房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，為了維持房屋的占有秩序和交易安全，房屋買賣實(shí)行登記生效制度，因此，房屋買賣一經(jīng)過戶登記即具有法律效力，法院一般不輕易認(rèn)定買賣合同無效或撤銷買賣合同。不過，廣東博浩律師事務(wù)所的胡周雄律師表示，實(shí)踐中，有買賣雙方串通等幾種情形可被法院認(rèn)定合同無效或可以撤銷。

 

買賣雙方串通損害賣方配偶利益

 

依據(jù)《婚姻法》規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的登記于一方名下的房屋屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)。又依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)證所載明的權(quán)屬人，即為該房登記意義上的所有權(quán)人，有權(quán)獨(dú)立對(duì)該房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓處分。離婚糾紛中，有的人為剝奪配偶的房屋分割權(quán)利，離婚前將登記在其名下的房屋以不合理低價(jià)或不支付對(duì)價(jià)形式偷偷轉(zhuǎn)讓到其親屬好友名下，這種情形下權(quán)利受侵害的配偶可以向法院主張?jiān)摲课葙I賣合同無效。

 

限制行為能力人簽訂的買賣合同

 

限制行為能力人簽訂的房屋買賣合同屬于可撤銷的情形。實(shí)踐中，涉及房屋買賣合同的限制行為能力人主要表現(xiàn)為精神類病人，比如癲癇癥、抑郁癥等病人未發(fā)病期間行為表現(xiàn)與正常人無異，也能夠獨(dú)立進(jìn)行房屋買賣民事活動(dòng)。但相關(guān)癥狀發(fā)病時(shí)間難以界定，若交易結(jié)果明顯不利于這一類限制行為能力人時(shí)，其法定代理人可以起訴要求撤銷該類房屋買賣合同。

 

胡周雄表示，二手房買賣交易中若知悉對(duì)方為限制民事行為能力人或交易行為損害第三人利益時(shí)，需慎之又慎。否則，將面臨買賣合同被撤銷或被認(rèn)定為無效的法律后果。