“人生而平等，所以（要解決的）不僅僅是土地的二元結(jié)構(gòu)，人的二元結(jié)構(gòu)更要解決。只有真正地打破土地和人的二元結(jié)構(gòu)，才能實(shí)現(xiàn)真正的公平。”11月14日，在接受新華網(wǎng)專訪時(shí)，談到十八屆三中全會(huì)中城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的問題，陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖如此表示。
十八屆三中全會(huì)指出，要建立公平開放透明的市場(chǎng)規(guī)則，完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。公報(bào)同時(shí)強(qiáng)調(diào)，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。范小沖認(rèn)為，解決阻礙城鄉(xiāng)一體化的問題顯得刻不容緩，城鄉(xiāng)一體化要建立“同地同權(quán)同價(jià)”的土地市場(chǎng)。
改革更需打破“人”的二元結(jié)構(gòu)
黨的十八屆三中全會(huì)指出，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。必須健全體制機(jī)制，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工業(yè)城鄉(xiāng)關(guān)系，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程、共同分享現(xiàn)代化成果。
全會(huì)公報(bào)同時(shí)指出，要建立公平開放透明的市場(chǎng)規(guī)則，完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，完善金融市場(chǎng)體系，深化科技體制改革。
“過(guò)去相對(duì)而言底子比較薄，全面致富是不可能的，實(shí)際上是通過(guò)剪刀差，犧牲農(nóng)民保的城市，”范小沖向記者表示，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)造成城市的土地很值錢，但農(nóng)村的土地因?yàn)橥恋匦再|(zhì)的原因，不值錢并且不可以買賣，這樣就產(chǎn)生了很多的小產(chǎn)權(quán)房。
范小沖認(rèn)為，現(xiàn)在很多土地由于沒有納入城市的統(tǒng)一規(guī)劃，無(wú)形中就造成了混論而無(wú)序的狀態(tài)，這已經(jīng)嚴(yán)重制約了城鄉(xiāng)一體化的前進(jìn)步伐。所以從現(xiàn)在來(lái)看，不是逐步要解決的問題，而是必須要馬上解決。
業(yè)內(nèi)人士分析，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”實(shí)質(zhì)上是建立“同地同權(quán)同價(jià)”的土地市場(chǎng)，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，縮小城鄉(xiāng)貧富差距。破除城鄉(xiāng)二元制，釋放土地改革的紅利。在范小沖看來(lái)，要想真正打破這一局面，不僅僅是要解決土地的二元結(jié)構(gòu)，更需要切實(shí)關(guān)注“人”的二元結(jié)構(gòu)。
采訪中，范小沖以任志強(qiáng)前幾日在微博中調(diào)侃馬云的“300億也就買幾塊地”來(lái)說(shuō)明土地價(jià)值極高的事實(shí)。他認(rèn)為，農(nóng)村的建設(shè)用地一旦釋放，必將帶來(lái)巨大的財(cái)富。但是這個(gè)財(cái)富實(shí)際上分配又是不均勻的，所以，未來(lái)土地如何釋放，包括釋放過(guò)程中如何保證公平顯得尤為重要。
未來(lái)真正的好房子價(jià)格會(huì)更高
“三中全會(huì)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)從調(diào)控的扭曲中逐漸走上市場(chǎng)主體公平競(jìng)爭(zhēng)的軌道上來(lái)，”范小沖同時(shí)認(rèn)為，盡管如此，由于供需矛盾的影響，未來(lái)好房子價(jià)格會(huì)更高，這是市場(chǎng)做出的選擇，而不是要非市場(chǎng)手段下簡(jiǎn)單的平均。
以北京為例，范小沖分析，北京現(xiàn)在的供需矛盾實(shí)際上是很尖銳的，無(wú)論是保障房還是當(dāng)下不斷推出的自住型商品房都是前幾年欠下的帳，然而，在本來(lái)土地供應(yīng)不夠的態(tài)勢(shì)下，政府又拿出大比例地塊去做自住型商品房，有保障的性質(zhì)，其他的房子市場(chǎng)會(huì)放開。由此，會(huì)帶來(lái)好房子更貴的結(jié)果。
從購(gòu)房資格來(lái)看，自住型改善型商品住房屬于商品房，是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的范疇。而限價(jià)是行政調(diào)控手段，具有非市場(chǎng)的性質(zhì)。政府用“限價(jià)”這個(gè)行政手段來(lái)管控市場(chǎng)，會(huì)產(chǎn)生很多問題。
