對于李嘉誠這類國際化的投資者來說，在世界的投資范圍，把普通或較差的物業(yè)賣掉，持幣等待機(jī)遇，入市歐洲或者轉(zhuǎn)換市場，這是很理性的套現(xiàn)行為。

 

記者：近日來，李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)和和記黃埔相繼宣告將拋售百佳超市、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心OFC寫字樓和廣州西城都薈廣場和停車場。對此，您怎么看？

 

蔡宇翔：長江實(shí)業(yè)和和記黃埔在國內(nèi)做的商業(yè)物業(yè)并不像萬達(dá)、凱德、寶龍那樣具有知名度。寫字樓另說，經(jīng)營性的商業(yè)物業(yè)除了東方廣場外，并不具有特別突出的亮點(diǎn)。而李嘉誠此次拋售的商業(yè)物業(yè)中，東方廣場這類有升值潛力的物業(yè)并沒有拋售。按照正常投資來說，趁市場走下坡路時(shí)放棄一些不太好的商業(yè)物業(yè)，等待機(jī)會(huì)做更好的，或轉(zhuǎn)移投資的目標(biāo)都屬于正?，F(xiàn)象，因此，我并不覺得李嘉誠拋售幾個(gè)商業(yè)物業(yè)能說明問題。若萬達(dá)、凱德、華潤等商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)拋售購物中心，或者李嘉誠拋售東方廣場，才是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大事。站在商業(yè)地產(chǎn)的角度來講，這是一個(gè)理性的行為。

 

記者：截至2013年6月，百佳超市占香港40%的市場份額，僅次于惠康，為香港第二大超市。那李嘉誠出售百佳超市背后隱藏著怎樣的商業(yè)邏輯？

 

蔡宇翔：在我看來這是一個(gè)正確的選擇。長江實(shí)業(yè)在香港以住宅開發(fā)起家，20年、30年前的香港，開發(fā)商可以去拿很多地，現(xiàn)在的香港沒有那么多地產(chǎn)開發(fā)，也便不需要為了完善商業(yè)配套而開那么多的超市。此外，百佳超市不像沃爾瑪、家樂福那樣全國大范圍擴(kuò)張，目前僅僅在香港等少部分地區(qū)。超市毛利潤低，相對于整個(gè)長江集團(tuán)而言利潤率還是太低。

 

記者：那為何選擇這個(gè)時(shí)間點(diǎn)拋售？

 

蔡宇翔：歐美國家經(jīng)濟(jì)開始見底，這意味著中國的熱錢不會(huì)像原來那樣火熱，因?yàn)榻鹑陲L(fēng)暴期間，任何人都會(huì)把歐美的資產(chǎn)賣掉進(jìn)入中國市場，這是貨幣保值的對策。而現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)開始往回走，可能有泡沫風(fēng)險(xiǎn)，對于李嘉誠這類國際化的投資者來說，在世界的投資范圍，把普通或較差的物業(yè)賣掉，持幣等待機(jī)遇，入市歐洲或者轉(zhuǎn)換市場，這是很理性的套現(xiàn)行為。

 

記者：買家去購買這些物業(yè)，是否值得？

 

蔡宇翔：比如百佳超市，如果不做零售企業(yè)，對超市不熟悉的，肯定不會(huì)接手，只有同行之間了解的，才會(huì)去關(guān)注，而并不是所有的人都會(huì)去關(guān)注。

 

記者：如何評估一個(gè)商業(yè)物業(yè)的好與壞？

 

蔡宇翔：拿商場為例，出售的東西肯定是已經(jīng)開發(fā)的，比如購物中心，品牌、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、檔次好不好，明眼人一看就知道，再拿財(cái)務(wù)報(bào)告來看年回報(bào)率，看是否符合心理的回報(bào)率，再看出售方的售價(jià)情況等。