如果按在建項(xiàng)目規(guī)模計(jì)算，中國已經(jīng)成為美國鐵獅門公司發(fā)展最快也是最大的市場。
在過去幾年，鐵獅門公司一直被“退出中國”的傳言深深困擾。日前，鐵獅門高級(jí)董事總經(jīng)理、中國首席執(zhí)行官包志遠(yuǎn)在美國紐約的公司總部向包括《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》在內(nèi)的中國記者表示，鐵獅門在中國的投資和開發(fā)并不僅僅是5年或是10年的計(jì)劃，而是希望建立一個(gè)長期的合作發(fā)展的關(guān)系，并且與中國共同努力，從而可以在未來50年甚至70年的時(shí)間里共同發(fā)展。
中國的機(jī)會(huì)
根據(jù)鐵獅門公司提供的資料，公司目前共同投資的資產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)140億美元，混合資金來源的基金資產(chǎn)規(guī)模達(dá)100億美元，此外，公司正在管理的資產(chǎn)總額約350億美元。
目前鐵獅門在中國已確定的地產(chǎn)投資項(xiàng)目約200萬平方米。最新確定的一筆投資是位于上海前灘國際商務(wù)區(qū)的綜合體項(xiàng)目，地上建筑面積超過30萬平方米，將包括甲級(jí)辦公室、高檔商業(yè)中心以及濱江公寓住宅等設(shè)施。
鐵獅門早于2008年初已在上海以67.517億元拿下了當(dāng)時(shí)有“地王”之稱的新江灣城“F地塊”，該項(xiàng)目在拿地后進(jìn)展緩慢；同時(shí)，鐵獅門在成都開發(fā)的晶融匯一棟寫字樓在一年半前整體出售給平安集團(tuán)。上述一系列舉動(dòng)，令鐵獅門“退出中國”的傳言甚囂塵上。
最新的消息是，鐵獅門在上海新江灣城的項(xiàng)目目前已經(jīng)進(jìn)入前期招商階段，耐克集團(tuán)已決定將大中華區(qū)總部落戶該項(xiàng)目。
包志遠(yuǎn)透露，在晶融匯一棟寫字樓出售給平安集團(tuán)后，鐵獅門公司也與其建立了長期合作關(guān)系。“我們不希望在一個(gè)城市只做一個(gè)項(xiàng)目，而是希望在這個(gè)城市有3~4個(gè)項(xiàng)目，甚至更多項(xiàng)目長期發(fā)展。”
但是，對(duì)未來在中國的發(fā)展，鐵獅門仍拒絕透露具體的計(jì)劃。鐵獅門公司負(fù)責(zé)巴西與中國業(yè)務(wù)的高級(jí)董事總經(jīng)理馮凱希對(duì)記者稱，鐵獅門不會(huì)對(duì)中國的投資比例設(shè)立特定的百分比，而是根據(jù)投資機(jī)會(huì)而定。“中國確實(shí)有很多投資的機(jī)會(huì)，而且不論是中國國內(nèi)還是國外的投資者，他們對(duì)中國都非常感興趣，這對(duì)鐵獅門而言都是機(jī)會(huì)。”
包志遠(yuǎn)告訴記者，鐵獅門在中國選擇投資的城市時(shí)，除了考慮本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平外，還會(huì)關(guān)注中國本地及外國公司在這個(gè)城市的發(fā)展需求，如果很多公司都對(duì)這個(gè)城市感興趣并有擴(kuò)張需求，就意味著他們對(duì)于高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)有需求和要求。對(duì)鐵獅門而言，這就是投資的機(jī)會(huì)。
事實(shí)上，鐵獅門自稱是跨國企業(yè)的房東，在全球財(cái)富100強(qiáng)的企業(yè)中，有三分之一的公司是鐵獅門的租戶，在財(cái)富前500強(qiáng)企業(yè)中，有200家企業(yè)是公司在全球范圍的租戶。
在鐵獅門取得的上海新江灣城“F地塊”掛牌出讓時(shí)，地塊的掛牌文件針對(duì)競買人條件有明確的要求，其中一條就是“與500強(qiáng)企業(yè)中不少于100家有緊密的租賃合作關(guān)系”，這在當(dāng)時(shí)被業(yè)界看成是一個(gè)幾乎將所有國內(nèi)開發(fā)商拒之門外的“門檻”。
