據(jù)法國(guó)《歐洲時(shí)報(bào)》德國(guó)版報(bào)道，今年德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊活躍，各大城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)飆升。德國(guó)政府以比其他歐洲國(guó)家更高的收益率吸引了越來越多的國(guó)外投資者，同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)今年的銷售額預(yù)計(jì)將攀升至金融危機(jī)后的最高水平。在德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫的大背景下，在德華人也加入了購(gòu)房大軍。

 

華人購(gòu)房心聲：在德安居置業(yè) 兼顧投資收益

 

來到德國(guó)的第10年，吳蔚住進(jìn)了新屋。這個(gè)屬于他的新家有二室一廳，使用面積69平米，位于一棟六戶住宅的頂層，還附帶有獨(dú)立車庫(kù)和地下室。目前，吳蔚已經(jīng)在這棟建于1994年的房子里生活了近兩年的時(shí)間。面對(duì)記者的采訪，他談到了購(gòu)房的原因，回憶起找房的經(jīng)歷。他希望，自己的想法能給眾多渴望在德國(guó)安家的華人以啟示。

 

2011年春末夏初，吳蔚有了購(gòu)房的打算。經(jīng)過四五個(gè)月的尋找，他敲定了房子。2012年元旦，他正式入住新家。

 

不少華人在德購(gòu)房，是出于家庭安穩(wěn)的考慮。而目前單身的吳蔚，顯然有著不一樣的想法。他說：“在德國(guó)生活久了，我習(xí)慣并喜歡上了這里的生活。身在青島的父母給我建議，德國(guó)房?jī)r(jià)還不算高，如有可能就在這邊買房子。我考慮到德國(guó)房市穩(wěn)定，買下的房產(chǎn)至少能夠保值。比如我現(xiàn)在在博登湖旁邊的住所，將來升值的空間也大。作為過渡性的住房，五年后我把它租出去，屆時(shí)也會(huì)有不少收益。”

 

對(duì)近兩年的新居生活，吳蔚表示滿意。他是如何尋得心儀住房的呢？除了房子價(jià)格和地理位置，他還比較關(guān)注物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量以及社區(qū)鄰里的氛圍。他說：“細(xì)節(jié)能反映很多問題?？捶康臅r(shí)候，留意樓道干凈程度以及草坪花圃的修整情況，就能看出物業(yè)好壞。”關(guān)于對(duì)鄰居的選擇，吳蔚提到了德國(guó)朋友給他的建議。他解釋道：“不傾向于和很多俄羅斯人或土耳其人做鄰居。并不是歧視他們，而是覺得大家在不少生活細(xì)節(jié)上有差異。”看房子的時(shí)候，吳蔚會(huì)主動(dòng)地和樓道里的鄰居打招呼。對(duì)方反應(yīng)熱情友善抑或謹(jǐn)慎冷漠，這也是他挑選居所的打分項(xiàng)。

 

如今，吳蔚與物業(yè)溝通順暢，與鄰里相處融洽。對(duì)于在德安家，他希望以自身找房的經(jīng)歷，給與他情況相似的華人一些借鑒。

 

警惕租戶陷阱 維權(quán)費(fèi)時(shí)費(fèi)力

 

華人進(jìn)軍德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不少人將心儀居所收入囊中。然而陽光伴隨著陰影，購(gòu)房會(huì)否遭遇陷阱呢？來德10年的韓宇，如今每天關(guān)注房產(chǎn)網(wǎng)站，期待有一天能找到合適住房。他向記者談到了找房過程中的陷阱，告誡華人購(gòu)房者保持警惕。

 

韓宇自一年前考慮購(gòu)房，各處房子實(shí)地考察已半年有余。他尋找二手房時(shí)，不免遇上一些帶有租戶的房子。他特別提醒購(gòu)房者，謹(jǐn)慎對(duì)待含租戶的居室。他說：“一般情況下，自住房比同等條件的投資房(指含租戶的房子)貴一些。于是，一些心懷鬼胎的房主在和你接洽的時(shí)候，會(huì)拿出一份協(xié)議，協(xié)議上表示目前的租戶會(huì)在幾個(gè)月后搬離。購(gòu)房者自然很高興，以為自己即將到手的是一套自住房，也因此接受了一個(gè)偏高的價(jià)格?？墒菐讉€(gè)月后，租戶卻搬不走了。從法律角度出發(fā)，相比房主，租戶處于弱勢(shì)的地位，他們的權(quán)益會(huì)受到德國(guó)法律多方面的保護(hù)。到時(shí)候即使租房協(xié)議到期，在租戶還沒找到新去處的情況下，要他們搬走并不容易。”韓宇還提到身邊一個(gè)德國(guó)朋友，新買了房子已近一年時(shí)間，但卻還要另外租房子住，正是因?yàn)榉孔颖蛔饪?ldquo;占領(lǐng)”了。韓宇表示，屆時(shí)即便打官司也不一定有滿意的結(jié)果。單單等待法院傳票、官司持續(xù)半年時(shí)間，判定結(jié)果執(zhí)行再耗時(shí)一年半，前后兩年都不確定能否搬進(jìn)自己的住房。“又耗時(shí)間又耗精力，打官司也需一筆費(fèi)用。”他無奈地說道。

