政府調(diào)控不會(huì)一刀切，征收房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨

 

三中全會(huì)以后，政府對(duì)房地產(chǎn)的政策會(huì)越來越市場(chǎng)化。一些信號(hào)大家都看得到，比如未來房地產(chǎn)會(huì)采取市場(chǎng)化的調(diào)控；第二是要做更好的頂層設(shè)計(jì)、長(zhǎng)效機(jī)制，在戶籍、土地、財(cái)稅、人口方面做一系列的改革。就拿單獨(dú)二胎放開來說，肯定對(duì)房地產(chǎn)是利好的，因?yàn)槿丝诙嗔?，就意味著需求的增長(zhǎng)。

 

一位專家說，土地改革跟人口改革的紅利，支撐中國(guó)二三十年發(fā)展都沒問題。所以，我們現(xiàn)在也在研究這些事，特別是在中產(chǎn)階級(jí)層面，研究客戶需求的變化。比如原來都是獨(dú)生子女，三口一家，現(xiàn)在不是了，我們開始研究，四口一家這種戶型怎么做。

 

當(dāng)然，產(chǎn)品層面上的影響其實(shí)是表面的，三中全會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，著力點(diǎn)也不是短期房?jī)r(jià)。我關(guān)注的是它對(duì)整個(gè)行業(yè)的格局、發(fā)展模式的影響，進(jìn)而評(píng)估我們的戰(zhàn)略是不是要做修正和調(diào)整，來適應(yīng)至少未來八到十年的市場(chǎng)。

 

短期房?jī)r(jià)目前來看應(yīng)該是溫和上漲，但是上漲的幅度、環(huán)比上漲的增幅在不斷收窄，同比上漲估計(jì)未來一兩個(gè)月內(nèi)就會(huì)見頂了，就是同比上漲的幅度也在收窄。所以，我認(rèn)為中央不會(huì)出一個(gè)一刀切的政策，因?yàn)榻衲甑姆績(jī)r(jià)其實(shí)很多元，很不均衡，我相信這一屆政府的出發(fā)點(diǎn)是要采取市場(chǎng)化的調(diào)控，又加上這種全國(guó)發(fā)展的不均衡，出一個(gè)統(tǒng)一調(diào)控政策的概率是很小的，不能幾個(gè)城市生病，結(jié)果大部分城市吃藥。

 

明年不確定因素很多，市場(chǎng)指標(biāo)會(huì)比今年差。房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)就是一句話：沒有永遠(yuǎn)上漲的房?jī)r(jià)，也沒有永遠(yuǎn)下跌的房?jī)r(jià)。漲得太過，就像八卦，到了第九卦就得小心了，最好不要出現(xiàn)亢龍有悔，對(duì)吧？任何事務(wù)都存在逆轉(zhuǎn)的可能，極盛則衰，極衰則盛，在市場(chǎng)好的時(shí)候，其實(shí)我們警惕性會(huì)更強(qiáng)。

 

現(xiàn)在買地，評(píng)估的核心是對(duì)未來房?jī)r(jià)的判斷。最近，我們（公司）內(nèi)部出了一個(gè)文件，規(guī)定對(duì)明年房?jī)r(jià)、后年房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)不能增長(zhǎng)，在目前售價(jià)的基礎(chǔ)上你還能達(dá)到（滿意的）利潤(rùn)率，這塊地就能買。不能跟我說，明年房?jī)r(jià)還漲10%，什么地都可以買，都可以掙錢；其實(shí)市場(chǎng)不是這樣子的。

 

另一個(gè)需要關(guān)注的是，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是大勢(shì)所趨。它是這個(gè)國(guó)家規(guī)范管理的基礎(chǔ)，也是未來收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)，一定會(huì)實(shí)施，但對(duì)一般的民眾其實(shí)影響不大。

 

最近房產(chǎn)稅的提法，可能中央也在做改變，不直接叫房產(chǎn)稅，而叫房地產(chǎn)稅。這種立法我覺得需要時(shí)間，但是我相信在這個(gè)立法之前，肯定會(huì)增加更多的試點(diǎn)城市，取得更多的經(jīng)驗(yàn)，然后立法，繼而普及。如果你在國(guó)外生活過，就會(huì)發(fā)現(xiàn)：國(guó)外的房產(chǎn)稅對(duì)地方政府來說是一個(gè)很重要的稅種，地方政府對(duì)社區(qū)的維護(hù)，對(duì)社區(qū)教育的投入，都靠房產(chǎn)稅。我們現(xiàn)在主要靠交易來征稅，但中國(guó)在城市化結(jié)束以后，交易會(huì)減少，少了以后怎么辦？所以征收房產(chǎn)稅一定是大勢(shì)所趨。

