又到年末，盡管一些城市的樓市成交量有所下滑，但龍頭房企今年的業(yè)績(jī)?nèi)匀骘h紅，隨著年末推地旺季來臨，手持大把現(xiàn)金的房企在全國(guó)土地市場(chǎng)掀起拿地高潮。
土地市場(chǎng)持續(xù)高溫
12月2日-3日，融創(chuàng)斥資47.7億元拍下重慶7宗土地，12月4日-5日，恒大兩天內(nèi)豪擲百億元在上海、南京迅速拿下7地塊。房企在年底掀起了買地?zé)岢薄?/p>
“年底政府推地比較多，房企今年現(xiàn)金充裕，買地?zé)崆楦撸猿霈F(xiàn)了近期的土地?zé)?rdquo; 中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)新京報(bào)表示，各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也反映出開發(fā)商目前充裕的現(xiàn)金流，和對(duì)土地市場(chǎng)的樂觀預(yù)期。
記者從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局獲悉，11月由于全國(guó)土地成交大幅上漲，拉動(dòng)了全國(guó)房地產(chǎn)整體投資小幅回升。1-11月全國(guó)土地購(gòu)置面積及金額同比分別上升9.9%和31.5%。
而從成交量上看，年底土地市場(chǎng)的持續(xù)分化趨勢(shì)愈發(fā)明顯，一線城市土地高燒不退，土地價(jià)格處于高位，而二三線城市則冷熱不均。據(jù)安信證券統(tǒng)計(jì)，11月其監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市住宅用地成交2836萬平米（建筑面積），環(huán)比略降2%，但一線城市成交環(huán)比上升140%。
據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）的數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，2013年年內(nèi)北京、上海、廣州和深圳四大一線城市土地出讓金收入總額為4720.38億元，同比暴漲181.72%，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。
房企瞄準(zhǔn)一二線城市
記者了解到，龍頭房企重新聚焦一二線城市成為今年土地市場(chǎng)的最大趨勢(shì)。比如，一直布局三四線城市的恒大今年瘋狂在一二線城市買地；記者根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，恒大在拿地上已經(jīng)豪擲520億元，其中北上廣深拿地金額超過253億元，幾乎占到拿地總金額的一半。
而據(jù)接近恒大的人士表示，這和公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型有關(guān)，恒大今年是首次進(jìn)入北京，品牌效應(yīng)遠(yuǎn)大于項(xiàng)目收益，公司還在尋找新項(xiàng)目，地塊選擇也會(huì)力求多樣化。
同樣轉(zhuǎn)型的還有黑馬泰禾。自1月拿下北京孫河高價(jià)地塊后，泰禾就開始全國(guó)快速擴(kuò)張。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2013年1-11月，泰禾已在北京、上海、福建等地斥資160億元拿下11塊土地，其中北京拿下4塊，拿地金額為63.35億元。
據(jù)接近泰禾的人士表示，泰禾今年確定了回歸一線城市的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，除了大本營(yíng)福建外，北京是最主要的拓展城市，而據(jù)泰禾內(nèi)部估計(jì)，北京市場(chǎng)的貨值將超過300億元。
值得一提的是，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)隨著房企重新聚焦一二線城市，整個(gè)行業(yè)的蛋糕也趨于縮??；另一方面土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈，使房企毛利率持續(xù)下降。
