢。
今年10月,南京市大型小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目--七彩星城小區(qū)業(yè)主接到通知,可以更換購房合同以及辦理銀行按揭等手續(xù)。雖然南京市國土局稱,七彩星城項(xiàng)目單位于2007年8月辦理了土地征用手續(xù),2010年11月申請辦理土地出讓手續(xù),目前市政府已經(jīng)批準(zhǔn),按規(guī)定補(bǔ)繳了7000余萬元土地出讓金,取得了"寧雨國用2012第00347號"國有土地使用證。并不能理解成南京小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正。
但是,南京知名地產(chǎn)評論人尹霄飛指出:"七彩星城幾千套小產(chǎn)權(quán)房能夠轉(zhuǎn)正,這將是南京第一個真正大規(guī)模轉(zhuǎn)正的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目,對南京樓市的示范作用毋庸置疑。"
葉檀分析認(rèn)為,南京小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)性事件中,是開發(fā)商拿出了7000余萬元填平"缺口",而其他小產(chǎn)權(quán)房,建造的村集體、購房的各色人等,未必肯拿出幾百萬元為土地轉(zhuǎn)性?,F(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)性,似乎對政府有益。即使以每平方米千元土地出讓金算,政府可以增加萬億元的土地出讓金收入,并且短期不會影響房價,因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房已有買主,不會造成新的低價供應(yīng)。如果日后小產(chǎn)權(quán)房在為常態(tài),那就會顛覆現(xiàn)有市場。
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