范小沖分析，2013上半年，北京房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，政府限制預(yù)售證發(fā)放，開放商網(wǎng)簽價(jià)格審核過(guò)關(guān)，但通過(guò)精裝拆分、強(qiáng)制購(gòu)買車位合同等形式變相漲價(jià)，沒有達(dá)到限價(jià)的效果，只是在統(tǒng)計(jì)報(bào)表上控制住了房?jī)r(jià)。
解決低收入群體住房問題，范小沖認(rèn)為應(yīng)將此部分剛需納入保障體系，而非強(qiáng)迫開放商降價(jià)，讓開放商讓利，至少需要政府和開放商的共同努力。解決夾心層的住房問題，政府可以通過(guò)給予住房補(bǔ)貼的形式，讓市場(chǎng)應(yīng)遵循市場(chǎng)的原則，同時(shí)避免了灰色地帶滋生尋租的暗潮。
業(yè)內(nèi)人士分析，三中全會(huì)中強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)機(jī)制，也就意味著房地產(chǎn)調(diào)控將趨于弱化，與此同時(shí)形成住宅供應(yīng)雙軌制：政府主導(dǎo)保障房，市場(chǎng)主導(dǎo)商品房。范小沖表示，未來(lái)隨著市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障的厘清，商品房在接受市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰，才能真正實(shí)現(xiàn)資源的有效配置，從而最大限度地發(fā)揮土地價(jià)值。
二三線城市不等于二三流城市
“二三線城市不是二三流城市。二三線城市實(shí)際是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)第二輪發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)，從今年的數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市整個(gè)銷售量不高，最大的量還是在二三線城市，”范小沖告訴記者，陽(yáng)光100對(duì)于二三線城市的選址并不是泛泛的，會(huì)更偏重大的城市圈，城市帶，城市的重要節(jié)點(diǎn)上。
范小沖表示，城市的發(fā)展，要看這個(gè)城市有沒有人居住，有沒有產(chǎn)業(yè)的支撐。房產(chǎn)不應(yīng)該是一個(gè)投機(jī)的需求，而是居住的需求。如果這個(gè)地方?jīng)]有產(chǎn)業(yè)，它也沒有融入大都市圈的經(jīng)濟(jì)分配中，就很危險(xiǎn)了。
二三線城市的風(fēng)險(xiǎn)在于房地產(chǎn)的開發(fā)，超過(guò)它的人口增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，這個(gè)城市就是透支，就是泡沫，這是一個(gè)宏觀的概念。他認(rèn)為，實(shí)際上城市間的競(jìng)爭(zhēng)非常的激烈，每一個(gè)城市都使出了18般武藝來(lái)招商引資。要認(rèn)真的分析二三線城市的機(jī)遇在哪里，它的發(fā)展突破口在哪里？要有產(chǎn)業(yè)的匹配發(fā)展才更快、更健康。
三線城市城市化的地方是在核心的區(qū)域。二線城市的新中心是一個(gè)很大的機(jī)會(huì)。進(jìn)入這個(gè)城市的時(shí)候一定要選擇，有漲有跌急需專門的判斷。不僅僅對(duì)城市的選擇，包括還有區(qū)域和地段。三線城市因?yàn)樗淖≌A段很初期，按照一線城市思路并不適合其發(fā)展。
隨著城市功能的升級(jí)，交通軌道的不斷鋪開，二三線城市正逐漸受到地產(chǎn)商和投資商的關(guān)注，商業(yè)地產(chǎn)也在迅猛發(fā)展。范小沖分析，陽(yáng)光100在做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，實(shí)際上做的是城市功能升級(jí)的一個(gè)引擎，比如說(shuō)在沈陽(yáng)，因?yàn)樗皇堑谝簧倘Φ淖詈诵牡胤剑晕覀儠?huì)做一些街區(qū)型的綜合體，形成一些更加體驗(yàn)型的、更具有文化氣息的，能夠跟城市融合又服務(wù)于周邊的綜合體。
陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖：
※1999至今，任陽(yáng)光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁，1999年至2006年負(fù)責(zé)市場(chǎng)營(yíng)銷、商業(yè)物業(yè)開發(fā)與管理、客戶服務(wù)等業(yè)務(wù)。參與了陽(yáng)光100集團(tuán)和陽(yáng)光100品牌的創(chuàng)建，是陽(yáng)光100迄今已開發(fā)各項(xiàng)目的主要策劃人之一。
※1992-2000年期間，任廣西新萬(wàn)通置業(yè)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理，作為主要領(lǐng)導(dǎo)人參與了公司包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)在內(nèi)的重要經(jīng)營(yíng)決策。
※范小沖先生1989年畢業(yè)于北京師范大學(xué)，擁有理學(xué)碩士及經(jīng)濟(jì)地理學(xué)學(xué)士學(xué)位。
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