承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指出租人在租賃合同的有效期限內(nèi)出賣租賃物時，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先于其他購買人購買租賃物的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的就是要賦予承租人在購買承租房屋時的優(yōu)先性，使出租人和承租人的租賃法律關(guān)系不因出租人的出賣行為而受到影響，維護交易秩序的穩(wěn)定，促進(jìn)市場經(jīng)濟的發(fā)展。出租人出賣租賃房屋，在同等條件下，賣給第三人和賣給承租人，其利益不受任何影響，出租人賣給承租人更有利于保護承租人利益。

 

根據(jù)我國合同法第二百三十條“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十八條“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)”。在我國目前的法律法規(guī)以及司法解釋中對于承租人的優(yōu)先購買權(quán)雖有上述相關(guān)的規(guī)定，但規(guī)定仍過于籠統(tǒng)，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房屋租賃(包括住宅租賃和商業(yè)用房租賃)已與現(xiàn)實生活形成了密不可分的整體。因此，筆者認(rèn)為有必要對該承租人的優(yōu)先購買權(quán)作一些法律上的探討。

 

首先，關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利性質(zhì)

 

有人認(rèn)為基于租賃合同產(chǎn)生的法律關(guān)系是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因此，有賴于租賃合同而產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)是債權(quán)的一種形態(tài)。但也有學(xué)者認(rèn)為，根據(jù)上述定義，優(yōu)先購買權(quán)不是一項債權(quán)，其由于具有對出租人所擁有的房屋出賣權(quán)的限制權(quán)利，因此，其是所有權(quán)的一種，是基于物權(quán)而產(chǎn)生的一種權(quán)利，是典型的物上請求權(quán)。筆者傾向于這是物權(quán)的一種，這主要是由于從權(quán)利分類上來說，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)。所謂形成權(quán)，是指權(quán)利人利用法律賦予的權(quán)利，以其獨立行為使權(quán)利發(fā)生變動。承租人優(yōu)先購買權(quán)的形成權(quán)，即指優(yōu)先購買權(quán)人依自己一方的意思，形成的義務(wù)人(出租人)與第三人同等條件為內(nèi)容的契約，無須義務(wù)人的承諾。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)后，依法排除了出租人把財產(chǎn)出賣給他人的可能，而在雙方之間形成買賣的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。憑單方意思表示形成法律關(guān)系是形成權(quán)最基本的特征。優(yōu)先購買權(quán)人在出售人出售標(biāo)的物時，如果他愿意，可以在同等條件下必然地成為購買方，而不論出售人是否同意。從能否成為購買方而言，優(yōu)先購買權(quán)人有僅憑單方意思表示而決定的權(quán)利。

 

事實上，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的大量情形都是在出租人擅自出賣租賃房屋后發(fā)生的，這種權(quán)利的行使往往是帶有一定的強迫性，即一旦出租人與第三人達(dá)成了購買協(xié)議或進(jìn)行了房屋買賣行為，承租人在法定的期間內(nèi)就有權(quán)要求出租人以同等條件將出租房屋賣給自己。此時，出租人不可以因為承租人主張權(quán)利而拒絕將房屋以第三人的合同條件出賣給承租人，也不可以索性拒絕將房屋賣給任何人。只要承租人堅持以第三人的合同條件購買房屋，出租人就必須履行合同義務(wù)。

 

第二，關(guān)于第三人的善意取得問題

 

所謂善意，是指第三人完全不知道其擬購買的財產(chǎn)并非是屬于出賣人享有所有權(quán)的事實，同時其在法律上也不負(fù)應(yīng)當(dāng)知道的義務(wù)。善意取得的財產(chǎn)一般是法律允許流通的動產(chǎn)。因為動產(chǎn)物權(quán)的存在，以占有為其公示方法，以占有之變動為其變更的公示方法，而不動產(chǎn)物權(quán)的存在與變更則以登記及登記之變更作為公示方法。因此，動產(chǎn)占有人容易使人相信其即為該動產(chǎn)的權(quán)利人，而第三人也有權(quán)自占有人處受讓該動產(chǎn)；但是，誤信不動產(chǎn)占有人為權(quán)利人則缺乏法律上的依據(jù)。因此，為維護占有之公信力并保護交易安全，善意取得的標(biāo)的物應(yīng)為動產(chǎn)，而不包括不動產(chǎn)。優(yōu)先購買權(quán)所涉及的是房屋不動產(chǎn)，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，一般也不應(yīng)適用善意取得制度。

