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  • 探尋新土改:統(tǒng)一建設(shè)用地亟需通盤設(shè)計(jì)的配套措施

    2013年11月21日 10:49
    來源:新華網(wǎng)
    新一輪土地改革明確提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。然而,決定提出的是遠(yuǎn)期的目標(biāo),如何破除改革目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)狀況之間的阻力,研究出可操作、能實(shí)施的具體措施,如何切實(shí)保障農(nóng)民的利益等成為當(dāng)務(wù)之急。
        市場化與“用途管制”不可或缺
        《決定》表示,“允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”。國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長王一鳴日前表示,一定要建立土地交易平臺(tái),確權(quán)頒證,讓土地流轉(zhuǎn)起來,規(guī)?;筇岣咿r(nóng)耕價(jià)值。
        然而流轉(zhuǎn)平臺(tái)如何建?新華網(wǎng)記者了解到,目前農(nóng)地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)之一安徽采取的做法是,將農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地、林地使用權(quán)等,與國有建設(shè)用地納入統(tǒng)一的土地交易平臺(tái),通過競價(jià)報(bào)名、網(wǎng)上掛牌、在線競拍、中標(biāo)公示等規(guī)范的程序操作。即通過一個(gè)市場處置不同的資源。而四川、武漢等地采取的分離開來,單獨(dú)成立農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。
        王一鳴建議,建立不同等級、各層面的土地交易流轉(zhuǎn)平臺(tái)。而北京農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所趙忠煦則強(qiáng)調(diào),無論以何種形式建立,統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一定是在政府的指導(dǎo)下,通過市場化的手段來實(shí)現(xiàn),不能簡單地又變成了政府在管理、政府在運(yùn)作,否則又將走上土地壟斷的老路。
        而政府的職能主要被認(rèn)定在要落在健全土地法規(guī)、界定土地產(chǎn)權(quán)和制定土地流轉(zhuǎn)規(guī)則上。中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任陳錫文認(rèn)為,即使未來農(nóng)村土地不再通過征收直接上市,也必須連接到“用途管制”。
        陳錫文表示,產(chǎn)權(quán)制度和用途管制制度,應(yīng)該是任何國家土地制度的核心內(nèi)容。如果發(fā)生偏頗,那么一定會(huì)造成土地市場和土地使用方面的混亂。他還舉例稱,即使是日本等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家,對租賃經(jīng)營農(nóng)地的公司也有非常嚴(yán)格的“用途限制”。
        目前我國試點(diǎn)省市中,廣東的規(guī)定是不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè),其他地方出臺(tái)過的相關(guān)政策里也都毫無例外地規(guī)定,不得用于商品住宅建設(shè)。安徽的規(guī)定是可用于工業(yè)、商業(yè)、旅游和農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè),沒有明確提到商品住宅。
        不過趙忠煦告訴新華網(wǎng)記者,農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)究竟歸誰監(jiān)管也尚未清晰。“到底是國土部還是農(nóng)業(yè)部?目前還沒有定論。”
        亟需通盤設(shè)計(jì)的配套改革
        無疑,保障農(nóng)民公平分享土地增值收益,應(yīng)是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地的題中之義。有分析專家認(rèn)為,農(nóng)地入市將提高農(nóng)民在土地收益中的分配比例,促進(jìn)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入增長,縮小城鄉(xiāng)收入差距,有助于提高消費(fèi)率、尤其是大眾消費(fèi),與此同時(shí),投資增速將隨著儲(chǔ)蓄率的下降而放緩。
        日前,多地已經(jīng)在開展農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證。其中北京已經(jīng)基本完成集體土地所有權(quán)的確權(quán),明年將開展集體建設(shè)用地和宅基地的確權(quán)。根據(jù)今年下發(fā)的中央一號文件要求,用5年時(shí)間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作。
        不過中投顧問的研究分析指出,即使土地流轉(zhuǎn)給企業(yè)或其他經(jīng)營主體,必然存在一定的生產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。如果沒有相應(yīng)的保險(xiǎn)(放心保)、基金等來分散風(fēng)險(xiǎn),沒有監(jiān)管機(jī)構(gòu)對承包者主體進(jìn)行審核,難免不會(huì)發(fā)生損害農(nóng)民權(quán)益的事情。不僅對農(nóng)戶不利,而且也難以真正提高農(nóng)業(yè)發(fā)展整體的資源使用效率。
        還有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂地表示,農(nóng)村集體土地入市應(yīng)該關(guān)注到“土地級差收益”。具有區(qū)位優(yōu)勢的農(nóng)村建設(shè)用地,因其稀缺可輕易獲得極高收益,但更多的農(nóng)村并不具備如此區(qū)位優(yōu)勢。萬科執(zhí)行副總裁毛大慶也表示,目前有600多個(gè)城市,僅有四五十個(gè)城市對人的移動(dòng)有吸引力,更何況農(nóng)村。部分農(nóng)村土地會(huì)面臨流轉(zhuǎn)給誰的問題。
        顯然,要想切實(shí)盤活農(nóng)村土地資源,依然需要有更深入的配套改革。國土部部長姜大明日前表示,未來將系統(tǒng)安排建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的配套措施,包括加快推進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)修改和制度建設(shè),抓緊研究出臺(tái)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)條例、農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償安置條例等。
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