 

因此，韓宇更傾向于買自住房。不帶租戶的房子可以免去很多麻煩，這是他的理由。他說：“一方面網(wǎng)絡(luò)上房產(chǎn)騙子不少，另一方面現(xiàn)在好房子一出來很快就被預(yù)訂，所以找房子要謹(jǐn)慎，這個(gè)事情急不來。”

 

專家房產(chǎn)分析：房產(chǎn)投資評(píng)估不應(yīng)過于樂觀

 

德國(guó)一家華人咨詢有限公司的創(chuàng)始人王女士向記者解釋了房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的緣由，并給欲購(gòu)房的華人提出了自己的建議。

 

談起近年來德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，王女士說：“據(jù)我們觀察，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2010年開始活躍。房?jī)r(jià)上揚(yáng)很快，另一方面實(shí)際交易量也一直在增長(zhǎng)。比如在法蘭克福，無論是每平米達(dá)到8000歐元的中高檔住房，還是每平米4500至5000歐元的中檔樓盤，都賣得很快。購(gòu)買者中，不僅有德國(guó)當(dāng)?shù)氐耐顿Y者，還有來自英國(guó)、俄羅斯等國(guó)的國(guó)際大買家。”對(duì)于接下來幾年的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，王女士謹(jǐn)慎地表示，這兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)保持不錯(cuò)的態(tài)勢(shì)，但往后的發(fā)展?fàn)顩r會(huì)受銀行利息等很多因素影響，長(zhǎng)期的市場(chǎng)前景并不容易評(píng)估。

 

提及近兩年市場(chǎng)火熱的原因，王女士表示銀行貸款利率、儲(chǔ)蓄利率的下調(diào)是一個(gè)重要因素。她說：“10年期貸款，利率僅僅在2%至3%之間；在住房綠色節(jié)能設(shè)計(jì)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，5萬歐元貸款額度的利率甚至才1.5%左右。”

 

在金融危機(jī)下歐洲多國(guó)風(fēng)雨飄搖，德國(guó)成為一個(gè)相對(duì)安全的港口。與西班牙、意大利等國(guó)失業(yè)率的居高不下相比，德國(guó)就業(yè)市場(chǎng)仍被看好。很多歐洲人來德國(guó)就業(yè)，導(dǎo)致德國(guó)的常住人口開始攀升。王女士補(bǔ)充道：“相比10年前，銀行利息大幅下調(diào)，加上不斷增長(zhǎng)的人口，市場(chǎng)的需求就增大了。以法蘭克福為例，它已經(jīng)是一個(gè)比較成熟的社區(qū)，建房空地不多，基本上是在舊有住房拆遷基礎(chǔ)上新建樓盤。房源少，整個(gè)市場(chǎng)目前呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。”

 

在王女士看來，華人在德購(gòu)房于2011至2012年間達(dá)到小高潮。出于對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的擔(dān)憂，在德國(guó)銀行降息舉措的推動(dòng)下，猶豫不決的投資者就果斷地做出了選擇。王女士談到華人購(gòu)房群體時(shí)說：“很多父母就為自己在德國(guó)留學(xué)的孩子買了房子。此外，現(xiàn)在投資移民的人不少，中國(guó)商人到了德國(guó)后也愿意在這里安家。通過房產(chǎn)中介購(gòu)房的人群里，中國(guó)投資商還是占多數(shù)。在德國(guó)生活多年的華人，相當(dāng)一部分都可以自己購(gòu)房。”

 

談及華人購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)時(shí)，王女士也為他們提供了建議。她說：“華人在德投資房地產(chǎn)，購(gòu)買中小戶型的房子居多。他們主要關(guān)注的就是房?jī)r(jià)。我個(gè)人覺得，投資者還應(yīng)該考慮樓盤的地理位置、居住環(huán)境和社區(qū)氛圍，比如是否位于歷史文化城區(qū)，社區(qū)居民生活是否和諧等。因?yàn)檫@些因素都決定著今后的房屋出租狀況。另一方面，萬一今后房地產(chǎn)市場(chǎng)冷卻，各方面條件良好的房子還能夠繼續(xù)保值。”