對(duì)鐵獅門而言，這些租戶不僅僅是公司的客戶資源，還有可能是未來投資的合作伙伴。鐵獅門每年都會(huì)召集這些跨國企業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人一起舉行閉門會(huì)議，共同探討地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，也會(huì)與客戶分享共同的投資機(jī)會(huì)。
地產(chǎn)全球化
到目前為止，鐵獅門已經(jīng)收購、改建、開發(fā)及運(yùn)營了約1150萬平方米的高端辦公樓宇及94000套住宅，超過300個(gè)項(xiàng)目，總價(jià)值逾636億美元。項(xiàng)目遍及美國、德國、英國、印度、巴西及中國等國家。
今年初，中國開發(fā)規(guī)模最大的地產(chǎn)商萬科剛宣布與鐵獅門在美國舊金山合作開發(fā)住宅項(xiàng)目。鐵獅門公司總裁兼聯(lián)席首席執(zhí)行官徐瑞柏告訴記者，雙方合作的項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工。“當(dāng)?shù)厥袌鲇衼碜灾袊顿Y者和當(dāng)?shù)鼐用竦男枨螅倚枨罅亢艽?rdquo;。
據(jù)他透露，鐵獅門與萬科的合作進(jìn)展非?？臁Ｗ畛跞f科給鐵獅門發(fā)了一封郵件，表達(dá)了希望合作的意圖。而從雙方簽訂合作意向到最終達(dá)成交易，只花了45天的時(shí)間。“這是萬科第一次海外投資，鐵獅門之前與萬科也沒有接觸過。萬科的動(dòng)作非常快，讓我們受到觸動(dòng)。”
萬科總裁郁亮曾在公開場合表達(dá)了希望通過與鐵獅門的合作學(xué)習(xí)鐵獅門從拿地到開發(fā)的整個(gè)過程。但鐵獅門在拿地方面的一條原則對(duì)國內(nèi)的大多數(shù)開發(fā)商而言，并不容易做到。
徐瑞柏稱，鐵獅門在中國的投資中，最關(guān)注，也最為謹(jǐn)慎的，正是在土地方面的投資。“我們?cè)谪?cái)務(wù)上是非常保守的，我們只用現(xiàn)金的方式去買地。我們公司是沒有金融負(fù)債的，也不會(huì)用離岸融資的方式進(jìn)行融資。唯一的融資是以項(xiàng)目為基礎(chǔ)進(jìn)行融資，而且融資額不能超過項(xiàng)目成本的50%。”
此外，鐵獅門的金融化運(yùn)作模式也是萬科學(xué)習(xí)的目標(biāo)之一。
事實(shí)上，鐵獅門已經(jīng)在中國成功發(fā)行兩只人民幣基金。其中第一只基金募集了12億元人民幣，將投向蘇州的一個(gè)綜合體項(xiàng)目。第二只基金計(jì)劃募集30億元人民幣，計(jì)劃投向上海前灘項(xiàng)目。
徐瑞柏稱，兩只基金的投資人主要來自中國的機(jī)構(gòu)投資者和高凈值收入人群。但他拒絕透露這些投資人更詳細(xì)的情況。
另據(jù)馮凱希透露，目前投資者“或多或少地期待在中國可以獲得20%左右的投資回報(bào)率”。但由于每個(gè)國家、每個(gè)市場的情況不同，投資人對(duì)投資回報(bào)率的期待也是不同的。像美國這樣地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史比較長的國家，市場相對(duì)穩(wěn)定，投資者對(duì)投資回報(bào)率的期許相對(duì)會(huì)比較低。“而在新興市場，為了讓這個(gè)市場的投資更具有吸引力，相對(duì)而言它的投資回報(bào)率的期待會(huì)比較高。”
鐵獅門早在很多年前就已經(jīng)對(duì)中國產(chǎn)生濃厚的興趣。在上世紀(jì)80年代后期，鐵獅門曾與一家美國公司合作在中國投資一個(gè)項(xiàng)目，但最終未能成行。
鐵獅門公司董事會(huì)主席徐杰儒則對(duì)記者稱，他31年前第一次到中國，“我看到了許多的改變，就像去拜訪不同的星球”。他雖然拒絕預(yù)測(cè)鐵獅門未來在中國的發(fā)展具體計(jì)劃及指標(biāo)，但他笑稱：“如果我們?cè)谥袊陌l(fā)展速度低于7.5%的話，那實(shí)在是太意外了，太讓我想象不到了。事實(shí)上如果低于7.5%的話，我會(huì)非常失望的。”
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