價繼續(xù)上漲，沒有降溫預(yù)期，房地產(chǎn)軟著陸，已到關(guān)鍵時刻。

 

11月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，商品住宅價格同比下降的城市1個，上漲的城市69個；最高漲幅為21.4%，最低為下降1.5%。環(huán)比價格下降的城市2個，持平的城市6個，上漲的城市62個；最高漲幅為1.1%，最低為下降0.3%。

 

如果以同一樓盤價格漲跌計，上海湯臣一品[最新消息 價格 戶型 點評]2005年開價每平方米11萬元，現(xiàn)在均價16萬元，8年上漲5萬元，平均每年上漲6250元，每年上漲5%左右。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，一線城市盡管近幾個月新建商品住宅價格同比上漲較多，但從以2010年價格為100的定基指數(shù)看，三年來每年平均漲幅在7%~8%左右。這話從反面解讀是，前期房價增長過快，上漲幅度即使控制在7%，也會在十年內(nèi)翻番，與我國的GDP一樣。

 

未來控制房價未必樂觀。

 

全球量化寬松，歐美日未能擺脫通貨低迷，全球各路資金虎視眈眈盯住人民幣資產(chǎn)品，房地產(chǎn)流動性不強(qiáng)、不算重要標(biāo)的，但大量的資金支撐了房價預(yù)期。

 

根據(jù)央行最新公布的金融機(jī)構(gòu)信貸收支表，10月末金融機(jī)構(gòu)外匯占款余額為279595.96億元，較9月末的275179.54億元增加了4416.42億元。如果扣除順差與外商直接投資，金融項目約流入2200億元。雖然在不同的月份大起大落，外資總體來說處于流入期，今年1到10月新增外匯占款達(dá)2.11萬億元，月均增加2106.22億元。今年2月至4月均在2300億~3000億元之間，5月猛降至不足700億元。6月出現(xiàn)今年以來的首次負(fù)值，凈減少412億元；7月凈減少規(guī)模收窄；8月、9月外匯占款重回正增長軌道，10月大增。

 

人民幣外升內(nèi)貶，與歐美的高息差、人民幣匯率的上升，為熱錢提供了沃土，每年資金內(nèi)外跑一圈就有8%左右的收益。央行只能實行穩(wěn)健的貨幣政策，如果降息會加劇內(nèi)部通脹；如果加息，會加劇高負(fù)債企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險；如果匯率下行會失去人民幣信用，只能以微調(diào)手段硬挺，并且在關(guān)鍵節(jié)點改變市場預(yù)期，以免市場以為人民幣會波瀾不驚一路漲到底。熱錢的快速來回，加劇股票債券房地產(chǎn)市場的動蕩，由于中印等新興市場富豪的增加，全球藝術(shù)品、豪宅的價格還在繼續(xù)提升，中國、印度特大城市的房地產(chǎn)價格處于高位。

 

農(nóng)用地入市不會降低地價，城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的主要資金來源仍然是土地，交易對象的變化，不會帶來交易價格的變化，在利益面前，政府與農(nóng)民沒有區(qū)別，都是理性經(jīng)濟(jì)人。

 

 

并且農(nóng)用地入市千差萬別，《新京報》11月18日采訪以北京乃至全國最大的小產(chǎn)權(quán)房住宅區(qū)而聞名的通州[最新消息 價格 戶型 點評]區(qū)太玉園小區(qū)，購房者國芙蓉表示，“轉(zhuǎn)正”可能會讓業(yè)主補(bǔ)繳大產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)繳納的土地出讓金，“10萬左右可以接受，再多就不行了。”當(dāng)?shù)卮迕癖硎荆?ldquo;我們就是本地人，房子自己住，現(xiàn)在不用交物業(yè)采暖費，住著挺好，如果轉(zhuǎn)大產(chǎn)權(quán)要交錢，還不如不轉(zhuǎn)。”有村民表示，如果房子轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)推向市場，村委會應(yīng)該對他們進(jìn)行相關(guān)補(bǔ)償，“我才不愿意轉(zhuǎn)，給我100萬我都不干。”可見，農(nóng)地入市利益千差萬別，所有的利益胃口都很高，希望低價入市，是對利益群體的蔑視。而偏遠(yuǎn)農(nóng)村的土地溢價低，即使低價入市，也起不了什么作用。

 

一線城市抑制房價的行政手段已經(jīng)用到極致。北京、上海之后，廣州出臺樓市新政，限購年限升至3年，二套房首付七成。這種短期行政手段不可能長期使用，一旦放開空前嚴(yán)厲的預(yù)售審批、限購限制，可以想象一線城市的房價會如何飛漲。

 

考慮到貨幣、資源、行政等手段的約束前提，防止房地產(chǎn)風(fēng)險最終的途徑，只剩下提高現(xiàn)金支付比例與房產(chǎn)稅，前者可以解開銀行脖子上的絞索，后者可以改變地方政府的動力，與購房者的預(yù)期。預(yù)計這兩條措施將要加快推行。

 

房地產(chǎn)市場的軟著陸，其困難與復(fù)雜，前所未有。