日前，讀者張女士致電《金樓市》，咨詢沒(méi)有土地證的二手房(房源、代理、租房)能不能買。據(jù)了解，張女士想買的房子是位于江東北路300號(hào)的陽(yáng)光金峰閣，記者在了解陽(yáng)光金峰閣情況的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這家樓盤業(yè)主的土地證無(wú)法辦理是歷史遺留問(wèn)題，一直沒(méi)有得到解決。那么，沒(méi)有土地證的房子能不能買呢？

 

土地使用權(quán)深陷債務(wù)糾紛

 

為了解情況，記者找到了陽(yáng)光金峰閣的業(yè)主：“據(jù)說(shuō)開(kāi)發(fā)商欠了很多債，所以當(dāng)年房子延遲交付，差點(diǎn)連精裝修的標(biāo)準(zhǔn)都達(dá)不到。”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，陽(yáng)光金峰閣于2006年4月開(kāi)盤銷售，合同規(guī)定最遲的交付時(shí)間是2007年12月31日前，但直到2008年7月才部分交付，隨后開(kāi)發(fā)商蟠龍金陵建設(shè)突發(fā)變故，接手者發(fā)現(xiàn)該公司債臺(tái)高筑，當(dāng)時(shí)鼓樓區(qū)政府介入此事，最終為通過(guò)正規(guī)途徑購(gòu)買此房的業(yè)主解決了房產(chǎn)證等問(wèn)題。但直到今天，業(yè)主的土地證仍沒(méi)有辦下來(lái)。一位上了年紀(jì)的業(yè)主表示：“幾年來(lái)土地證杳無(wú)音信，極可能是遙遙無(wú)期。”

 

國(guó)土局的相關(guān)工作人員告訴記者，該地塊土地使用權(quán)因債務(wù)糾紛已被南京市鼓樓區(qū)人民法院查封，據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第二十二條規(guī)定：國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門對(duì)被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。因此，在未收到法院解封函的情況下，國(guó)土局不能為業(yè)主辦理土地證。也就是說(shuō)，大土地證被查封，小土地證就不能辦理。

 

對(duì)此，記者從相關(guān)部門得到證實(shí)，陽(yáng)光金峰閣問(wèn)題系歷史遺留問(wèn)題，由開(kāi)發(fā)商違規(guī)、資金鏈斷裂、法定代表人病故等因素造成，土地因欠款被接手者綠野公司申請(qǐng)查封，所有業(yè)主的土地證暫時(shí)無(wú)法辦理。

 

無(wú)小土地證房產(chǎn)慎重買賣

 

陽(yáng)光金峰閣的土地證問(wèn)題一直未能解決，但二手中介——中原地產(chǎn)(房源、代理、租房)的置業(yè)顧問(wèn)仍向張女士兜售該房產(chǎn)，并聲稱“土地證是有的”。記者向該置業(yè)顧問(wèn)了解情況時(shí)，他表示：“陽(yáng)光金峰閣只是大土地證被查封，一旦大土地證解封，不會(huì)影響購(gòu)房人辦理土地證，所以是可以操作過(guò)戶的，而且這房子比較新，短期不會(huì)有拆遷問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)不大。”

 

對(duì)于這樣的問(wèn)題房源，有專業(yè)人士建議，買賣雙方都應(yīng)慎重，以免陷入不必要的糾紛。

 

“房產(chǎn)證和土地證是房主擁有該房產(chǎn)以及土地使用權(quán)的證明，兩者是密不可分的，所以沒(méi)有土地證是不可以交易過(guò)戶的。但實(shí)際操作過(guò)程中，有些房子還是可以過(guò)戶的。”有律師提醒，沒(méi)有土地證就意味著房主不具備對(duì)該土地的使用權(quán)，那么在該土地被人侵占的時(shí)候，業(yè)主將無(wú)法維護(hù)自己的合法權(quán)益，“房屋在拆遷征用補(bǔ)償時(shí)無(wú)法得到保障，使購(gòu)房者蒙受不必要的損失。”

 

而對(duì)于陽(yáng)光金峰閣的問(wèn)題，相關(guān)部門工作人員建議盡快協(xié)調(diào)相關(guān)部門單位對(duì)被查封的土地證解封，使取得房產(chǎn)證的業(yè)主能辦理土地證；同時(shí)建議企業(yè)申請(qǐng)破產(chǎn)，按法律程序處理債權(quán)債務(wù)，在此基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)有關(guān)部門給其余業(yè)主辦理房產(chǎn)證、土地證。“鑒于此糾紛已不能通過(guò)政府行政行為救濟(jì)，又不能通過(guò)司法調(diào)解、人民調(diào)解化解，建議相關(guān)業(yè)主向法院提起產(chǎn)權(quán)確認(rèn)之訴，主張自己的合法權(quán)益。”資深律師林先生表示。

 

小貼士

 

四種情況

 

不能辦理小土地證

 

一是沒(méi)有領(lǐng)取大土地證和大房產(chǎn)證的；二是土地和房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；三是土地違法行為尚未處理或正在處理的；四是法院查封或其他依法限制土地和房屋權(quán)利的。陽(yáng)光金峰閣屬于第四種情況，大土地證被查封，導(dǎo)致現(xiàn)在無(wú)法辦理分割，只能等大土地證解封之后，才能分割。