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  • 商業(yè)過剩與電商夾擊 深圳商業(yè)地產(chǎn)急求轉(zhuǎn)型

    2013年11月21日 11:29
    來源:21世紀經(jīng)濟報道
    今年四季度深圳購物中心將迎來集中開業(yè)潮。包括華僑城歡樂海岸購物中心、沙井京基百納廣場、皇廷IAMALL等6座大型購物中心將陸續(xù)開業(yè),新增購物中心項目共計約67萬平方米將投放市場。然而多家機構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn),隨著多家購物中心的集中問世,都存在不同程度的“空置”和延遲開業(yè)現(xiàn)象。
    剛剛過去的“雙11”,天貓一天時間創(chuàng)下了350億元銷售額的歷史最高紀錄,來勢兇猛的電商已成為傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的勁敵。加之面對著供過于求的壓力威脅,深圳商業(yè)地產(chǎn)開始進行產(chǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)差異化調(diào)整,向著多資源跨界整合發(fā)展,一些購物中心更是紛紛涉足極具特色的線上電商服務(wù)。
    高力國際最新研究顯示,2013年第三季度,深圳零售市場比較沉靜,無新增購物中心開業(yè),新進駐品牌較少,預(yù)計未來多個新增項目將集中在第四季度入市。同時,報告指出,深圳整體租金水平將有微幅下降;受新增供應(yīng)的影響,空置率水平預(yù)計會上升。
    而此前依照世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù),截至今年9月底,深圳2013年已開業(yè)的購物中心空置率約8%,已達到18個月內(nèi)的最高點,并高于6%的空置率警戒線。
    業(yè)內(nèi)人士分析認為,造成購物中心空置率高的原因是供應(yīng)量加大。不僅深圳,全國整體來看,購物中心供過于求的風(fēng)險日漸積累。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心預(yù)計,2015年全國新增商業(yè)購物中心數(shù)量將突破400家,到2025年還會有7000家購物中心建成開業(yè)。按照我國323個地級市計算,平均每個地級市將出現(xiàn)12家以上購物中心,購物中心數(shù)量將嚴重超出城市商業(yè)所需范圍。
    盡管供過于求,購物中心的開發(fā)卻依然處于高位運行的狀態(tài),開發(fā)商熱情不減,業(yè)主引進優(yōu)質(zhì)零售商的競爭日趨激烈。在電商沖擊下,深圳的傳統(tǒng)購物中心被迫作出轉(zhuǎn)型。
    高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋認為,電商的發(fā)展雖然抑制了商業(yè)地產(chǎn)中書店、服裝店、鞋店等業(yè)態(tài)的發(fā)展,但它也會加速促進商業(yè)地產(chǎn)的改善和升級,反而會給商業(yè)地產(chǎn)帶來一個全新的發(fā)展機遇。
    世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查發(fā)現(xiàn),深圳不少購物中心在商戶方面的調(diào)整力度加大,更多選擇美容美發(fā)、餐飲、兒童、休閑娛樂等體驗式業(yè)態(tài)。例如,2013年較2012相比,其中萬象城休閑娛樂品牌量增長率達到100%,海岸城餐飲品牌量增長率達到47.8%,COCO park的美容美發(fā)品牌量增長率達到200%,KK mall童裝玩具品牌量增長率達到100%。
    陳厚橋分析,“電商與商業(yè)地產(chǎn)實體店最大的差異在于體驗,必須親身體驗的業(yè)態(tài)在實體店中生存能力更強,譬如電影院、高檔奢侈品、餐飲等。需要體驗式的消費,是電商所不能及的,也是遠遠不能取代的。”
    世聯(lián)認為,目前受電商影響,購物中心服裝門店的“試衣間”化,使得服裝零售的店面營業(yè)額增長乏力,加之其差異化因素的營造點非常薄弱,因此未來商業(yè)地產(chǎn)體驗化的著力點將由增加消費者提袋率轉(zhuǎn)化為增加消費者的上座率和翻臺率。
    此外,大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商打造自己的零售品牌趨勢也日趨明顯。以萬達為例,萬達不斷打造的萬達百貨、大歌星KTV、萬達電影院,這些主力店品牌已經(jīng)逐漸占據(jù)了購物中心面積的30%~40%。
    世聯(lián)表示,對于資金回現(xiàn)速度和回現(xiàn)量有要求的發(fā)展商而言,保證持有型商業(yè)項目的準時開業(yè),成為其向銀行獲得經(jīng)營性貸款的一個前提。而面對著商戶資源有限,開業(yè)率難以保證的情況,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商進行多資源的跨界整合發(fā)展,便成為了其保證項目開業(yè)率,完善資金鏈條的一個路徑。
    與此同時,在各地政府大力加快電子商務(wù)發(fā)展的背景下,一些購物中心也開始走上創(chuàng)新型線上電商之路。
    例如,萬達集團董事長王健林曾多次在公開場合透露,要把萬達廣場做成智能廣場,建成一個“需求數(shù)據(jù)庫”為商家服務(wù)。而10月底,綠景商業(yè)地產(chǎn)也正式宣布啟動電子商務(wù)計劃,將有效吸納家庭生活服務(wù)的所有需求,以線下購物中心為載體,借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實現(xiàn)線上與線下相結(jié)合的O2O,打造極具佐阾特色的社區(qū)電商模式。
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