在新一輪的城鎮(zhèn)化建設中，中小城市將是發(fā)展重點，這或許將影響未來地產(chǎn)行業(yè)的布局。
中央城鎮(zhèn)化工作會議提出，要根據(jù)城市資源稟賦，發(fā)展各具特色的城市產(chǎn)業(yè)體系，強化城市間專業(yè)化分工協(xié)作，增強中小城市產(chǎn)業(yè)承接能力。全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)模。
這也意味著，作為城鎮(zhèn)化的主力軍，三四線城市可能成為未來房地產(chǎn)市場布局的重點。
三四線城市樓市軌跡
2011年初，在一線城市和較為發(fā)達的二線城市均紛紛采取限購政策的影響下，大型房企開始向一些普通二線和三四線城市進軍。
2011年前三季度，土地出讓收入排名前十的城市中，出現(xiàn)下跌的城市全部為一線城市或者發(fā)達的二線城市，與之形成鮮明對比的是，從2011年初，三四線城市的土地成交金額同比不斷攀升，常州、揚州等城市增幅明顯。
但這也很快引來了過剩之憂。從去年開始，鄂爾多斯、營口、常州、惠州等城市相繼爆出樓市泡沫危機，“鬼城”現(xiàn)象在不少三四線城市蔓延。以營口為例，據(jù)媒體報道，當?shù)赜行潜P在開盤兩年后，銷售面積依然只有20%左右。
“前幾年一些三四線城市，搞了很多新城區(qū)、園區(qū)的開發(fā)，土地供應量很大，而需求又沒有跟上，所以一下子就過剩了。”廈門市政協(xié)委員、集美大學房地產(chǎn)發(fā)展研究所所長李友華對《第一財經(jīng)（微博)日報》分析，在產(chǎn)業(yè)和公共資源分布沒有調(diào)整的情況下，目前人口向一二線大城市集中的趨勢并沒有變化。
在這種情況下，今年以來，大型開發(fā)商紛紛將眼光重新瞄準了一線城市和發(fā)達二線城市。12月4~5日的24小時內(nèi)，恒大在上海、南京收獲多宗土地，在上海、南京連續(xù)拿下7幅地塊，總成交金額103億元。
在中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉看來，恒大作為一個主要在二三線城市發(fā)展的標桿房企，最近在北京、上海等城市全面爆發(fā)，可以說是一個標志，代表了2013年全國樓市分化，房企中心全面轉(zhuǎn)移到一二線城市。目前一二線城市是三高，即高利潤、高周轉(zhuǎn)、高去化率，而三四線則是高庫存、低去化、低增長。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，前11月，標桿房企在一線城市土地購入金額達905億，同比上漲119%，而在三四線城市僅購入147億。這也預計后市一二線城市拿地競爭將更加劇烈。
謹防空心化
不過，此次城鎮(zhèn)化會議意味著未來大城市發(fā)展將受到嚴格控制。會議指出，城鎮(zhèn)建設用地特別是優(yōu)化開發(fā)的三大城市群地區(qū)，要以盤活存量為主，不能再無節(jié)制擴大建設用地；根據(jù)區(qū)域自然條件，科學設置開發(fā)強度，盡快把每個城市特別是特大城市開發(fā)邊界劃定。
盡管如此，一二線大城市的樓市仍被看漲。原因在于，目前特大城市的開發(fā)強度已經(jīng)很高，可供進一步建設的用地十分有限。在公共資源和對周圍人口的集聚力沒有改變的情況下，一二線城市的房價很有可能進一步推高。
“三四線城市關鍵在于是否有產(chǎn)業(yè)，沒有產(chǎn)業(yè)就沒有就業(yè)機會，就不可能吸引到人才，沒有產(chǎn)業(yè)光發(fā)展房地產(chǎn)就是空心的。”龍斌說。
“三四線城市首先得有人。”李友華說，城鎮(zhèn)化過程中的人口市民化應該是一個梯度轉(zhuǎn)移，即村鎮(zhèn)人口主要向三四線城市人口轉(zhuǎn)移，但現(xiàn)在農(nóng)村的人口大多直接向一二線城市發(fā)展，再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉(zhuǎn)移，所以三四線城市的發(fā)展一直比較慢。
他認為，三四線城市發(fā)展較慢一方面是由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢，另一方面也是公共資源的稀缺。在發(fā)達國家，中小城市所享有的教育、醫(yī)療等公共資源與大城市差距不大，但在我國，目前這一差距仍十分懸殊。
李友華說，關鍵在于怎么通過政策的引導把三四線城市建設好。“首先應通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構的調(diào)整、通過總部經(jīng)濟發(fā)展、通過中心城市發(fā)展帶動周邊城市。”李友華分析，要通過產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和公共資源政策的均等化，讓那些往一二線城市轉(zhuǎn)移的人口留在三四線城市，讓村鎮(zhèn)的人口向三四線城市轉(zhuǎn)移，這樣才能真正發(fā)展三四線城市。
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