這些風(fēng)險(xiǎn)也使得萬科、中海等龍頭房企開始在目前的高價(jià)土地市場(chǎng)中放緩拿地步伐。萬科自9月份創(chuàng)下163.34億元的年內(nèi)單月拿地金額紀(jì)錄后，10月份拿地支出降至72.32億元，11月份則再次減少到68.85億元，僅新增8個(gè)項(xiàng)目。
對(duì)此，萬科集團(tuán)回應(yīng)稱，萬科有充足的項(xiàng)目資源基本可以滿足未來2-3年內(nèi)的開發(fā)需求，會(huì)根據(jù)各地的實(shí)際發(fā)展補(bǔ)充土地。而接近中海的相關(guān)人士表示，公司對(duì)成本把控較嚴(yán)格，不會(huì)買太貴的土地。
業(yè)內(nèi)看法
銷售利好促拿地 高價(jià)地風(fēng)險(xiǎn)增大
“一線城市龐大的剛性需求吸引了房企拿地”，第一太平戴維斯項(xiàng)目策劃部經(jīng)理徐偉成告訴新京報(bào)，房企根據(jù)一個(gè)城市的銷售反饋來對(duì)市場(chǎng)做出預(yù)判，房企看到北京、上海等一線城市銷售好，自然會(huì)加大拿地力度。
“一線城市市場(chǎng)規(guī)范、需求旺盛、風(fēng)險(xiǎn)可控”，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)新京報(bào)說，近期很多品牌房企重回一線，為了在一線城市得到土地不惜重金，雖然成本高，但預(yù)期回報(bào)更高，而一些房企進(jìn)入北京等大城市更容易獲得其他方面的社會(huì)效益，有助于房企維持行業(yè)地位，提升行業(yè)知名度。
陳國(guó)強(qiáng)表示，去年下半年開始樓市走高，房企的資金狀況得到了改善，與此同時(shí)，各家房企對(duì)北京未來市場(chǎng)的判斷比較樂觀，有足夠的市場(chǎng)信心，這些因素客觀上都促成了年底土地?zé)徜N。
“開發(fā)商往往在一線城市買不到地，或者買了高價(jià)地，這種心態(tài)也逐漸推高了二線城市的地價(jià)”，一家在香港上市的內(nèi)地龍頭房企高管告訴新京報(bào)，由于今年一線城市土地、新盤成交都太火，逐漸傳導(dǎo)到了二線城市，“開發(fā)商買地開始不太理性。”
上述高管舉例說，比如天津土地供應(yīng)量一直較大，以前再優(yōu)質(zhì)的地塊出讓單價(jià)也在萬元以內(nèi)，但近期資質(zhì)普通的地塊也能輕易拍出超過萬元的高價(jià)。
在新一輪全國(guó)樓市宏觀調(diào)控的背景下，針對(duì)目前愈演愈烈的土地價(jià)格和房?jī)r(jià)泡沫說，業(yè)界也提醒防范風(fēng)險(xiǎn)。
“過高的拿地成本肯定會(huì)造成更大的風(fēng)險(xiǎn)”，陳國(guó)強(qiáng)則認(rèn)為，目前來看政府明年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策還不會(huì)有太大的變動(dòng)，但是市場(chǎng)上漲情況會(huì)不會(huì)超出政策的承受底線，房?jī)r(jià)的高漲是不是偏離了預(yù)期目標(biāo)，都有潛在的政策風(fēng)險(xiǎn)。
數(shù)說
51.35億
11月21日，北京市朝陽(yáng)區(qū)東壩南區(qū)1105-654、656、658號(hào)地由恒大旗下天津金碧投資有限公司以51.35億元競(jìng)得，刷新了北京市今年的總價(jià)地王紀(jì)錄。
96.86億
12月4日，恒大一日之內(nèi)豪擲逾96.86億元在滬寧地區(qū)狂摘六幅土地。算上11月以51.35億元?jiǎng)?chuàng)造的北京總價(jià)地王，短短15天內(nèi)恒大已斥148億巨資在北京、上海、南京三地拿地7宗。
7.3萬元/平米
9月4日，北京朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館地塊被融創(chuàng)集團(tuán)以21億元拿下，剔除配建醫(yī)院面積，樓面價(jià)高達(dá)7.3萬元/平米，成為北京名副其實(shí)的新地王，同時(shí)也是全國(guó)單價(jià)地王。
217.7億
9月5日，上海徐家匯（002561.SZ）地塊出讓，新鴻基以217.7億元奪得該地塊，也同時(shí)奪得了上海及全國(guó)總價(jià)地王。同日，上海、杭州、蘇州賣地收金401.7億元，一日誕生三個(gè)地王。
