探索養(yǎng)老地產(chǎn)，不是傳統(tǒng)意義上的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，而是伴隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的發(fā)展和社會人群的老齡化，為滿足老年群體的需求而出現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)；特指滿足養(yǎng)老需求的具有同屬性的行業(yè)和企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的產(chǎn)業(yè)集合；養(yǎng)老地產(chǎn)和普通住宅最大的區(qū)別就是滿足了老年人的特殊需求。

 

隨著我國大中城市人口老齡化問題日益嚴(yán)重，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會需求在不斷增長。我國保險(xiǎn)業(yè)涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的步伐也呈加快趨勢。保險(xiǎn)資本是未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要投資主體之一。保險(xiǎn)業(yè)雄厚的資本具備推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上下游整合并促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目落地的能力。

 

其中，三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)項(xiàng)目是險(xiǎn)資企業(yè)第一個(gè)投資建設(shè)的綜合養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)。項(xiàng)目位于三亞海棠灣國家海岸的核心位置，依托“國際旅游島”的政策優(yōu)勢，力求推動海棠灣原有旅游產(chǎn)業(yè)的升級與多元化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)從休閑度假向養(yǎng)生養(yǎng)老度假的擴(kuò)展和提升。

 

從項(xiàng)目策劃與規(guī)劃角度來看，三亞·海棠灣項(xiàng)目的最大創(chuàng)新在于三個(gè)方面：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上下游的拓展、互動與共贏；真正滿足老年人需求的空間設(shè)計(jì)；通過調(diào)節(jié)物業(yè)配比，實(shí)現(xiàn)CCRC可滾動的盈利模式。

 

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上下游的拓展、升級與共贏

 

項(xiàng)目將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)难诱梗瑢渭兊睦夏昃幼⌒枨髷U(kuò)展到健康管理、修身養(yǎng)性、醫(yī)療保健、修復(fù)保健、生活方式體驗(yàn)和養(yǎng)生文化體驗(yàn)等方面，將養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)作為項(xiàng)目的三個(gè)基本產(chǎn)業(yè)定位，在規(guī)劃中設(shè)置了與之相匹配的CCRC養(yǎng)老社區(qū)、湖岸養(yǎng)生主題酒店組團(tuán)和養(yǎng)生文化創(chuàng)意街區(qū)三個(gè)主體組團(tuán)。這些產(chǎn)業(yè)以空間為依托，相互聯(lián)系，為不同年齡的有養(yǎng)生養(yǎng)老需求的體驗(yàn)者提供了從基本的養(yǎng)老居住到不同特色的養(yǎng)老養(yǎng)生體驗(yàn)、直到國際養(yǎng)生文化交流的一個(gè)逐步升級的完整過程。這一模式，無疑為多方共贏打造了良好的平臺。

 

滿足老人多種需求的生活空間

 

首先是稀缺的景觀環(huán)境和良好的田園氛圍。

 

回歸自然、享受田園生活，是養(yǎng)生養(yǎng)老人群普遍的心理需求。項(xiàng)目對基地內(nèi)的大小龍江塘進(jìn)行岸線和水體的生態(tài)化改造，形成項(xiàng)目的核心水體景觀；水體外除了建設(shè)用地，營造了生態(tài)花田、園藝學(xué)校、藥用種植園等多種形式的綠地景觀，形成了泛養(yǎng)生生態(tài)公園，與各組團(tuán)的公共庭院和家庭私人院落共同構(gòu)成層次分明的綠化體系。機(jī)動車交通全部在組團(tuán)外部解決，遍及各組團(tuán)之間的綠道，更為使用者提供了安靜、便捷的養(yǎng)生路徑。

 

其次是完善的服務(wù)配套和康體醫(yī)療設(shè)施。

 

在海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)項(xiàng)目中，獨(dú)立生活區(qū)以獨(dú)立、雙拼或聯(lián)排的低密度住宅為主，每戶有私人庭院，與CCRC綜合服務(wù)中心的步行距離很近；協(xié)助生活區(qū)以半圍合的住宅形式為主，具有半私密半公共的活動空間，可很快到達(dá)綜合服務(wù)中心；專業(yè)護(hù)理區(qū)以圍合院落為核心，幾個(gè)院落共用一個(gè)專業(yè)護(hù)理中心，主要為身體機(jī)能缺失但精神健康的老人提供日常照護(hù)；記憶生活區(qū)的照護(hù)目標(biāo)是患有老年癡呆且生活不能自理的老人，幾組住宅圍繞一個(gè)公共的院落布局，院落中心是護(hù)理中心，為老人提供24小時(shí)的專業(yè)護(hù)理服務(wù)。這些完美的服務(wù)配套和康體醫(yī)療設(shè)施為養(yǎng)生養(yǎng)老提供了最重要的保障。

 

第三是豐富的社會交往活動選擇。

 

在社區(qū)外部是大量的公共活動空間，可以進(jìn)行多種健身運(yùn)動，未來必然成為老人社交活動的途徑之一；另外，項(xiàng)目提倡“老年人的社區(qū)，由老年人來管理”的理念，歡迎老年人參加一些力所能及的勞動；同時(shí)，以慢節(jié)奏的生活理念，慢節(jié)奏的步行速度為依據(jù)，布置公共服務(wù)配套設(shè)施，為老人出行創(chuàng)造了條件。

 

通過調(diào)節(jié)物業(yè)配比，實(shí)現(xiàn)CCRC可滾動的盈利模式

 

 

CCRC通常會根據(jù)老年人的健康、經(jīng)濟(jì)、信用記錄等情況與入住者簽署入住協(xié)議，其中入住費(fèi)協(xié)議運(yùn)營模式是最普遍的方式，這類協(xié)議的物業(yè)需持有性經(jīng)營，其性質(zhì)類似于保險(xiǎn)金，保障老年人在CCRC獲得居住權(quán)并獲得輔助生活或醫(yī)療照護(hù)。但以入住費(fèi)協(xié)議模式為主對短期回款貢獻(xiàn)不足?？紤]到前期資金壓力，三亞·海棠灣項(xiàng)目CCRC社區(qū)中可售可租的靈活性產(chǎn)品，即全齡活力生活社區(qū)產(chǎn)品，占到可建設(shè)用地的68%。目標(biāo)客戶除了有養(yǎng)老需求的群體，還包括有健康養(yǎng)生需求的客群，與養(yǎng)老結(jié)合養(yǎng)生的復(fù)合型主題相契合；降低開發(fā)企業(yè)啟動項(xiàng)目階段的資金壓力，可以將更多資金投入到養(yǎng)老養(yǎng)生配套設(shè)施中去，滿足養(yǎng)老地產(chǎn)“配套先行”的開發(fā)理念；優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施會吸引更多的目標(biāo)客戶，也讓高額的租金物有所值，從而實(shí)現(xiàn)資金的滾動與良性循環(huán)。

 

老年地產(chǎn)開發(fā)與普通的住宅開發(fā)有顯著的不同，險(xiǎn)資企業(yè)在金融層面具備與養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合的先天優(yōu)勢，未來會成為養(yǎng)老地產(chǎn)投資和運(yùn)營的主體之一。為了確保項(xiàng)目的落地，開發(fā)企業(yè)需要和專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行一系列的合作。規(guī)劃策劃團(tuán)隊(duì)作為前期投資與后期運(yùn)營之間的橋梁，是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能夠從理念到現(xiàn)實(shí)的有力保障。