資深商鋪中介支招：買鋪得先想清楚租給誰，銀行、餐飲、地產(chǎn)中介是三大承租方

 

電商已成為傳統(tǒng)商業(yè)乃至商業(yè)地產(chǎn)的勁敵。電商領(lǐng)軍人物馬云和商業(yè)地產(chǎn)代表王健林，去年底就下了“億元賭局”，賭10年后電商在中國零售市場份額能否占到50%。

 

剛剛過去的“雙11”，天貓一天時(shí)間創(chuàng)下了350億元銷售額的歷史最高紀(jì)錄，阿里集團(tuán)董事局主席馬云得意放話：“數(shù)字不是問題，而是希望借助市場的力量將房價(jià)打下去”、“目前的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格奇高，希望通過網(wǎng)購的發(fā)展，削弱傳統(tǒng)商業(yè)的力量”、“當(dāng)大家都選擇網(wǎng)上購物時(shí)，傳統(tǒng)商圈的銷售量就會(huì)減少，進(jìn)而商業(yè)地產(chǎn)房價(jià)就會(huì)降低”……

 

且不談馬云通過電商打壓房價(jià)的“宏圖大志”能否實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士聽聞此語是有些坐不住了，如任志強(qiáng)回?fù)?ldquo;300億也就是幾塊地錢”，陳勁松調(diào)侃：“我們天天上微博，就是要把貧富差距打下來！”在深圳的商鋪市場，業(yè)主、租戶、投資客等也多在吐槽電商兇猛，傳統(tǒng)商鋪經(jīng)營及投資受到威脅，怎么挑好鋪成了個(gè)更有技術(shù)含量的問題。

 

不把實(shí)際租金當(dāng)市場租金

 

一般而言，一手商鋪是沒有“租金”概念的?；蛟S開發(fā)商方面會(huì)告訴你，這個(gè)鋪位在將來可能租到多少錢……你可以選擇相信它，也可以選擇自己做個(gè)預(yù)測。這樣，你需要找參照物。從周邊的二手商鋪入手，挖掘到可參考的信息。但是，值得注意的是，“實(shí)際租金”和“市場租金”是兩個(gè)概念。很多買家都會(huì)特別在乎“實(shí)際租金”，這沒有錯(cuò)，但不能直接就把實(shí)際租金挪用到所買的商鋪上。

 

對(duì)面街上的二手鋪能租到300元/平方米，并不絕對(duì)代表著你這個(gè)新鋪出租的價(jià)格，有可能低，有可能高。這與考量住宅的租金很不一樣。

 

“例如，海岸城步行街有一間25萬元/平方米的商鋪在賣。目前的租金是三年前簽約時(shí)決定的，400元/平方米，按遞增約定，現(xiàn)在的租金為600元/平方米，然而談‘市場租金’的話，這個(gè)商鋪的租金達(dá)到了1000元/平方米，可買賣不能破租賃，新買家只能延續(xù)這個(gè)租單，按今年600元/平方米出租，一直租到后年。但是即便后年的市場租金能租到1200元/平方米，你再入市的話，你肯定買不到單價(jià)25萬元/平方米了。”中原地產(chǎn)商鋪部區(qū)域營業(yè)董事肖宵強(qiáng)調(diào)，買商鋪，只能從長計(jì)議，不可只看眼前。

 

品牌商家是“選鋪”的有效參考

 

“如果是現(xiàn)有的二手商鋪，你最好是在黃金時(shí)段多去商鋪那逛逛，包括商圈氛圍、商鋪人流量以及周邊社區(qū)的入住率等等。”聯(lián)廈房地產(chǎn)代理有限公司運(yùn)營總經(jīng)理劉永強(qiáng)告訴記者，商鋪旺不旺，主要看三點(diǎn)：區(qū)域規(guī)劃、人群和人流量、功能定位。尤其是買一手商鋪，弄懂周邊的規(guī)劃很重要。因?yàn)檫@可以幫你大體預(yù)見到往后該片區(qū)的消費(fèi)人群以及人流量。因此，最好弄明白周邊的空地或在建的工地會(huì)建成什么項(xiàng)目。就此，美聯(lián)物業(yè)工商鋪商鋪部副總經(jīng)理李曉峰也表示：“有的鋪位還處于低價(jià)，并且有多個(gè)利好的規(guī)劃支撐，那么就有可能成為后勁十足的商鋪。但也不排除有的商鋪周邊已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了很多規(guī)劃，但人流量依然達(dá)不到。因此，規(guī)劃是什么很重要，最好就是一些大型的居住社區(qū)或交通利好。”

 

另外，還比較直觀的是“品牌店”，最廣泛被利用的標(biāo)準(zhǔn)就是“麥當(dāng)勞”和“肯德基”。這兩家在選鋪的標(biāo)準(zhǔn)上十分嚴(yán)格，對(duì)于地段以及人流量都有很高的要求。當(dāng)然，跟著類似“沃爾瑪”和“家樂福”這樣的大超市走也會(huì)是錯(cuò)誤幾率相當(dāng)?shù)偷倪x擇。

 

買鋪得先想清楚能怎么用

 

說到底，商鋪買來大部分都是要出租的，好租才有回報(bào)。電商兇猛沖擊下，商業(yè)業(yè)態(tài)正在重整，至少你已經(jīng)越來越少見到整條整條賣衣服的街鋪了。因此，在選鋪的同時(shí)，必須把未來的用家需求考慮進(jìn)來，用店鋪經(jīng)營的眼光去看，而不能只看物業(yè)價(jià)值。一位研究商鋪的資深人士對(duì)記者分析：“目前屬于剛需用家的主要有銀行、地產(chǎn)中介還有餐飲。”

