《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》的市場化方向明確,對房產(chǎn)稅的表態(tài)好于市場過于悲觀的預(yù)期。“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”表明政府對于推行房產(chǎn)稅節(jié)奏的把握和考量。同時(shí)當(dāng)前市場成交中需求結(jié)構(gòu)比較健康,以剛需、改善為主,在此前提下推廣房產(chǎn)稅,不會帶來需求大幅萎縮。但未提及“房地產(chǎn)調(diào)控”，也許在未來各地調(diào)控將分化:房價(jià)上漲壓力較小城市可能出現(xiàn)限購逐漸退出;銀行按揭貸款將進(jìn)一步向剛需首改傾斜,利率優(yōu)惠支持等。政策轉(zhuǎn)向市場化降低有望修復(fù)估值。

11月18日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2013年10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況》，數(shù)據(jù)顯示新建商品住宅（不含保障性住房）與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。

70城市房產(chǎn)價(jià)格69個(gè)上漲一二線地價(jià)過高開發(fā)商擴(kuò)張難

目前地產(chǎn)行業(yè)最大的瓶頸是一二線城市地價(jià)過高,開發(fā)商擴(kuò)張難。若供應(yīng)上行,地價(jià)將溫和回落。地價(jià)回落將減輕成本壓力,有助利潤率上行;同時(shí)較低成本會使得開發(fā)商定價(jià)更靈活,投資銷售增有望速將上行。供應(yīng)上升還將使得房價(jià)從上漲逐步趨向穩(wěn)定,市場發(fā)展更為健康,同時(shí)市場不必再擔(dān)心可能出臺的加碼調(diào)控政策。長期看,或存過度供應(yīng)問題,但時(shí)間、程度都視政策而定,中短期不必過于擔(dān)憂。之前踏錯(cuò)節(jié)奏,高點(diǎn)拿地的開發(fā)商可能將面臨一定問題。土地紅利是最大的制度紅利,部分公司可能將大幅受益于土改的盛宴。

由于一線城市土地價(jià)值最高,在一線擁有非住宅用地的房企將會最受益。具體包括金隅、招商、中糧地產(chǎn)、中華企業(yè)等。地價(jià)下降后,高周轉(zhuǎn)房企的周轉(zhuǎn)能力會獲得更大釋放,一線龍頭、榮盛發(fā)展、陽光城等都將受益。一線城市核心區(qū)土地仍將稀缺,高投資、高利潤模式仍是王道。對應(yīng)看好全國布局龍頭及一線核心豪宅開發(fā)公司,如華僑城、萬科、保利、北京城建、陽光股份等。

房產(chǎn)稅影響心理層面宅基地流轉(zhuǎn)是土改核心

宅基地的流轉(zhuǎn)是土改的核心,也是最為艱難的一部分,“決定”中措辭為“慎重、穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)”,預(yù)計(jì)3-5年內(nèi)難有突破性改革。長期看,農(nóng)地流轉(zhuǎn)釋放農(nóng)村財(cái)富是城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵,是未來必須改革的一步,對于中國的政治經(jīng)濟(jì)都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響,對房地產(chǎn)行業(yè)來說,供求兩端均將出現(xiàn)新的增長極,供應(yīng)端打破政府對城市建設(shè)用地的壟斷,增加土地供應(yīng);需求端使農(nóng)民工有能力成為城市人口,實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化,增加房地產(chǎn)需求。在未來集體用地全部實(shí)現(xiàn)與國有土地同權(quán)同價(jià)、同等入市是大勢所趨,但這一過程非常漫長。本次“決定”在這一方面突破不大,影響較小。

本次“決定”關(guān)于房產(chǎn)稅的地方僅有“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。原文指的是房地產(chǎn)稅,而房產(chǎn)稅的改革是房地產(chǎn)稅稅收體系改革的關(guān)鍵一環(huán)。為短期內(nèi)新增部分城市試點(diǎn),仍然是針對增量房,并有一定的免稅面積。房產(chǎn)稅的擴(kuò)容對房地產(chǎn)市場影響更多是心理層面,實(shí)際影響有限。一方面房產(chǎn)稅從立法到執(zhí)行均存在較多的不確定性。另一方面,目前地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度仍然較大,房產(chǎn)稅對地方政府的吸引力有限。長期來看,住宅價(jià)格更多的體現(xiàn)為一種金融屬性,影響因素較多。

開發(fā)資金來源增幅持續(xù)回落，但維持在較高水平。1-10月開發(fā)資金來源合計(jì)同比增27.2%,增幅明顯高于12年整體。余下兩個(gè)月整體開發(fā)資金來源增幅可能仍有所下降,但幅度將不太大。

加快利率市場化建立透明融資機(jī)制

金融體制對經(jīng)濟(jì)制度有著天然的依附性,我國金融制度同經(jīng)濟(jì)制度“不完全耦合”,這是讓民營資本進(jìn)入金融領(lǐng)域最根本的理論基礎(chǔ)。非公有制經(jīng)濟(jì)在經(jīng)濟(jì)中的地位、重要程度、占比都有大幅的提高,但是銀行的股權(quán)結(jié)構(gòu)依然相對單一,以國有為主,這必然導(dǎo)致非公有制經(jīng)濟(jì)主體難以獲得充足的發(fā)展需要的資金。

盡管利率市場化一直都在推進(jìn),但是《決定》中提到的是加快利率市場化,那就是加快存款利率市場化推進(jìn)進(jìn)程。在存款利率市場化的時(shí)間表安排中,按照先后順序是先放開面向金融機(jī)構(gòu)CDs利率,隨后放開面向企業(yè)和個(gè)人的CDs的利率,接著是某些特定存款利率的管制取消,最后在存款保險(xiǎn)制度建立以后,放開一般性的存款利率。面向金融機(jī)構(gòu)的CDs即將試點(diǎn)推行。存款利率市場化推進(jìn)進(jìn)程的加快將抬高銀行的付息負(fù)債的成本率,壓縮銀行凈息差,對銀行業(yè)績構(gòu)成偏負(fù)面的影響。

平臺貸始終是影響銀行業(yè)估值抬升最為核心影響因素,地方政府融資方式的改變將改變市場對平臺貸的擔(dān)憂預(yù)期。建立透明規(guī)范的城市建設(shè)投融資機(jī)制,允許地方政府通過發(fā)債等多種方式拓寬城市建設(shè)融資渠道,允許社會資本通過特許經(jīng)營等方式參與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營,研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。地方政府融資模式的多樣化、以及社會資本介入地方基礎(chǔ)設(shè)施的投資模式,這些將減少未來銀行業(yè)向地方政府的融資規(guī)模,從而減少平臺貸可能的風(fēng)險(xiǎn)度。

在這些陸續(xù)展開改革進(jìn)程中,部分對銀行業(yè)是偏正面的,部分是偏負(fù)面。偏正面的改革措施主要是:地方政府融資模式的多樣化、民營銀行的組建和成立、資本項(xiàng)目開放進(jìn)程加快帶來的人民幣國際化進(jìn)程加快、普惠金融的發(fā)展；偏負(fù)面的改革措施是:存款保險(xiǎn)制度推進(jìn)、利率市場化加快。因?yàn)椤稕Q定》更加側(cè)重對中國經(jīng)濟(jì)改革的整體的深入改革,其意圖在破除不必要限制,搞活經(jīng)濟(jì),提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率,在對宏觀經(jīng)濟(jì)偏正面的前提下,自然對銀行業(yè)整體偏正面。