習近平認為現階段保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡。新華社報道中沒有提及“房價調控”、“經濟適用房”、“限價房”等過去的熱門名詞。
10月29日下午，在集體學習慣例延續(xù)11年后，中共中央政治局首次專題學習住房領域情況。“歷史上談房地產規(guī)格最高的一次會議。”中國房地產學會副會長陳國強評價道。
中共中央總書記習近平在主持此次名為加快推進住房保障體系和供應體系建設的第十次集體學習時提出，要加快推進住房保障和供應體系建設，滿足群眾基本住房需求、實現全體人民住有所居目標的重要任務。
“和上一屆領導班子，多次通過國務院常務會議探討房地產問題相比，”陳國強發(fā)現，新一屆中央領導集體對房地產表態(tài)不多，但是這一次集體學習與會人員規(guī)格卻遠勝以往。
值得一提的是，在新華社報道中，習近平在談到解決實現居民住有所居的目標時，并未談及“房價”。習近平在談及保障性住房時，還提出要注意“盡力而為和量力而行”相結合。
在陳國強看來，這也是此次會議的一大亮點，不簡單著眼于實現控房價的短期目標，更加注重房地產長期穩(wěn)定健康發(fā)展，和如何解決居民住房需求的協(xié)調上，在三中全會召開之際，也預示著房地產政策方向和重點。
習近平強調，我國國情看，總的方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。
本報記者多方采訪了解，“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度”，也將是未來樓市調控長效機制的基礎。
此次集體學習由清華大學土木水利學院教授劉洪玉、住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心研究員秦虹講解。
不談“房價”
針對如何解決居民“住有所居”的目標，和上一屆領導班子給出的“回歸房價”的藥方不同，新華社報道的習近平講話只字未談房價，而把注意力更多放在增加供應上。
習近平說，要千方百計增加住房供應，同時要把調節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置，建立健全經濟、適用、環(huán)保、節(jié)約資源、安全的住房標準體系，倡導符合國情的住房消費模式。
陳國強認為，不談房價，并非是不解決高房價問題，只是房價問題的解決不是短期手段能夠促成的，更多地需要建立在供需關系的調節(jié)和長效機制的建立上。
就在參加政治局集體會議的前一天，秦虹接受人民日報訪談時談及自去年6月份以來的房價上漲的原因。她強調了一定區(qū)域內資源配置不均衡的因素。
秦虹說，存在多個原因，既與一些地方的有效供應不足有關，城市發(fā)展均存在差異，也與貨幣流動性大、居民投資渠道狹窄、實體經濟普遍不太景氣、樓市仍有較強的投資功能和資金避險能力有關，還與住宅質量的不斷提升和土地、勞動力成本上升有關。
不過，秦虹認為，核心在于供需失衡。秦虹出席了此次政治局集體學習的會議，并就要加快推進住房保障和供應體系建設談了自己的意見和建議。
“目前，在我國657個設市城市中，多數城市房價仍比較平穩(wěn)，房價明顯上漲的主要是一線城市和部分二線城市。北京、廣州等一線城市的房地產市場絕不代表全國，”秦虹說，此輪房價上漲與2005年、2007年及2009年的三次房價明顯上漲有很大不同，投機投資性需求不再是主要推手，更多的是源于自住型需求，特別是剛性需求。
秦虹認為，全國49個城市實施了限購政策，這些政策在抑制投機投資性需求上取得了一定效果。但限購、限貸的城市房價仍在上漲，只能說明市場供應難以滿足自住性需求的增長。
相對于部分城市需求增長而言，住宅供應量明顯不足。秦虹介紹，到8月份，北京、上海兩個每年常住人口增加最大的直轄市，新開工面積還是有近10%的負增長。客觀地講，這幾年大城市人口增長多，但拆遷難度大，住宅用地計劃完成比例偏低，再加上開發(fā)企業(yè)在面對調控需求的政策時開工更加謹慎。這些都使供求關系發(fā)生失衡， 供不應求的代價就是房價上漲。
另一位參加政治局集體會議的專家清華大學土木水利學院劉洪玉教授也表示，當前市場存在一個很重要特征就是，很多城市或者區(qū)域供應和需求嚴重不匹配，高價地與“鬼城”、空城共存，“實際上在城市之間，區(qū)域之間可能存在著巨大的差異，不是一個統(tǒng)一的、均衡的市場。另外即使在一個城市內部，也存在著差異。”
著眼“資源配置”
習近平表示，解決群眾住房問題是一項長期任務，還存在著住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡等問題。
雖然沒有明確的控“房價”目標，習近平針對“不斷滿足居民住有所居”給出的藥方是以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。
據住房和城鄉(xiāng)建設部調查，到2010年底，全國仍有2000多萬戶城鎮(zhèn)低收入和部分中等偏下收入家庭的住房不成套，設施簡陋。其中1000多萬戶居住在棚戶區(qū)中。棚戶區(qū)房屋破舊擁擠，廚衛(wèi)設施不全，有的甚至存在安全隱患。處于城鎮(zhèn)“夾心層”的城市中低收入家庭、新就業(yè)人員和外來務工人員的住房困難問題逐漸暴露出來。
其后，又發(fā)生了部分城市住房投資投機性需求過于旺盛，房地產價格上漲過快的問題，“購房難”由單純的經濟問題發(fā)展成為嚴重的社會問題。
因此，劉洪玉介紹，十二五期間，需要加快推進保障性住房建設，彌補十一五甚至十五期間保障房安排不足。
習近平也要求，“十二五”規(guī)劃提出，建設城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套(戶)，到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右，一定要全力完成。
值得一提的是，在談及保障房品種方面，習近平并未提及限價房或經濟適用房，而要求要重點發(fā)展公共租賃住房，加快建設廉租住房，加快實施各類棚戶區(qū)改造。
陳國強認為，符合中國國情的住房供應體系，是“住有所居”而非是每個人都有自己的一套產權房，也可以通過租賃方式實現居住的目的，另外，限制大戶型、過度消費將是未來的一個方向。
習近平亦指出，加快推進住房保障和供應體系建設，要處理好政府提供公共服務和市場化的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系、住房發(fā)展的經濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系。
“減少經濟適用房、限價性商品房等產權房的數量，也是在確保住房保障、防止福利陷阱時的有效手段，”陳國強如是介紹。
談及雙軌制，財政部財政科學研究所所長賈康認為，始終應統(tǒng)一協(xié)調在住房供應體系的頂層設計之下，政府在保障軌上則主要職責重點在于組織資源、制定規(guī)則和實施對入住者的“進與退”的管理。而“市場軌”上主要管規(guī)則、管收稅。以經濟手段為主，其中包括稅收的手段，從土地開發(fā)到商品房的交易和保有，各環(huán)節(jié)上的稅費應系統(tǒng)地合理化。調控中原則上宜區(qū)別住房的居住需求、投資性需求和投機性需求，采取差異化政策區(qū)別對待。
談及市場化主導的多層次住房供應體系，習近平表示，只有堅持市場化改革方向，才能充分激發(fā)市場活力，滿足多層次住房需求。
習近平也針對“保障住房”領域談道，應加強管理，在準入、使用、退出等方面建立規(guī)范機制，實現公共資源公平善用。要堅持公平分配，使該保障的群眾真正受益。要對非法占有保障性住房行為進行有效治理，同時要從制度上堵塞漏洞、加以防范。對非法占有保障性住房的，要依法依規(guī)懲處。
北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉認為，行政性調控政策的退出需要建立在商品房市場秩序的完善、有房產稅等經濟性的替代性政策的背景下，是一個長期過程。
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