 

針對(duì)這些用家用鋪的習(xí)慣，他給出了從業(yè)十幾年的經(jīng)驗(yàn)之談，“不是絕對(duì)，但有較大的概率”。例如銀行，外資銀行與國內(nèi)銀行就有不同，在選鋪面大小時(shí)，除了業(yè)務(wù)多少的考量之外，往往外資銀行對(duì)成本的控制更高，通常會(huì)選擇200、300平方米的商鋪。但國內(nèi)銀行普遍會(huì)選擇300平方米以上，甚至500平方米的鋪。例如中介，選鋪的彈性就很大，從30平方米到50平方米，甚至100平方米都有可能，根據(jù)業(yè)務(wù)量的多少來定。

 

而像目前越開越多的養(yǎng)生館、SPA館，一般至少需要150平方米以上，太小的話就沒有辦法做生意了。最鮮活的案例便是，卓越維港社區(qū)商鋪就開了很多養(yǎng)生SPA館，200-300平方米的居多。另外，早教行業(yè)也是需要上百平方米的鋪面。當(dāng)然，小面積的鋪位比較靈活，往往會(huì)被水果店、咖啡吧、干洗店、藥店等等看中，這些就主要看地段了。

 

除了面積，還有層高和實(shí)用率。“層高一般在5.8米，基本就可以搭兩層出來。”肖宵總結(jié)，目前新一點(diǎn)的商鋪的實(shí)用率基本都達(dá)到了80%-90%，而老一代的商鋪，例如東門、華強(qiáng)北的老商鋪實(shí)用率有的甚至只有50%，“這與建筑設(shè)計(jì)有關(guān)”。

 

大門口、轉(zhuǎn)角位、餐飲鋪，成首選

 

據(jù)上述幾位資深商鋪中介表述，目前深圳商鋪投資回報(bào)率多在3%-4%，也有部分片區(qū)僅2%。并且，總價(jià)在200萬、300萬元的商鋪?zhàn)钍芡顿Y客歡迎。而500萬元以上的商鋪則是一道門檻，會(huì)將那些試試看的菜鳥級(jí)投資客擋在門外。

 

就目前成交火熱的社區(qū)底商，李曉峰表示：“三大鋪可以作為首選：靠近小區(qū)大門口的鋪、轉(zhuǎn)角位展示面較大的鋪，還有帶有煙管道適合做餐飲的鋪。”當(dāng)然，這三類鋪往往價(jià)格會(huì)偏高一些，不過按商鋪投資最大原則“寧可買貴的，也不買便宜的”來看，長遠(yuǎn)來看，租金絕對(duì)會(huì)對(duì)得起你此刻的投資。

 

另外，值得注意的是，商鋪的租金按慣例都是“逐年遞增”的。李曉峰表示，商鋪?zhàn)饧s，一般頭兩年是固定租金，第三年開始逐年遞增，遞增幅度普遍在5%。有的旺鋪一年后就開始遞增，幅度也會(huì)達(dá)到8%-10%的。

 

同時(shí)，就市場而言，業(yè)態(tài)所能承受的租金也是需要業(yè)主提前有個(gè)心理準(zhǔn)備。通常來講，餐飲和中介地產(chǎn)這兩個(gè)行業(yè)愿意出的價(jià)錢較高。銀行、早教機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)這類則普遍偏低。但前者變動(dòng)性較大，后者相對(duì)穩(wěn)定。

 

市場概況

 

電商沖擊、評(píng)估價(jià)征稅壓頂現(xiàn)在投資商鋪只是為錢找個(gè)出處

 

目前的商鋪市場，一手和二手在成交上分裂很嚴(yán)重。一手可售面積達(dá)到150多萬平方米，二手盤源零散；一手成交量持續(xù)火熱，二手成交幾乎呆滯不前。“有一個(gè)商用物業(yè)按評(píng)估價(jià)征稅壓在頭頂，二手商鋪在氣勢上很難搶過一手的生意。”中原地產(chǎn)商鋪部區(qū)域營業(yè)董事肖宵告訴記者，今年差點(diǎn)成交了一單總價(jià)2100多萬元的二手商鋪，結(jié)果按“評(píng)估價(jià)征稅”政策計(jì)算，該物業(yè)要繳納800萬元的稅費(fèi)。因該單位的原登記價(jià)特別低，僅5000元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于評(píng)估價(jià)，最后買家不堪重稅只好放棄購買。那些原登記價(jià)很低的鋪位，估計(jì)業(yè)主如果不是有什么意外套現(xiàn)需求，估計(jì)都要長期持有“一鋪養(yǎng)三代”了。

 

但是，一手商鋪不斷供應(yīng)新貨，主要都以社區(qū)底商為主，面積不大，總價(jià)不高，看得直叫買家心癢癢。“手中的錢總要有個(gè)去處。現(xiàn)在住宅投資難，買二套房也最多只能貸到三成的款了，本來拿著錢的人可能對(duì)商鋪沒想法的，現(xiàn)在都會(huì)抱著試試看的態(tài)度買個(gè)鋪。”一位資深的商鋪投資客告訴南都記者，而在電商沖擊之下，更加需要有挑鋪的眼光。因?yàn)楫?dāng)電商把很多業(yè)態(tài)都攬入懷中時(shí)，傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，尤其類似“服裝店”這樣的幾乎在實(shí)體店中生存艱難。那么，有“體驗(yàn)性”的商業(yè)業(yè)態(tài)才是商鋪?zhàn)饪偷闹攸c(diǎn)。