“這個賬已經(jīng)不知道該怎么算了！”昨日，在上海錦繡投資管理有限公司（下稱“錦繡投資”）以3.02億元奪得浦東新區(qū)臨港新城主城區(qū)WNW-A1-14-1地塊（下稱“臨港14-1地塊”）后，一名參與現(xiàn)場競拍的開發(fā)商向記者如是感慨。
對于錦繡投資來說，拿下這幅土地不僅需要真金白銀，更需要充足的想象力。這幅起拍價為5958萬元的商住地塊，最終溢價率達(dá)到406.9%。隨后，錦繡投資又以1.43億元奪得上述地塊旁的臨港14-2地塊，溢價率379%。據(jù)同策咨詢提供的數(shù)據(jù)，今年11月，臨港新城的房價約為1.4萬元/平方米，這意味著，上海最東南面的滴水湖畔，“面粉”價格已經(jīng)遠(yuǎn)超“面包”。
這是一線城市瘋狂土地成交的縮影，數(shù)據(jù)顯示截至11月底一線城市土地成交金額已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高。
刷新年內(nèi)溢價率紀(jì)錄
“樓板價15000元/平方米，那太可怕了！”一位在臨港新城有項(xiàng)目的開發(fā)商向記者感慨，“年初我們拿地的樓板價不到4000元/平方米，今天拍的這塊地就在我們斜對面。”
對于錦繡投資的到來，上述開發(fā)商和眾多業(yè)內(nèi)人士一樣，感到非常意外。
臨港14-1地塊緊鄰滴水湖，性質(zhì)為商住。昨日下午，22家房企的近百名工作人員將上海土地拍賣大廳擠得水泄不通，光驗(yàn)證競買人身份，就用去了40多分鐘。開拍后，68號競買人錦繡投資顯得非常低調(diào)，競爭主要集中在25號競買人和14號競買人之間，雙方“互掐”百余輪后，有備而來的錦繡投資才突然“殺出”，最終以3.02億元拿下這幅土地。
406.9%的溢價率不僅創(chuàng)下今年上海土地溢價率的新高，也大幅刷新了臨港新城地區(qū)的樓板價紀(jì)錄。德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，此前，臨港新城地區(qū)的樓板價最高紀(jì)錄為8818元/平方米，遠(yuǎn)低于昨日成交的地塊。
錦繡投資成立時間為2012年5月8日，注冊資本300萬元，法人代表為戚士新。
記者注意到，大連永嘉集團(tuán)有限公司董事長的姓名也為戚士新，該公司成立于1993年，涉足建筑、地產(chǎn)行業(yè)。今年1月1日，大連永嘉集團(tuán)收購了深圳市南宇明思克投資有限公司100%的股權(quán)，成為坐落于深圳的明斯克航母的新主人。昨日，大連永嘉集團(tuán)的一名工作人員對本報記者稱：“領(lǐng)導(dǎo)都在出差，暫時不能確認(rèn)是否是該公司奪得了臨港地塊。”
上海一家中型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，錦繡投資此前可能從未在上海拿地。對于這些“鐵了心”要進(jìn)入一線城市的房企，有時拿地往往是不計成本的。“他們必須以一個項(xiàng)目來切入，進(jìn)入這個城市把關(guān)系打通開始做，做完一個項(xiàng)目，熟悉所有的流程和關(guān)系，然后才可能做更多的項(xiàng)目。”
德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，年初成交的4幅臨港新城地塊溢價率均未超過20%，隨著自貿(mào)區(qū)概念的發(fā)酵，臨港新城土地的溢價率開始攀升，近期成交的兩幅臨港萬祥社區(qū)宅地溢價率都超過了100%。
“當(dāng)然，今天的臨港新城地塊出現(xiàn)如此驚人的溢價率，除了自貿(mào)區(qū)概念和軌道交通的影響外，其本身起拍價較低也是重要因素，此外中小房企急于彌補(bǔ)一線城市土地儲備不足，也極易促成高溢價的產(chǎn)生。”陸騎麟如是說。
房價漲50%以上才能保本
當(dāng)“面粉”貴過“面包”之后，如何盈利是擺在開發(fā)商面前最棘手的問題。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計顯示，2013年至今，臨港新城板塊新房供應(yīng)和成交面積分別為17.8萬平方米和25萬平方米，是去年同期的6.3和2.7倍。盡管樓市成交火爆，但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，1.5萬元/平方米左右的樓板價想要盈利，房價至少得再漲50%以上，但這個難度太大了。
統(tǒng)計顯示，2013年至今，臨港新城板塊新建商品住宅成交均價為1.2萬元/平方米，昨日出讓的兩幅地塊樓板價全部超過板塊內(nèi)新建住宅的均價。今年以來，臨港新城板塊僅有1個樓盤成交均價超過1.5萬元/平方米。該樓盤于10月中旬入市，截至12月17日，成交新房200套，去化率為78.1%，成交均價1.8萬元/平方米。
“只能說自貿(mào)區(qū)給大家?guī)淼南胂罂臻g實(shí)在太大了。”上述在臨港新城有項(xiàng)目的開發(fā)商對記者坦言，“滴水湖旁邊這塊地方，配套還不是很完善，真正繁榮起來還需要有一個過程，這回樓板價這么高，拿地企業(yè)可能認(rèn)為，將來自貿(mào)區(qū)會擴(kuò)圍至這個地區(qū)。”本周臨港新城主城區(qū)還將連續(xù)出讓5幅經(jīng)營性地塊，目前，這5幅地塊地的競買申請人數(shù)都超過了15人，火爆程度可見一斑。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部副總監(jiān)黃河滔稱，近期臨港新城迎來土地出讓高峰，今天兩幅地塊高溢價出讓為臨港新城土地打響頭炮，甚至可能影響到明后兩天開發(fā)商拿地的預(yù)期。
截至昨日，本月上海累計共成交經(jīng)營性地塊25幅，成交金額達(dá)271.1億元，而今年以來，上海的土地出讓收入已經(jīng)超過2000億元，創(chuàng)歷史新高。另據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）統(tǒng)計，截至11月底，2013年年內(nèi)北京、上海、廣州和深圳四大一線城市土地出讓金收入總額為4720.38億元，較2012年同期暴漲181.72%，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。
“土地市場這么熱，你說明年的房價能不漲嗎？”上述中型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人如是反問記者。他表示，雖然年底上海土地市場的供應(yīng)明顯放量，但短時間仍無法改變一線城市土地市場“僧多粥少”的局面。
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