恒盛地產(chǎn)極有可能引入香港資本，提出私有化是重整其“水上房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”的第一步棋。
2013年對(duì)于恒盛地產(chǎn)而言是一個(gè)翻天覆地的時(shí)期。
那是在經(jīng)歷了被市場(chǎng)評(píng)估為“年內(nèi)表現(xiàn)最差內(nèi)房股”的第二年，公司的拿地幅度從上市至今大幅度收縮，在“惜售”策略下其銷(xiāo)售目標(biāo)逐年縮減之時(shí)，張志熔選擇離開(kāi)二級(jí)市場(chǎng)。
今年11月21日，一則恒盛地產(chǎn)擬私有化的公告引發(fā)的是一系列圈內(nèi)人熱議，相較于曾徘徊在破產(chǎn)邊緣的綠城中國(guó)，私有化失敗的星獅地產(chǎn)，以及成功案例復(fù)地集團(tuán)，大股東張志熔善舞的長(zhǎng)袖之下是怎樣的棋局或許沒(méi)人能夠完全通透，卻仍舊可以管中窺豹。
這位一直被冠以“隱形富豪”的實(shí)際控制人，一直處于旗下兩家港股上市公司恒盛地產(chǎn)、熔盛重工高杠桿的牽扯中，再加上其旗下直接、間接控股不少于十家的海外注冊(cè)公司，也因此一度被質(zhì)疑騰挪資本。
有長(zhǎng)期跟蹤該公司一業(yè)內(nèi)人士分析，張志熔選擇私有化可以理解為尋找新資本，而恒盛地產(chǎn)極有可能引入香港資本。不甚追逐業(yè)績(jī)的這位控制人，提出私有化只是重整其“水上房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”的第一步棋，成功與否都會(huì)有后招。
私有化或引入香港資本
今年10月21日開(kāi)始，恒盛地產(chǎn)宣布停牌，在11月21日復(fù)牌之際，其正式提出了擬私有化的計(jì)劃和具體細(xì)節(jié)，公司提出向各股東就每股計(jì)劃股份支付現(xiàn)金1.80港元的注銷(xiāo)價(jià)。作為在2009年成功赴港上市的內(nèi)房股，恒盛地產(chǎn)股價(jià)從上市之初的招股價(jià)4.4港元，首日收盤(pán)3.76港元至今約1.66港元的股價(jià)，下滑幅度約62.3%。
一時(shí)之間，投資人士紛紛表態(tài)：“市場(chǎng)把小開(kāi)發(fā)商欺負(fù)得太厲害了”、“小地產(chǎn)商沒(méi)虧，小股東倒虧死了”等等言論隨之而起。
在正式公告提出擬私有化之后的12月4日，作為持有恒盛地產(chǎn)約8.97%股份的一大股東中國(guó)人壽亦發(fā)布公告表態(tài)，做出不可撤回承諾，贊成恒盛地產(chǎn)提出的私有化決議。
至此，實(shí)際控制人張志熔旗下已實(shí)際持有恒盛地產(chǎn)77.16%的股權(quán)，距離90%的私有化門(mén)檻略近一步。
“恒盛地產(chǎn)最近有一個(gè)信號(hào)。”上述長(zhǎng)期跟蹤該公司的業(yè)內(nèi)人士提醒記者，“我們發(fā)現(xiàn)恒盛向中南證券質(zhì)押了一部分股權(quán)，從券商層面分析，中南證券是港資的融資券商，所以我們分析恒盛是把他的股份拿去融資了。”
理財(cái)周報(bào)記者通過(guò)在聯(lián)交所網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，在今年7月29日，中南證券持有恒盛地產(chǎn)30.5萬(wàn)股，而在7月30日，中南證券對(duì)恒盛地產(chǎn)的持股量忽然暴增至約15億股，占據(jù)恒盛所有已發(fā)行股份的19.25%，截至記者發(fā)稿，中南證券仍持有上述比例的股份數(shù)目。但記者并未通過(guò)網(wǎng)絡(luò)查詢到中南證券的官方資料。
上述人士告訴記者，通過(guò)恒盛此次股權(quán)融資行為，以及張志熔旗下熔盛重工在今年8月通過(guò)發(fā)行可轉(zhuǎn)債，引入周大福掌門(mén)人鄭裕彤的資本入股可以發(fā)現(xiàn)，“張志熔的融資渠道是在跟香港市場(chǎng)談，而不是跟內(nèi)地市場(chǎng)，可能是跟當(dāng)年的綠城中國(guó)有些像。”
而就在12月4日，熔盛重工發(fā)布盈利預(yù)警公告，稱(chēng)經(jīng)過(guò)初步評(píng)估，集團(tuán)預(yù)期截至2013年末將較2012年同期錄得大幅凈虧損。公告中稱(chēng)，凈虧損主要是因?yàn)樵齑袌?chǎng)位于低谷，但公司采取了保守的接單策略而導(dǎo)致收入下降。
此前，市場(chǎng)關(guān)于其是否存在通過(guò)私有化恒盛地產(chǎn)從而挽救熔盛重工的猜測(cè)一直存在，而關(guān)于實(shí)際控制人張志熔計(jì)劃私有化恒盛地產(chǎn)的資金來(lái)源亦一直是疑惑的一個(gè)聚焦點(diǎn)。