 

由于出租人和第三人之間轉(zhuǎn)讓的是房屋，作為不動產(chǎn)，房屋轉(zhuǎn)讓適用登記制度，因此，第三人在購買系爭房屋時，其應(yīng)該要到房產(chǎn)登記部門辦理過戶登記手續(xù)。這里就可能涉及到租賃房屋的租賃登記問題，有人認(rèn)為，如果租賃合同曾經(jīng)登記，那么第三人購買出租房屋而未經(jīng)承租人同意，則顯然構(gòu)成非善意。但如果租賃合同沒有進(jìn)行登記，則有可能構(gòu)成第三人的善意。筆者認(rèn)為，租賃合同的登記與否，均不能使第三人的購買行為變成善意，理由如下：首先，從立法上看，承租人優(yōu)先購買權(quán)為法定權(quán)，而第三人善意取得在我國法律上尚未確定。我國合同法第230條規(guī)定：“出賣人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”該條沒有附加任何條件，直接賦予了承租人優(yōu)先購買權(quán)。我國城市房地產(chǎn)管理法第53條關(guān)于“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”的規(guī)定，是在形式上是對房屋租賃合同的一種限制，但從實質(zhì)上看，這里的登記備案制度并非行政審查批準(zhǔn)，本質(zhì)上是起到對房屋租賃的公示作用和國家對房屋租賃監(jiān)督管理作用，對租賃合同的實質(zhì)沒有任何影響。因此，最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。”綜上，房屋租賃合同只要雙方意思表示真實，內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定和社會公共利益，即應(yīng)認(rèn)定有效，就應(yīng)承認(rèn)承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律地位。關(guān)于善意取得，我國至今尚沒有立法正式確立善意取得制度。

 

其次，從司法實務(wù)上看，承租人優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)可對抗善意取得。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”該規(guī)定不但直接明確了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，而且間接地排斥了第三人的善意取得。因此，在第三人侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)情況下購買房屋的，該房屋買賣合同應(yīng)該無效，承租人有權(quán)請求房產(chǎn)登記部門撤銷該轉(zhuǎn)讓登記，支持自身的優(yōu)先購買權(quán)。

 

第三，關(guān)于部分租賃是否能對整體出售的房屋享有優(yōu)先權(quán)的問題

 

一般來說，出租人出賣出租房屋時，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，要分兩種情況。如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，超出部分與租賃房屋部分可以分割，出租人又是分割出賣，承租人只能就承租部分的房屋主張優(yōu)先購買權(quán)，對超出承租范圍的房屋部分不能主張優(yōu)先購買權(quán)。如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，而超出部分與租賃房屋部分不可分割，或雖可分割，但出租人不愿分開出賣，要整體出賣。對于這種情況，筆者認(rèn)為：出租人出賣的房屋只要涵蓋出租房屋，即使出賣房屋超出了出租房屋范圍，是整體房屋，承租人應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購買權(quán)。

 

