年尾土地市場繼續(xù)“爆棚”
土地市場瘋狂的2013年收獲一個瘋狂的收尾。最近兩日內(nèi)，上海、南京、北京、廣州、廈門等城市輪番推地，一、二線城市兩日內(nèi)成交超過二十塊。
隨著越來越多的房企爭相“回歸”一二線城市，截至昨日，一線城市土地成交額已比去年全年成交額漲了兩倍以上，而出讓面積僅漲三成。多個城市“地王”的門檻已經(jīng)提高數(shù)倍。與此同時，大多數(shù)房企今年通過招拍掛獲取土地的成本也已較去年翻倍甚至翻了數(shù)倍。
業(yè)內(nèi)人士表示，年底土地市場的瘋狂主要是政府推地量加大及企業(yè)今年銷售向好，補倉需求旺盛兩方面所致，明年土地市場是否延續(xù)今年的熱度，業(yè)內(nèi)人士的觀點并不一致。不過，由于多地加碼調(diào)控，目前樓市銷售已顯疲態(tài)，未來部分城市高價地入市市場空間可能并不樂觀，房企利潤率也可能受到一定影響。
文/表 記者潘彧
2013年年尾，上海、南京、北京、廣州、廈門等城市輪番推地，一、二線城市兩日內(nèi)成交超過二十塊。其中萬達以8.3億底價再度拿下一個月前遭政府收回的蘿崗項目，恒大、招商分別在上海、廈門拿地，北京順義新城地塊則被住總正華開發(fā)建設(shè)集團奪走。
昨日上午，恒大以6.14億元再拿上海嘉定宅地，溢價達98.75%。前一日，恒大剛斥資96.86億元，連拿上海4宗宅地及南京2宗地塊。兩日內(nèi)，恒大已經(jīng)在一、二線城市甩下超百億元。
地價漲房企土地成本普增
原本主要布局于三、四線城市擠破了頭想要回歸一、二線城市的并不只有恒大。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前11月，標桿房企在一線城市購入土地金額達905億元，同比上漲119%，二線城市土地金額漲幅也超過了100%，而在三、四線城市僅購入147億元，同比僅增長34%。
昨日，中國房產(chǎn)信息集團(CRIC)提供數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，2013年年內(nèi)北京、上海、廣州和深圳四大一線城市土地出讓金收入總額為4720.38億元，同比暴漲181.72%，創(chuàng)歷史最高紀錄。截至昨日，四大一線城市的年內(nèi)土地出讓金已超4760億元，超去年全年（2042.22億元）的兩倍。
然而，同期土地出讓面積并未大幅上漲。CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，一線城市共出讓土地1112幅，累計建筑面積為9032.06萬平方米，同比僅增長31.35%。而和去年全年一線城市推地量相比，增長的比例甚至不到三成。
全國也有類似情況。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積26658萬平方米，同比降3.6%，而土地成交價款6434億元，增長11.7%。
今年年底，已有十余個城市稱將要進一步放開土地供應(yīng)，但“地王大戰(zhàn)”絲毫沒有減弱的意思。在11月下旬不到10天時間里，北京、珠海、南京、深圳前海的地王已經(jīng)先后被刷新。
記者根據(jù)公開數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計得知，截至昨日，萬科今年拿地的平均樓面價約為3300元/平方米，比起去年上漲了五成左右，華潤、綠地、世茂等大型房企與之類似。
從三、四線城市“回歸”一、二線的房企如恒大今年拿地的平均樓面地價甚至是去年的近六倍，雅居樂、合景泰富今年的平均樓面地價也比去年漲了4倍之多。
多家房企無奈收縮戰(zhàn)線
“土豪”大舉搶地的背后，是眾多中小型房企或房地產(chǎn)非主業(yè)企業(yè)在土地市場上的退縮。
“確實拿不到合適的地塊，今年地價上漲得太可怕了，這種性價比沒有辦法說服老板。”一位港資房企華南區(qū)的投資部門相關(guān)人士對記者抱怨道。記者注意到，這個規(guī)模不小的房企今年通過招拍掛拿地的次數(shù)屈指可數(shù)。
記者發(fā)現(xiàn)，在今年的“搶地大戰(zhàn)”中，和本土房企的瘋狂相比，九龍倉、恒隆、凱德系、嘉華等多家非本土房企均比較冷靜，斬獲的土地面積均十分有限。
不少中小房企和房地產(chǎn)非主業(yè)的企業(yè)則被高昂的土地售價逼出了土地市場。11月末，廣電運通稱，決定放棄參與競拍廣州國際金融城的國有土地使用權(quán)。
業(yè)內(nèi)觀點
土地市場已至“末日瘋狂”？
業(yè)內(nèi)專家表示，政府年末加大土地供應(yīng)，且大部分為優(yōu)質(zhì)地塊，主導(dǎo)了年底土地出讓的小高潮，而今年房企銷售向好，也有旺盛的補倉需求，使今年“地王”頻發(fā)。
但中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，“如需達到正常的利潤，目前市場售價需要在一年內(nèi)再漲50%，否則地王入市的風(fēng)險將非常大。目前大部分地王地塊的樓面價已經(jīng)超過了區(qū)域內(nèi)在售的房價。”而對于明年的土地市場，其十分謹慎，表示“不好說”。
而上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進也表示，土地出讓金在商品房銷售額中的占比在不斷升高，2012年這一比例不到30%，2013年預(yù)計達到40%左右。
觀點大PK
樓市是漲是跌？
樓市調(diào)控或?qū)⒗^續(xù)從嚴，美國可能退出量化寬松政策，明年樓市何去何從？在昨日于復(fù)旦舉行的“2014宏觀經(jīng)濟展望會議”上，澳新銀行經(jīng)濟學(xué)家劉利剛認為，以現(xiàn)在貨幣政策執(zhí)行的狀況來看，今后三年中國內(nèi)地房價持續(xù)10%的增長應(yīng)無問題；而復(fù)旦大學(xué)世界經(jīng)濟研究所所長華民則認為，房價單邊上漲已結(jié)束。
劉利剛（澳新銀行經(jīng)濟學(xué)家）
今后三年持續(xù)10%的增長
劉利剛表示對中國內(nèi)地房價在今后的走勢還是相對樂觀，在今后三年會持續(xù)10%的增長，但他強調(diào)的一個前提是以現(xiàn)在貨幣政策執(zhí)行的狀況來看。
劉利剛認為，目前中國內(nèi)地的利差跟境外相比至少是3%，人民幣今年又升值了近2.3%，由于匯率沒有太大的波動，這就意味著，境外資金到中國內(nèi)地的無風(fēng)險套利回報接近6%，流入的資金對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生了推波助瀾的作用。
不過，他認為，政府還有很多的政策可以出臺來抑制房地產(chǎn)的大幅飆升，包括稅收政策、在公租房或者保障房上能不能完成“十二五”規(guī)劃所規(guī)定的目標，以及在房地產(chǎn)市場的信息透明方面能不能做得更加好等，而這些機制將會使中國內(nèi)地樓市逐漸回到可持續(xù)的狀況。
PK
華民（復(fù)旦大學(xué)世界經(jīng)濟研究所所長）
房價單邊上漲趨勢已結(jié)束
在2010年的限購和2013年的20%交易稅這兩個宏觀調(diào)控政策下，房價已經(jīng)結(jié)束了單邊上漲的趨勢，“只要這個市場是投資的，房價必須每年增長10%，不能增長10%的話，投資者的財務(wù)費用就扛不住，就會出現(xiàn)拋盤，一次房價危機就會發(fā)生。”
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