上述業(yè)內(nèi)人士分析道，“我預(yù)計(jì)香港本地的富豪已經(jīng)開(kāi)始借了錢(qián)給他，而且從張志熔的表現(xiàn)來(lái)看，他還是想重整一下他的"水上房地產(chǎn)業(yè)務(wù)"。”
據(jù)恒盛地產(chǎn)擬私有化公告顯示，公司將通過(guò)外部貸款融通獲取所需現(xiàn)金。
直接原因是低估值
根據(jù)前述擬私有化公告中的表述，公司選擇私有化是“要約人認(rèn)為，股份價(jià)格低迷已經(jīng)對(duì)本公司在客戶中的聲譽(yù)，連帶對(duì)本公司的業(yè)務(wù)及員工士氣產(chǎn)生了不利影響。實(shí)施建議可消除不利影響。”
而分析人士則表示，正是恒盛地產(chǎn)持續(xù)的低周轉(zhuǎn)速率和銷(xiāo)售、盈利水平不斷下滑，才令市場(chǎng)對(duì)于其估值沒(méi)有信心。
不可否認(rèn)的是，根據(jù)長(zhǎng)期觀察該公司的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，恒盛地產(chǎn)股價(jià)被低估，是導(dǎo)致其選擇退市的一個(gè)直接因素。
“我一直覺(jué)得他們最少值2港元。”上述人士解釋道，“恒盛的經(jīng)營(yíng)、執(zhí)行一直存在一些問(wèn)題，但是確實(shí)土地儲(chǔ)備成本特別低，而且在上海的布局都是在好地段。”
一位投資界人士如此表述道：“我曾經(jīng)跟他們上市前投資恒盛的基金聊過(guò)，對(duì)方認(rèn)為張志熔其實(shí)并不適合做上市公司老板，因?yàn)樗辉敢鉃榱擞鲜袌?chǎng)對(duì)業(yè)績(jī)的要求而賣(mài)房。所以現(xiàn)在退市對(duì)于張志熔來(lái)說(shuō)，應(yīng)該也不算是壞事。”
當(dāng)然，此前產(chǎn)品更偏向于中高端，且管理層并未在公司的銷(xiāo)售層面加大力度，業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為，恒盛業(yè)績(jī)表現(xiàn)一直沒(méi)有趕上同體量如融創(chuàng)中國(guó)等，問(wèn)題就在于公司的項(xiàng)目執(zhí)行力。
“他們現(xiàn)在的儲(chǔ)備，主要都還是在2009年時(shí)候拿到的那些地。”某港資房地產(chǎn)分析師表示，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的土地儲(chǔ)備囤積，此前原本低價(jià)獲取的土地所在位置，已然成為高價(jià)地區(qū)域。
令市場(chǎng)開(kāi)始重新興奮的，就是恒盛地產(chǎn)旗下子公司于今年11月，在上海市奉賢區(qū)通過(guò)競(jìng)標(biāo)獲得一塊土地，成交總價(jià)約12.45億元人民幣，折合樓板價(jià)為1.52萬(wàn)元/平方米。
“今年重新開(kāi)始在上海拿地，證明恒盛已經(jīng)有新的資本，或者說(shuō)他們已經(jīng)調(diào)整好了。”上述業(yè)內(nèi)人士如此認(rèn)為。
回顧往年，恒盛地產(chǎn)拿地最為熱烈的一次，就是在其剛剛上市的2009年，彼時(shí)年末，其拿地金額接近100億元。而在此后的2011年，其拿地速度開(kāi)始收縮，時(shí)年僅花費(fèi)28億元拿地。在2012年，恒盛地產(chǎn)僅拿地一塊，即通過(guò)花費(fèi)人民幣2.9億元于浙江省嘉興市獲取了當(dāng)?shù)?2萬(wàn)平方米的儲(chǔ)備。
“對(duì)于他們最近的拿地動(dòng)作，我理解為，恒盛已經(jīng)準(zhǔn)備好了，在沿著他本身的規(guī)劃走。”其分析道，選擇私有化必然是張志熔經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間做出的選擇，根據(jù)恒盛地產(chǎn)目前表現(xiàn)出的業(yè)績(jī)狀況，“按照他們的體量，目前應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)瓶頸，需要重新盤(pán)活，私有化就是他們的第一步棋。”
對(duì)于恒盛地產(chǎn)私有化的結(jié)果如何，可以對(duì)比星獅地產(chǎn)和復(fù)地集團(tuán)的私有化案例作為參照。目前可以觀察的是，從今年提出私有化以來(lái)，恒盛地產(chǎn)的股價(jià)一直在1.3港元徘徊，在提出私有化之后，其股價(jià)才抬升至1.7港元浮動(dòng)，而其小股東對(duì)于注銷(xiāo)價(jià)與上市價(jià)之間的差距如何考慮，對(duì)于公司的發(fā)展?jié)摿θ绾闻袛啵瑒t仍待觀察。
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