黨的十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。”就宅基地這一熱點(diǎn)話題，國土資源部副部長胡存智明確表示，農(nóng)村宅基地制度改革方向是進(jìn)一步擴(kuò)大權(quán)能，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，而不是指宅基地可以自由買賣。

1、保障宅基地用益物權(quán)

包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地管理制度改革，必須堅(jiān)持集體所有制、用途管制、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益四個(gè)重要原則。胡存智表示，這是農(nóng)地改革的基本邏輯和底線。

他說，農(nóng)村土地管理制度改革的根本目標(biāo)是要健全和維護(hù)我國基本土地制度，平等保護(hù)兩種所有權(quán)，建立起適合市場經(jīng)濟(jì)要求的各種土地要素有序流動(dòng)、平等交換、合理利用的土地市場。改革的出發(fā)點(diǎn)是要維護(hù)農(nóng)民集體的土地權(quán)益，使宅基地權(quán)利得到切實(shí)保護(hù)，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。

胡存智說，解決農(nóng)村宅基地的問題，首先要切實(shí)保障宅基地用益物權(quán)，完善好宅基地管理制度，同時(shí)要探索宅基地上的農(nóng)民住房的財(cái)產(chǎn)性收益的路子。因此，決定提出要選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥地推動(dòng)農(nóng)民住房抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)讓。

對當(dāng)前宅基地使用方面存在的問題，胡存智指出一系列“病灶”，包括宅基地規(guī)劃和計(jì)劃落實(shí)不夠，宅基地布局散亂，宅基地分配有時(shí)得不到保障；節(jié)約集約用地促進(jìn)不夠，粗放利用，存在一戶多宅、超標(biāo)占地情況；在宅基地用益物權(quán)上保障不足同時(shí)，出現(xiàn)超越權(quán)能問題，亂出租、違章搭蓋等。宅基地退出機(jī)制不夠健全，形成大量空心村、閑置地。因此當(dāng)前要做好三方面工作：完善宅基地的取得和分配制度，使其更加合理、規(guī)范；完善宅基地管理制度，促進(jìn)宅基地的節(jié)約集約使用，同時(shí)保障宅基地用益物權(quán)；建立健全宅基地退出制度，使宅基地的利用更加合理。

2、穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)十分必要

宅基地轉(zhuǎn)讓是否意味著城里人可以去農(nóng)村買宅基地？胡存智強(qiáng)調(diào)，這是方向性誤解。按照我國法律制度，宅基地的取得與本集體經(jīng)濟(jì)組織成員密切關(guān)聯(lián)，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織的人才能使用這塊宅基地。非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無論購買還是以其他方式使用占有農(nóng)村宅基地，都是違反法律的。

如何看待《決定》提出“選擇若干地區(qū)試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民宅基地抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)讓”？胡存智指出，以試點(diǎn)來穩(wěn)妥推進(jìn)十分有必要。改革的根本出發(fā)點(diǎn)是探索增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的路子，不是為了解決建設(shè)用地指標(biāo)，也不是為了滿足城市建設(shè)用地的需要。宅基地一旦抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，就涉及轉(zhuǎn)讓問題，結(jié)合農(nóng)村住房一戶一宅基本國情，宅基地上的房屋是農(nóng)民唯一住房，轉(zhuǎn)讓后農(nóng)民是否有住房保障，就涉及重大的社會(huì)問題，必須慎重。

另外，抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)讓過程中，還會(huì)遇到房地一體化問題，房屋轉(zhuǎn)出去了，轉(zhuǎn)給誰了，誰來接受，在法律上宅基地使用有明確的規(guī)定，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能使用宅基地，所以我們還要處理好相應(yīng)的法律關(guān)系。

3、將對宅基地作確權(quán)登記

按照黨中央國務(wù)院部署，今年開始我國全面開展包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的集體建設(shè)用地確權(quán)登記頒證工作。目前，這項(xiàng)工作正在各省普遍開展。“要對農(nóng)村宅基地進(jìn)行確權(quán)登記，具體落實(shí)到每一宗地、每一塊宅基地上，通過確權(quán)登記頒證把農(nóng)村建設(shè)用地和宅基地進(jìn)行完整的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，為宅基地管理和宅基地用益物權(quán)保障奠定好基礎(chǔ)。”胡存智表示。

針對目前涉及宅基地的違法用地案件較多的問題，胡存智解釋說，以2010年土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查為例，廣西、貴州、甘肅等地農(nóng)民建房違法用地，宗數(shù)比例高達(dá)50％－80％，但面積只占全部違法用地面積的15％－20％。宅基地違法數(shù)量大面廣，但面積總量并不多。

目前國土資源部明確規(guī)定，各地要拿出不少于5％的用地指標(biāo)用于農(nóng)村宅基地使用和建設(shè)。胡存智透露，國土資源部近期正在研究準(zhǔn)備出臺(tái)農(nóng)村宅基地有關(guān)政策措施，考慮采用“先用后核銷”辦法，保證宅基地做到“應(yīng)保盡保”。即在宅基地管理制度健全、完成農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地確權(quán)登記發(fā)證的地方，根據(jù)實(shí)際需求，按申請條件和用地標(biāo)準(zhǔn)批放宅基地，在用地計(jì)劃指標(biāo)上先“記賬”，年底匯總，上報(bào)核銷已使用指標(biāo)。