近期關(guān)于土地增值稅的爭論可謂沸沸揚揚。各大房企紛紛對自身稅費繳納情況積極澄清，業(yè)內(nèi)也對土地增值稅繳納環(huán)節(jié)進(jìn)行了種種解讀。
然而，同時讓人們關(guān)心的是，土地增值稅收繳金額不小，其與房價之間存在怎樣的關(guān)系，房企如何在合理情況下處理土地增值稅成本，未來土地增值稅是否面臨改革？為此，新京報邀請了多位業(yè)內(nèi)專家，就這些問題進(jìn)行探討。
【房價】
房價漲幅越大，土地增值稅越高
新京報：土地增值稅和房價之間，存在怎樣的關(guān)系？
顧云昌：房子價格越高，土地增值稅就越高。如果房企在扣除了成本之后，毛利潤沒有達(dá)到20%(適用于普通住宅)，就不存在土地增值稅的問題。房價上漲被看成是土地隨著時間的推移增值，國家規(guī)定土地增值的這部分就要收增值稅。
鄒曉云：土地增值稅或多或少都會轉(zhuǎn)嫁到房價上。目前土地增值稅采取預(yù)征制，這會對資金實力較為欠缺的開發(fā)商造成一定壓力。為了在開發(fā)過程中盡快回籠資金，開發(fā)商可能會在一定范圍內(nèi)提升價格。
張斌：稅收由企業(yè)承擔(dān)，如果有可能，房地產(chǎn)商的稅收很大一部分是要轉(zhuǎn)嫁到房價上的。稅收和房價不可能一點兒關(guān)系都沒有。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，增值越高，稅越重。但這其中開發(fā)商也要考慮，定價太高會否影響銷售節(jié)奏。在不同的市場條件下，其轉(zhuǎn)嫁房價的能力也不同，這要取決于房企和市場的博弈關(guān)系。
【避稅】
自持部分無須繳納土地增值稅
新京報：在合法合理的前提下，房企現(xiàn)在一般有哪些手段降低土地增值稅成本？
顧云昌：理論上來講，開發(fā)商自持的這部分，國家是沒辦法征收土地增值稅的，如開發(fā)商自持商業(yè)，自己來經(jīng)營。
所交土地增值稅是否合理，要看成本怎么核算，具體哪些算成本？這部分是稅務(wù)部門委托中介機構(gòu)來查房企所公開的賬目，非常繁雜，不是開發(fā)商想報多少報多少。
張斌：這部分稅交多少主要取決于決算的問題，要按條件進(jìn)行決算，多退少補。只要達(dá)到了稅務(wù)局規(guī)定的一系列條件，就必須進(jìn)行決算。稅務(wù)局要根據(jù)具體掌握的信息來決算，這就需要房地產(chǎn)商進(jìn)行配合來提供相關(guān)信息。這兩方面是相輔相成的。
開發(fā)商把價格定得低一些，這部分稅有可能就會少繳一些，價格具體定多少，這其中房產(chǎn)商一定會根據(jù)自身情況進(jìn)行平衡，從而找到一個最優(yōu)值，謀求稅后利潤最大化。
陳云峰：據(jù)我了解，很多房企每年的納稅額都超過利潤額，大有將房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)做奢侈品行業(yè)征稅的意味。尤其在三、四線城市，如果規(guī)范納稅，很多項目基本沒有利潤。因此項目之初的稅收籌劃是開發(fā)商重要的籌劃內(nèi)容之一。部分開發(fā)商不得不打規(guī)定的擦邊球，采用轉(zhuǎn)移收入或者增加成本等方法來合理避稅。
【影響】
豪宅類產(chǎn)品受波及可能性更大
新京報：土地增值稅如果嚴(yán)查，對哪類項目會影響最大？
陳云峰：價格與成本之間的差距越大，土地增值稅收繳的額度就越大。以價格優(yōu)勢多量快跑的項目受到的影響不大。而豪宅類產(chǎn)品受波及的可能性更大。同時，一、二線城市和三、四線城市的項目利潤空間存在差異，因此土地增值稅如果嚴(yán)查，其影響力也會按城市的級別遞減。
鄒曉云：畢竟近些年房價在隨著時間的推移而上漲，項目的收入和土地使用開發(fā)成本之間的差距有所拉大，因此開發(fā)周期較長的項目有可能會受到一定影響。
顧云昌：理論上講，房價賣得越高，土地增值越大，征稅就要征得多?；诖它c，開發(fā)商可能就會考慮，有些項目房價不要定得太高，以免升值部分也交給國家，采用薄利多銷的辦法。稅務(wù)部門也是這么考慮的，通過稅收限制開發(fā)商漲價幅度，以避免房價過快上漲。從某種程度上來說，土地增值稅本身是有利于遏制房價過快上漲的。
張斌：并不能具體說哪一類的全部項目都會受到影響。因為項目沒有達(dá)到?jīng)Q算條件，在稅法上來講，就沒有達(dá)到納稅義務(wù)的節(jié)點。
【變革】
房地產(chǎn)稅收一體化或成未來方向
新京報：未來土地增值稅政策的發(fā)展趨勢會是怎樣？是否有可能出現(xiàn)一些新改革？
顧云昌：土地增值稅現(xiàn)在實施起來比較繁瑣，結(jié)算過程非常復(fù)雜，將來國家能不能在具體計算上進(jìn)行簡化，這是需要探討的。我們看到，因為國家顧不過來，很多項目賣掉好幾年了這部分稅還沒有征。理論上講，如果房價很平穩(wěn)、甚至下跌，房企的利潤在20%以內(nèi)，國家應(yīng)該征不到土地增值稅，房價上漲越快，土地增值稅繳得越多?，F(xiàn)在稅務(wù)部門采取預(yù)征制，缺乏一定的法理性。土地增值稅的征收也是隨著地方稅收任務(wù)的完成情況時緊時松。
土地增值稅本身是合理的，對平抑房價起著一定作用，體現(xiàn)了土地增值部分的收益回歸國家，問題是怎么個征法，預(yù)征的方式是否合理？計算上是否應(yīng)該進(jìn)一步簡化，這些是值得探討的問題。
陳云峰：土地增值稅的初衷是控制房價和開發(fā)商利潤，防止開發(fā)商囤地。但目前來看實施的效果并不理想。對于開發(fā)商來說，土地增值稅收取的稅率較高，無疑會對項目開發(fā)帶來壓力，反而變相助推房價上漲。
在稅制改革上，可以將土地增值稅、土地使用稅等稅種納入到房地產(chǎn)稅中，以此厘清多種環(huán)節(jié)的復(fù)雜征收，增加房屋持有成本，通過市場化手段來調(diào)節(jié)市場。
張斌：土地增值稅是地方稅，收起來100%歸地方，是由地稅局來征的，預(yù)征率這些都是由地稅局來制定實施的?，F(xiàn)在沒有足夠證據(jù)證明之前征收力度是不是較小，也談不上緊和松的問題。
土地增值稅究竟怎樣收，能夠降低征收成本，更加透明，這是更為值得討論的問題。土地增值稅本身的性質(zhì)就在于增值額，核算增值額就必須要搞清楚成本費用，問題就在于此。土地增值稅是相對復(fù)雜一些，但也沒有復(fù)雜到不可操作的程度。
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