面對房企愈加多元化的融資渠道需求，越來越多的商業(yè)銀行開始尋求新的玩法。

 

平安銀行“金橙·地產(chǎn)金融俱樂部”近日在深圳揭牌，57家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為首批成員。該行人士告訴《第一財經(jīng)日報》，俱樂部將成為同行交流合作的平臺，并將依托中國平安的綜合金融，與信托、券商合作，為房企提供多元化的金融服務(wù)。

 

實際上，在此之前多家銀行已通過房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等方式，探索地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新。某股份制銀行人士對本報記者稱，無論是業(yè)務(wù)開發(fā)時間，還是資產(chǎn)規(guī)模，平安都不具備優(yōu)勢。平安銀行要想占據(jù)一席之地，就必須在業(yè)務(wù)模式上闖出一條新路。

 

地產(chǎn)金融新玩法

 

在地產(chǎn)金融俱樂部揭牌儀式上，萬科、保利、碧桂園等全國性一線房企，均與平安銀行簽約，成為其首批會員。該行地產(chǎn)金融事業(yè)部與北大經(jīng)濟研究所合作編著的《城鎮(zhèn)化投融資白皮書》，也對未來十年房地產(chǎn)行業(yè)機遇與挑戰(zhàn)以及金融業(yè)的應(yīng)對措施進行了分析。

 

“主要是給客戶提供一個交流和同業(yè)合作的平臺，大家平時競爭激烈，很難有機會坐在一起。”平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁劉湣棠對本報記者稱。

 

對于平安銀行而言，此舉有著更深層次的考慮。今年5月平安銀行啟動組織架構(gòu)調(diào)整，新成立了地產(chǎn)金融事業(yè)部，統(tǒng)一經(jīng)營該行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。在今年三季報中，其明確稱，要把全國主流開發(fā)商和房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，發(fā)展成長期合作客戶和重點盈利對象，下一步將抓客戶體系建設(shè)，通過召開地產(chǎn)金融事業(yè)部品牌峰會抓品牌建設(shè)，啟動地產(chǎn)金融品牌運作。

 

平安銀行行長邵平稱，截至目前，其地產(chǎn)金融事業(yè)部，已在全國重要大中城市設(shè)立了18家分部和三家業(yè)務(wù)中心，事業(yè)部在分行的配置一般至少5人。

 

行業(yè)事業(yè)部集中開展業(yè)務(wù)的模式，勢必會對分行原有的業(yè)務(wù)產(chǎn)生一定沖擊。但劉湣棠稱，其對業(yè)務(wù)邊界進行了嚴格限定，分行負責(zé)推薦客戶，事業(yè)部則進行風(fēng)險評估并具體實施，事業(yè)部與分行考核實行雙重計價，并據(jù)此分配利益，事業(yè)部與分行之間不會爭利。

 

數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季末，平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部存、貸款余額分別達到114億元和153億元，實現(xiàn)非利息凈收入2.78億元。但即便如此，劉湣棠仍感嘆“業(yè)務(wù)做得很艱難”，上述業(yè)績只能說比較正常。“部門剛剛才成立，銀行間的競爭已經(jīng)到了白熱化的程度，今年主要是找米下鍋，行里也沒有給壓力。”

 

上述股份制銀行人士也對本報記者分析，受監(jiān)管政策限制，商業(yè)銀行都在壓縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，但當(dāng)前房地產(chǎn)投融資仍很活躍，房地產(chǎn)融資仍是銀行較為優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)，競爭仍然很激烈，而單一的信貸模式已不能滿足房企的融資需求。

 

在此情況下，平安銀行勢必要改變“玩法”。與其他銀行不同，平安銀行地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)依然延續(xù)了平臺先行的思路。劉湣棠稱，希望能通過交流摩擦出創(chuàng)新的火花，為業(yè)務(wù)創(chuàng)新開闊思路，并推動俱樂部成員在大項目上開展合作，并依托中國平安綜合金融資源，深耕傳統(tǒng)商業(yè)信貸，并與信托、基金、券商等同業(yè)合作，為房地產(chǎn)企業(yè)提供房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)融資、并購融資、銀團貸款、資產(chǎn)管理等“商業(yè)銀行+投資銀行”綜合金融服務(wù)，形成依托核心開發(fā)商的行業(yè)鏈金融服務(wù)方案。

 

風(fēng)控是關(guān)鍵

 

中國房地產(chǎn)研究會會長劉志峰稱，隨著城鎮(zhèn)化的推進，住房和其他民用建筑需求仍然非常旺盛，地產(chǎn)金融仍存在很大市場空間，銀行企業(yè)應(yīng)擴大合作范圍。

 

今年以來，銀行的地產(chǎn)類業(yè)務(wù)創(chuàng)新層出不窮，地產(chǎn)PE、資產(chǎn)證券化的進入，開始侵蝕銀行地盤；此外，銀行自身也在尋求新的地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)模式。今年10月，浦發(fā)銀行就通過投資信托，以資產(chǎn)證券化的形式，以自有信貸資金向海印股份發(fā)放16億元貸款，海印股份則以15個商業(yè)物業(yè)作為還款來源。

 

就平安銀行而言，雖然房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)寄予厚望，但其業(yè)務(wù)策略仍然極為謹慎。“我們是新團隊，需要磨合，磨合不到位容易出現(xiàn)風(fēng)險，所以最大的感覺是累。”劉湣棠稱，因為是摸著石頭過河，平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部成立后一直“小心翼翼地做業(yè)務(wù)”。

 

數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，全國房地產(chǎn)投資達6.86萬億，同比增長16.2%，同期商品房銷售額為6.1萬億，同比增長32.3%。在宏觀經(jīng)濟增長疲軟的情況下，房地產(chǎn)投融資仍然高速增長，其中隱藏的風(fēng)險已引起了市場擔(dān)憂，而此前上海銀監(jiān)局已經(jīng)對商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險示警。

 

劉湣棠稱，出現(xiàn)上述情況并不奇怪，各個地區(qū)的情況不一樣，并不可能一刀切，除了建立“名單制”外，其還對介入的具體項目的業(yè)務(wù)模式、地域等也有所選擇，而在風(fēng)控機制方面，無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅，平安銀行都在建立評估體系，未來將形成完整的系統(tǒng)。

 

他稱，地產(chǎn)金融事業(yè)部目前做的都是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，計入的項目均已進入中期開發(fā)階段，對早期項目，雖然也會對土地一級和二級開發(fā)保持關(guān)注，但對土地收儲業(yè)務(wù)仍“有點放不開”。

 

“事業(yè)部模式可以使經(jīng)營更加專業(yè)化，能更好地做到風(fēng)險控制，此外，每年獲得的信貸資源非常有限，在事業(yè)部體制下，必須對業(yè)務(wù)精雕細琢，將信貸資源投放得更為合理。”劉湣棠稱，將來會組建和打造產(chǎn)品研發(fā)團隊，但由于部門剛剛成立，目前正在建設(shè)團隊，因此仍以傳統(tǒng)業(yè)務(wù)為主，還談不上業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新，“只有把傳統(tǒng)業(yè)務(wù)和團隊建設(shè)好了，才有機會去創(chuàng)新。”