 

王女士告誡購(gòu)房者在做投資回報(bào)預(yù)測(cè)時(shí)，不應(yīng)過于樂觀。她解釋道：“決定進(jìn)行按揭貸款時(shí)，應(yīng)該評(píng)估自己是否有足夠的承受能力。比如，預(yù)計(jì)2.5%的房租年增長(zhǎng)率是否真的能夠達(dá)到？如果房子出現(xiàn)幾個(gè)月的空置，這種風(fēng)險(xiǎn)是否能承受？房產(chǎn)保有10年后再出售，有盈利無需上稅。但如果10年內(nèi)轉(zhuǎn)手賣出，不僅手續(xù)費(fèi)高，盈利還需要繳納稅款。投資房地產(chǎn)不像投資股票可以隨時(shí)抽身。它是中長(zhǎng)期投資，應(yīng)做好長(zhǎng)期規(guī)劃。”

 

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更穩(wěn)定安全

 

當(dāng)前德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)怎樣的局面？近年來，華人購(gòu)房有何趨勢(shì)？圍繞華人在德購(gòu)房的話題，記者走訪了法蘭克福一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。總經(jīng)理張女士針對(duì)目前市場(chǎng)變化等問題表達(dá)了自己的看法。

 

張女士從事室內(nèi)設(shè)計(jì)多年，于2007年投身房地產(chǎn)。她在談及五六年來華人在德購(gòu)房的趨勢(shì)與特點(diǎn)時(shí)說：“2008年前后，在德華人購(gòu)買的基本上是自住房。我最早接觸的一個(gè)投資房地產(chǎn)的客戶，也是在2008年，但這種情況在當(dāng)時(shí)還屬于極少數(shù)。自2011年起，中國(guó)來德投資房地產(chǎn)的商人就越來越多。目前公司的業(yè)務(wù)里，華人購(gòu)房用于自住和投資的比例已經(jīng)基本對(duì)半。華人購(gòu)買自住房會(huì)選擇好一點(diǎn)的房子，價(jià)格基本在30萬歐元以上。中國(guó)來德投資的商人則更傾向于選擇中小戶型的房產(chǎn)。”

 

華人在德購(gòu)房逐漸增多的背后，有何原因可循呢？

 

張女士提到了她剛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境，“在2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下，很多歐洲國(guó)家受到了很大影響。而由于工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，法律體系比較健全，相對(duì)而言，德國(guó)經(jīng)濟(jì)受到的影響并不大。”

 

接著她談到法蘭克福房地產(chǎn)市場(chǎng)，并對(duì)其逐漸升溫的原因做了分析。她說：“2008年起，很多大城市房?jī)r(jià)已經(jīng)漲得很高，比如漢堡和慕尼黑。法蘭克福的房?jī)r(jià)大概從兩年前才開始上升。許多華人選擇在法蘭克福購(gòu)房，也是因?yàn)檫@里有房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)。”此外，德國(guó)3%左右的購(gòu)房貸款利息、銀行不斷下調(diào)的儲(chǔ)蓄利息以及不斷上漲的房屋租金，都是越來越多人決定購(gòu)買房子的潛在因素。

 

除了提供給購(gòu)房者的補(bǔ)助，德國(guó)政府推行的舉措也在刺激著房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)。張女士表示，法蘭克福市政府設(shè)立支持項(xiàng)目，比如火車站周邊的房屋改造項(xiàng)目、廉租房建設(shè)項(xiàng)目，市政府會(huì)給開發(fā)商提供一定的資金補(bǔ)助。

 

相比中國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)升溫的態(tài)勢(shì)，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加穩(wěn)定、安全，泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)更小。這是華人選擇在德國(guó)購(gòu)房的一個(gè)重要原因。張女士補(bǔ)充道：“俗話說，不把雞蛋放在一個(gè)籃子里。中國(guó)的高收入人群會(huì)拿出兜里的一部分資金，到德國(guó)投資房地產(chǎn)。另一方面，經(jīng)過多年的奮斗，在德華人的收入逐漸穩(wěn)定、增多，在德國(guó)購(gòu)買住房成為可能。”

 

對(duì)于在德投資房地產(chǎn)，張女士提到華人應(yīng)著重關(guān)注的兩個(gè)要素。她說：“首先是質(zhì)量安全問題。盡管屬于‘德國(guó)制造’，質(zhì)量問題同樣不可避免。雖然新建商品房有五年保修期，但是一旦房子出了質(zhì)量問題，后續(xù)的麻煩也很多。再者是房屋的租金回報(bào)率問題。目前一般的公寓，租金回報(bào)率大概是4%左右?；貓?bào)率越高，房子自然更值得投資。”