市場(chǎng)的種種表現(xiàn)似乎正在印證著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)元年的開(kāi)始，在短短的半個(gè)月時(shí)間內(nèi)，包括萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、中糧以及瑞安紛紛在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域展開(kāi)了實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。與以前的發(fā)布戰(zhàn)略計(jì)劃不同，這次各大地產(chǎn)公司開(kāi)始“玩兒真的了”。對(duì)此瑞安地產(chǎn)旗下中國(guó)新天地商業(yè)部執(zhí)行總監(jiān)譚祐華將此比喻為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始從“空手道”到了“摔跤”的實(shí)質(zhì)性碰撞階段，未來(lái)各大公司將在商業(yè)模式、運(yùn)營(yíng)能力以及人才儲(chǔ)備方面展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)。

 

商業(yè)地產(chǎn)熱

 

這次商業(yè)地產(chǎn)熱的興起并不同于以往，在中國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)熱往往出現(xiàn)在住宅市場(chǎng)低潮期，而這次恰恰是在住宅市場(chǎng)的豐收之年，經(jīng)過(guò)幾年的潛行之后，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)具備了與住宅產(chǎn)業(yè)分庭抗禮的實(shí)力。

 

11月27日，北京今年入冬以來(lái)最冷的一天，位于昌平區(qū)的金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)正式開(kāi)始對(duì)外試營(yíng)業(yè)。這是萬(wàn)科組建商用地產(chǎn)管理部后的第一個(gè)項(xiàng)目，從2009年開(kāi)始立項(xiàng)研究到今年1月成立商用地產(chǎn)管理部，再到首個(gè)購(gòu)物中心試營(yíng)業(yè)，在整個(gè)行業(yè)的注視之下，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始了破冰之旅。

 

萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶坦言，在商業(yè)地產(chǎn)上并不著急，只做對(duì)的、好的、需要的，萬(wàn)科現(xiàn)在的狀態(tài)是“開(kāi)著車換輪子”，在不放棄現(xiàn)有銷售額、銷售規(guī)模的前提下，同時(shí)開(kāi)展新的業(yè)務(wù)。在接下來(lái)的日子，萬(wàn)科將每年開(kāi)一個(gè)新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

盡管只是旗下的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但是作為房地產(chǎn)業(yè)的老大，萬(wàn)科的一舉一動(dòng)還是引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，也被認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)史上的標(biāo)志性事件。

 

而彼時(shí)，在整合路上走了九年之久的中糧地產(chǎn)（中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島 中糧祥云國(guó)際生活區(qū)）也終于傳出了消息。今年底前，中糧在香港收購(gòu)的僑福企業(yè)將正式更名為中糧置業(yè)控股，并將旗下持有的所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括商業(yè)物業(yè)、酒店、辦公樓逐步注入中糧置業(yè)控股，其中還包括商業(yè)地產(chǎn)品牌“大悅城”。今年8月，中糧斥資收購(gòu)僑福企業(yè)73.5%的股權(quán)，將其打造為香港上市平臺(tái)，并統(tǒng)轄旗下的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)A+H的上市構(gòu)想。

 

目前，僑福企業(yè)的資產(chǎn)明細(xì)中顯示，此前中糧集團(tuán)擬向其注入的12項(xiàng)商業(yè)項(xiàng)目，截至今年9月底的市值達(dá)到約187億元，總建筑面積約為97.27萬(wàn)平方米。

 

和中糧一樣踏上整合之路的還有香港瑞安地產(chǎn)。“公司打算2015年上市，因?yàn)樾枰恍r(shí)間去鋪墊。我們希望目前經(jīng)營(yíng)管理的面積能夠繼續(xù)增加，在2015年會(huì)有好幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入營(yíng)運(yùn)階段，我認(rèn)為那時(shí)會(huì)是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。”譚祐華向記者介紹。自去年以來(lái)，瑞安房地產(chǎn)推出了一系列變革舉措，其中最受關(guān)注的當(dāng)屬各地新天地項(xiàng)目的分拆。今年3月1日起，中國(guó)新天地正式開(kāi)始獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，管理瑞安房地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目。

 

“起碼在上海3個(gè)項(xiàng)目，也希望重慶、武漢、佛山嶺南天地等項(xiàng)目都會(huì)是在上市公司里面，當(dāng)然也不排除未來(lái)12-18個(gè)月會(huì)進(jìn)行一些新的投資。”譚祐華表示。

 

模式碰撞

 

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言開(kāi)發(fā)商是又愛(ài)又恨，一位開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)向記者直言：“多少年之后，干開(kāi)發(fā)商的人會(huì)發(fā)現(xiàn)，望著遠(yuǎn)遠(yuǎn)的一片樓，居然沒(méi)有一個(gè)是自己的，這是一個(gè)多悲慘的事情。”

 

但是殺入商業(yè)地產(chǎn)也并非是一件好事。正如萬(wàn)科總裁郁亮所言：“很多持有物業(yè)（商業(yè)地產(chǎn)）是不受歡迎的，我覺(jué)得千萬(wàn)不要說(shuō)固定資產(chǎn)多了就優(yōu)秀。”

 

