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  • 城市綜合體進入大躍進時期 東百集團跟風轉(zhuǎn)型或風險大

    2013年11月19日 11:39
    來源:東南快報
    綜合體的誘惑
     
    當純粹的住宅項目受到各種政策限制后,商業(yè)地產(chǎn)中的綜合體業(yè)態(tài)因具備獨特的優(yōu)勢而日益受到市場青睞。于是,似乎在一夜之間,全國各地的綜合體層出不窮。以至于如今說到綜合體,大家早已不再陌生。
     
    跟傳統(tǒng)的住宅相比,綜合體其實不僅僅包括集吃喝玩樂購于一體的體驗中心,它還包含著商業(yè)、寫字樓等各種需要長期運營的業(yè)態(tài)。
     
     
    正是其獨特的開發(fā)模式,使得綜合體的開發(fā)同住宅開發(fā)有很大區(qū)別。它需要足夠的資金流,豐富的開發(fā)經(jīng)驗和足夠的運營能力。但是,即使受很多因素影響,依然還是有一批批企業(yè)紛紛涉足開發(fā)綜合體項目。在這些企業(yè)中,除了有從事過房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)外,甚至還有一些跨行業(yè)企業(yè)首次涉足。
     
    對于住宅開發(fā)企業(yè)來說,轉(zhuǎn)型綜合體開發(fā)能實現(xiàn)利潤的最大化,投資分成多個部分,可以規(guī)避單一的投資風險,實現(xiàn)各投資項目間的相互促進和利益的最大化。而對于首次涉足房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)來說,他們是否又深諳其中的開發(fā)理念與運營模式,從而順利實現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型?
     
    近日,東百集團就發(fā)布公告稱其將在福安打造城市綜合體,一時間引發(fā)了業(yè)內(nèi)外人士的極大興趣。從百貨零售巨頭轉(zhuǎn)行進入全新的房地產(chǎn)領(lǐng)域,進行綜合體開發(fā),東百能走多遠?其實,百貨業(yè)轉(zhuǎn)型房地產(chǎn),東百并非第一例,如王府井、百聯(lián)等龍頭企業(yè),早已經(jīng)開始與地產(chǎn)商合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),并且都獲得豐厚的回報。
     
    因為多功能,所以能匯集人氣,綜合體的特質(zhì)決定了其市場誘惑力之大。然而在城市綜合體的大躍進時期,同質(zhì)化競爭、消化不良的隱憂日趨顯現(xiàn),如何走出一條新路,還真需要開發(fā)企業(yè)的潛心研究。
     
    擬多途徑增加自持商業(yè)物業(yè)比重
     
    東百集團將對《關(guān)于同意公司購買土地運作城市綜合體項目的議案》,于本月18日上午召開2013年第二次臨時股東大會。
     
    資料表明,上述項目為福安市區(qū)唯一綜合體項目,住宅與商業(yè)的面積均為福安市區(qū)最大規(guī)模,可以從容打造成福安市區(qū)的第一大盤與新商業(yè)中心。
     
    “未來肯定要走綜合體這條路。”東百集團董秘徐海濤表示,傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營壓力較大,而購物中心是發(fā)展趨勢,公司已將發(fā)展城市綜合體作為未來的戰(zhàn)略方向,主要還是會立足于福建省內(nèi)城市。
     
    上述項目資金籌措考慮方面,主要從自有資金、銀行貸款、銷售收入再投入三個方面取得。在項目的前期,將籌集到自有資金用于支付土地款及前期工程費。在取得“四證”后,用土地使用權(quán)及在建工程做抵押獲取銀行貸款,繼續(xù)用于項目的開放建設(shè)。當取得商品房預售證后進行正式銷售,將一部分銷售收入再投入于項目建設(shè),就可將整個項目投資完成。
     
    分析稱,福安市區(qū)內(nèi)住宅土地供應量較少,供求關(guān)系較為緊張。目前福安市在售住宅項目價格為8000-11000元/㎡,商業(yè)寫字樓的供量較少,可參照寫字樓銷售價格為13000-14000元/㎡。
     
    通過該項目的實施,將充分利用“東百”在福建區(qū)域良好的品牌效應,加強公司區(qū)域商業(yè)布局,同時通過住宅、寫字樓的銷售取得較好的經(jīng)濟效益,增加自持商業(yè)物業(yè)的面積和比重,進一步強化公司在福建區(qū)域的競爭力。
     
    業(yè)內(nèi)人士表示轉(zhuǎn)型面臨的風險不小
     
    根據(jù)寧德市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2013年上半年,寧德市各縣(市、區(qū))地區(qū)生產(chǎn)總值GDP中,福安市以127.36億元位居第一,增量14.20億,同比增長12.55%,占寧德市GDP的25.63%??傮w來說,福安市在寧德地區(qū)經(jīng)濟較為發(fā)達,民間資本雄厚,購買需求旺盛。
     
    “若城市規(guī)模過小、輻射半徑短、消費量不足的話,開發(fā)城市綜合體會存在一些風險。”福州房產(chǎn)專家劉福泉表示,并不是所有的城市都適合去開發(fā)城市綜合體,而且,多種經(jīng)營也會帶來一些額外的風險。
     
    福州大學管理學院教授陳章旺則認為,三、四線城市確實有很多市場縫隙未被填滿,福安作為閩東地區(qū)經(jīng)濟較活躍的地區(qū),購買力可能并不成問題,問題是傳統(tǒng)百貨在經(jīng)營戰(zhàn)略多元化方面如何轉(zhuǎn)型。
     
    對此,徐海濤表示,福安目前并未有城市綜合體,看好其市場前景。雖然東百主營百貨零售,但城市綜合體也屬于零售行業(yè),有些區(qū)別但也不會像“隔行如隔山”那般,更何況東百元洪項目,和城市綜合體有點類似,這就代表公司對此不是完全沒有經(jīng)驗。
     
    如今地鐵圍擋對東百集團業(yè)績影響較大,而另一方面,租金越發(fā)高漲,對此,徐海濤表示,“有條件肯定要加大自有物業(yè)比重。”
     
    “現(xiàn)在MALL(購物中心)和電商都是百貨店的選擇。”業(yè)內(nèi)人士表示,不過,現(xiàn)在大部分購物中心餐飲業(yè)態(tài)占比很高,餐飲租金低,物業(yè)要求很高,管理難度也很大。作為經(jīng)營百貨零售為主的東百集團,若開發(fā)城市綜合體,面臨的風險和挑戰(zhàn)都不小。
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