在出租人出賣涵蓋出租房屋的整體房屋時，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，取決于整體房屋與租賃房屋是否可以分割出賣。在可以分割出賣的情況下，出租人是分割出賣，還是整體出賣。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋可以分割出賣，出租人是分割出賣房屋，承租人只能就承租的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。因為法律賦予承租人的優(yōu)先購買權(quán)范圍僅限于租賃房屋范圍，出租人出賣租賃范圍外的房屋，沒有法律義務(wù)讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，否則，就侵犯了出租人的權(quán)利。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋無法分割出賣，或雖可分割出賣，但出租人不同意分割出賣，要求整體出賣，承租人就整體房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。因為超出部分與租賃部分不可分割，或雖可分割，但出租人不同意分割出賣或要求整體出賣，在此情況下，出租人出賣的房屋涵蓋了租賃房屋，其出賣行為直接影響到承租人的利益，必須考慮承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題。法律是一桿天平，必須兼顧雙方利益，盡量作到公平合理。在此情況下，怎樣做才公平合理？唯一的出路就是讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的范圍雖然超出了租賃范圍，但有充分的理由：超出部分與租賃部分房屋連為一體，無法分割，或雖可分割，但因出租人原因，要求整體出賣，均使承租人無法單獨行使優(yōu)先購買權(quán)。讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)并不影響出租人利益。反之，不讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，則侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，影響承租人利益。

 

更重要的是，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是法定的，沒有附加任何條件，不因出租人出賣房屋超出承租房屋范圍而改變。根據(jù)最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第118條、《合同法》第二百三十條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)，通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。承租人的這種優(yōu)先性是法定的，不附加任何條件，不因出租人出賣出租物超出了租賃物范圍而改變，因此，只要出賣房屋涵蓋了租賃房屋部分，承租人就享有優(yōu)先購買權(quán)。

 

出租人整體出賣涵蓋租賃物的整體房屋，超出了租賃房屋的范圍，承租人對超出部分并未租賃，而法律只對租賃房屋賦予優(yōu)先購買權(quán)，對非租賃部分并未規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)，因此，有人得出出租人整體出賣涵蓋租賃房屋的整體房屋時，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)論。從表面上看，這種觀點有一定道理，其實完全錯誤。以上觀點是適用法律中典型的形而上學(xué)主義，也是片面機械理解優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定。我們只要稍微轉(zhuǎn)換一下出租人出賣整體房屋的性質(zhì)審視角度，就會得出承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)的正確結(jié)論。出租人超出租賃房屋范圍出賣整體房屋，并未改變出賣租賃房屋的性質(zhì)，仍然是出賣租賃房屋的行為。因為其出賣的標(biāo)的物涵有租賃物，只是大于租賃物。難道說出租人超出租賃房屋范圍出賣整體房屋，就不是出賣租賃房屋嗎？很顯然不能得出這個結(jié)論。

 

那么怎么看待出租人的整體出賣行為呢？從房屋出賣的本身來看，出租人整體出賣出租房屋并未改變其出賣租賃房屋的性質(zhì)，其要求超范圍整體出賣房屋只是其出賣的條件，不能看作改變了出賣標(biāo)的物。承租人愿不愿意接受整體出賣，是其能否實際行使優(yōu)先購買權(quán)的前提。法律規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)不是無條件的，而是有條件的，必須在同等條件下行使。因此，承租人是否愿意接受出租人的整體出賣條件。但是否愿意以同等價格接受和如何接受，這些都屬于承租人怎么行使優(yōu)先購買權(quán)的問題，而不是承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)的問題。承租人的優(yōu)先購買權(quán)首先得由出租人于出賣前合理期限通知后，才能實際開始行使。出租人可明確告之承租人房屋出賣的條件是超范圍整體出賣，承租人愿意接受整體出賣條件，承租人即享受優(yōu)先購買權(quán)，不愿接受該條件，承租人則放棄了優(yōu)先購買權(quán)，出租人可依法對外出賣。

 

優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的就是要賦予承租人在購買承租房屋時的優(yōu)先性，使出租人和承租人的租賃法律關(guān)系不因出租人的出賣行為而受到影響，維護交易秩序的穩(wěn)定，促進(jìn)市場經(jīng)濟的發(fā)展。出租人出賣租賃房屋，在同等條件下，賣給第三人和賣給承租人，其利益不受任何影響，出租人賣給承租人更有利于保護承租人利益。基于承租人承租出租人房屋的事實前提，故法律規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)。出租人整體出賣房屋時，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，照樣對出租人利益不構(gòu)成影響，相反能兼顧承租人利益，使租賃房屋不因出租人出賣房屋受任何影響，符合優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的。