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言模式最為關(guān)鍵，在商業(yè)地產(chǎn)興起之時(shí)，一直有著散售和持有兩種不同的模式。此前SOHO中國(guó)上市成功并一舉成為了散售商業(yè)地產(chǎn)模式的代言者，其快速擴(kuò)張的速度讓業(yè)內(nèi)許多人士震驚，但是伴隨著SOHO中國(guó)近期面臨的困境，散售商業(yè)地產(chǎn)的模式正在逐步淡出人們的視野。

 

其實(shí)模式的碰撞主要源于開(kāi)發(fā)商對(duì)于資金的尷尬，銷售可以快速回籠資金，但是卻喪失了項(xiàng)目后期運(yùn)作的能力，而目前在國(guó)內(nèi)的主流商業(yè)地產(chǎn)商基本上是將持有與散售相結(jié)合的模式。

 

以萬(wàn)達(dá)為主的復(fù)制擴(kuò)張模式，通過(guò)城市綜合體的建設(shè)出售旗下的部分住宅、公寓以及辦公樓，并持有商業(yè)部分，既獲得了客觀的現(xiàn)金流又為長(zhǎng)期盈利打下基礎(chǔ)，這一模式被大多數(shù)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商所效仿。

 

而以新加坡與香港模式為代表的資產(chǎn)模式也正在興起，通過(guò)公司的品牌將物業(yè)打造為成熟物業(yè)，之后將其再出售給資本市場(chǎng)，靠自己的品牌和運(yùn)營(yíng)能力獲得收益，其中又分為輕資產(chǎn)和中資產(chǎn)，以持有的比例不同而劃分，有2：8和4：6之分。萬(wàn)科采用的就是新加坡的輕資產(chǎn)模式。

 

同時(shí)，以光耀東方和高和資本為代表的爛尾樓盤活模式近年來(lái)也成為了市場(chǎng)的關(guān)注熱點(diǎn)，這種模式是一種綜合模式，主要靠公司的運(yùn)作能力。

 

“未來(lái)的市場(chǎng)將是考驗(yàn)公司運(yùn)營(yíng)能力的白刃戰(zhàn)時(shí)刻，大家全要進(jìn)入貼身肉搏的階段。”譚祐華向記者表示。

 

人才儲(chǔ)備戰(zhàn)

 

和住宅開(kāi)發(fā)一手錢一手地不同，商業(yè)地產(chǎn)更多地是運(yùn)營(yíng)能力的考驗(yàn)，而對(duì)于中國(guó)剛剛起步的商業(yè)地產(chǎn)而言不可忽視的就是人才的爭(zhēng)奪。

 

近日，科銳國(guó)際發(fā)布了《2013中國(guó)地產(chǎn)人才景氣報(bào)告》，調(diào)研覆蓋北、上、廣、深一線城市及蘇州、杭州、南京、成都等熱點(diǎn)二三線城市，共計(jì)123家地產(chǎn)企業(yè)、761位地產(chǎn)人士受訪。報(bào)告顯示，地產(chǎn)行業(yè)的招聘需求位居行業(yè)之最，商業(yè)地產(chǎn)是最受青睞的就職領(lǐng)域，34%的受訪者最青睞商業(yè)地產(chǎn)，而住宅地產(chǎn)僅獲26%受訪者青睞。

 

商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展形成旺盛的人才需求，但是經(jīng)驗(yàn)豐富的行業(yè)人才嚴(yán)重稀缺，企業(yè)為爭(zhēng)奪這些人才愿意付出更高成本，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)人才流動(dòng)頻繁，大量非商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的行業(yè)人士也試圖轉(zhuǎn)型。

 

以譚祐華為例，在掌管中國(guó)新天地之前，曾經(jīng)是李嘉誠(chéng)旗下東方廣場(chǎng)的總經(jīng)理，后又創(chuàng)建了華夏柏欣商業(yè)顧問(wèn)公司，這樣的履歷在商業(yè)地產(chǎn)人才匱乏的年代無(wú)疑成為了搶手資源，與塔博曼分手后，瑞安地產(chǎn)1550萬(wàn)美元收購(gòu)了整個(gè)團(tuán)隊(duì)，并直接接管了旗下的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

 

同時(shí)，近幾年也不乏一些大的商業(yè)顧問(wèn)公司人員創(chuàng)業(yè)的案例。2012年8月DTZ戴德梁行中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)團(tuán)隊(duì)在UGL收購(gòu)DTZ戴德梁行后集體離職創(chuàng)辦RET睿意德。近期，萊坊中國(guó)商業(yè)部董事杜斌、戴德梁行寫字樓部董事方一星、思源上海常務(wù)副總經(jīng)理盛潔等加盟RET睿意德華東區(qū)。此前還發(fā)生過(guò)蘇鑫離開(kāi)SOHO中國(guó)創(chuàng)建高和資本以及王珂、趙敬川創(chuàng)建譽(yù)翔安等事件。

 

點(diǎn)評(píng)：未來(lái)的市場(chǎng)將是考驗(yàn)公司運(yùn)營(yíng)能力的白刃戰(zhàn)時(shí)刻，大家全要進(jìn)入貼身肉搏的階段。和住宅開(kāi)發(fā)一手錢一手地不同，商業(yè)地產(chǎn)更多地是運(yùn)營(yíng)能力的考驗(yàn)，而對(duì)于中國(guó)剛剛起步的商業(yè)地產(chǎn)而言不可忽視的就是人才的爭(zhēng)奪。