 

拿地基本靠“撿漏”，恒大躍進(jìn)成反面教材

 

如今，我們經(jīng)常問自己一個(gè)問題：假設(shè)2014年市場(chǎng)有變動(dòng)，銷售價(jià)格、銷售政策有調(diào)整，我們2014年的銷售計(jì)劃能不能完成，利潤(rùn)能不能完成？也就是我們的銷售跟利潤(rùn)能不能經(jīng)受得起市場(chǎng)的波動(dòng)，這叫內(nèi)部壓力測(cè)試。

 

一旦這個(gè)測(cè)試能過了，我們就會(huì)按既定的節(jié)奏做，一旦測(cè)試通不過，我們就會(huì)做一些運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的調(diào)整。因?yàn)橘Y本市場(chǎng)對(duì)我們要求是：在波動(dòng)的市場(chǎng)上要實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，而要實(shí)現(xiàn)這個(gè)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，我們一定要有對(duì)未來業(yè)績(jī)的管控手段。

 

大家都知道，開發(fā)商其實(shí)很少資不抵債，發(fā)生危機(jī)都是因?yàn)閭鶆?wù)兌現(xiàn)，在某一個(gè)節(jié)點(diǎn)上你的債務(wù)到期了，產(chǎn)生了現(xiàn)金流和資金鏈的壓力。所以旭輝從原來沒有國(guó)外的借款，到現(xiàn)在國(guó)內(nèi)、國(guó)外長(zhǎng)期和短期的比例為6：4，原來短期債務(wù)比重占比較高，現(xiàn)在調(diào)整到2：8，就是短期20%，長(zhǎng)期80%。我們?cè)诤Ｍ獾慕杩疃际菚r(shí)間很長(zhǎng)的，一般發(fā)的債都是五年以上。

 

面對(duì)各種不確定性，旭輝內(nèi)部有一條杠桿，我們的凈負(fù)債率會(huì)控制在80%，80%相對(duì)來說是穩(wěn)健的，跟我們發(fā)展的速度是匹配的，高速發(fā)展期還很難做到一個(gè)很低的負(fù)債，但是所有發(fā)展都要立足于安全性。

 

恒大上市三年，規(guī)模漲了三倍，營(yíng)收從300多億漲到了1000億。但是其實(shí)它有一個(gè)問題是讓我思考的，也就是我在資本市場(chǎng)上為什么不把速度作為唯一的指標(biāo)。與規(guī)模的膨脹相比，恒大的市值從700多億，到現(xiàn)在剩下500多億，這說明什么？說明資本市場(chǎng)不是以規(guī)模論，不是規(guī)模越大，市場(chǎng)的估值就越高，它一定是綜合平衡論，規(guī)模、贏利能力、負(fù)債率，各方面表現(xiàn)（都要好）。

 

對(duì)安全的強(qiáng)調(diào)在拍地方面表現(xiàn)最明顯。我們內(nèi)部經(jīng)常講一句話叫不拿錯(cuò)地，不拿貴地，來保證增長(zhǎng)。我們買地的金額，一般不超過銷售額的一半，來控制我們的支出，20億以上的土地我們一定找合作伙伴，我們不會(huì)一家去扛，來分散我們的資金壓力。

 

去年下半年到今年上半年，我們認(rèn)為是一個(gè)低點(diǎn)，所以拿地的策略是積極的。今年6月份以后，我們認(rèn)為土地市場(chǎng)價(jià)位越來越高，拿地是謹(jǐn)慎的，基本上的策略就是“撿漏”。我們不會(huì)去在熱門地塊上跟人家硬拼，因?yàn)槟欠N拼下來就是拿地王，單價(jià)地王，總價(jià)地王，特別是單價(jià)地王，拿錯(cuò)地會(huì)嚴(yán)重滯后企業(yè)的發(fā)展。

 

其實(shí)我們?cè)谧鋈?，第一就是控制土地成本，第二降低我們的融資成本，第三提高產(chǎn)品的銷售溢價(jià)。

 

我們內(nèi)部有一條死規(guī)定，現(xiàn)金的保有量不能低于總資產(chǎn)10%，沒到10%的時(shí)候就開始預(yù)警了，那時(shí)我們就會(huì)加速收款跟收縮投資。