“以一個(gè)概念定天下的時(shí)代已經(jīng)過去了,現(xiàn)在地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入明顯的細(xì)分階段,應(yīng)該在區(qū)域、產(chǎn)業(yè)的界定的前提下討論房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題,如果拋開這兩個(gè)界定,那討論是沒有意義的。”在專訪中,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長、中聯(lián)互生董事長楊立生這樣表示。
“地產(chǎn)的區(qū)域性很強(qiáng),首先應(yīng)該根據(jù)區(qū)域性進(jìn)行細(xì)分,再以行業(yè)的細(xì)分來界定。”
地產(chǎn)分四板塊 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭仍在“藍(lán)海”
“大眾所關(guān)心的主要都集中在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域”,楊立生說,他認(rèn)為,除去住宅地產(chǎn),地產(chǎn)行業(yè)還有三個(gè)板塊。“隨著對(duì)住宅地產(chǎn)調(diào)控力度的增加,從2008年開始,中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)行已經(jīng)進(jìn)行專業(yè)細(xì)分,實(shí)際上是分成幾個(gè)方面的,住宅地產(chǎn)是其中一個(gè)很重要的方面,除了住宅地產(chǎn)之外,商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),至少可以分成四個(gè)大的板塊。”
楊立生認(rèn)為,這四個(gè)板塊首先是并存的,其次則有先后順序。“首先發(fā)展起來的都是住宅地產(chǎn),隨著住宅地產(chǎn)發(fā)展的成熟化,商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)入人們的視線,”他說,“而當(dāng)人均GDP達(dá)到8000美元以上,旅游地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展期,如果GDP達(dá)到10000美元以上,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展期。”
受到最多關(guān)注的住宅地產(chǎn),在楊立生眼里,在具有高利潤的同時(shí),產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭已經(jīng)達(dá)到了白熱化的程度。“相比于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),住宅地產(chǎn)的利潤比較高,因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)的周期相對(duì)來講比較長,需要開發(fā),還需要運(yùn)營,是一個(gè)長期的過程。但是住宅地產(chǎn)已經(jīng)不是暴利時(shí)代了,現(xiàn)在的競(jìng)爭已經(jīng)進(jìn)入‘紅海’,相對(duì)來講競(jìng)爭環(huán)境十分殘酷;而從08年開始到11年這段時(shí)間,商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭也越來越趨近白熱化。但是旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),還屬于藍(lán)海領(lǐng)域,現(xiàn)在進(jìn)入者很少、競(jìng)爭小,同時(shí),這方面的利潤也是很可觀的。”
“對(duì)于不同地產(chǎn)板塊來講,實(shí)際上競(jìng)爭程度和所處的競(jìng)爭環(huán)境是不一樣的。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)因?yàn)檫€需要后期運(yùn)營,因此進(jìn)入門檻比較高,競(jìng)爭者也就相對(duì)很少。”
北京應(yīng)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)范例 跨界“泛地產(chǎn)”空間更大
楊立生認(rèn)為,北京已經(jīng)進(jìn)入了中國地產(chǎn)發(fā)展的最高階段,住宅、商業(yè)、旅游和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都已經(jīng)高度發(fā)展。“北京人均的GDP已經(jīng)超過了1萬美元,在這個(gè)階段,每個(gè)方向的發(fā)展都處在中國房地產(chǎn)發(fā)展的前沿,因此北京的地產(chǎn)行業(yè)相當(dāng)有代表性。”
“北京的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入細(xì)分時(shí)代,在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中繼續(xù)細(xì)分。比如中關(guān)村網(wǎng)絡(luò)金融產(chǎn)業(yè)園,從我們地產(chǎn)角度來看,就是屬于金融地產(chǎn)”楊立生說,他表示,北京的模式是可以推廣到全國的,“如果在北京做一個(gè)像中關(guān)村的產(chǎn)業(yè)園,可以到全國復(fù)制,至少可以現(xiàn)在全國一線城市、準(zhǔn)一線城市負(fù)責(zé),就能形成一個(gè)獨(dú)特的產(chǎn)品類別。從這個(gè)角度來講,市場(chǎng)提供給開發(fā)商、運(yùn)營商不是更狹隘了,而是更廣闊的了,關(guān)鍵是尋找到發(fā)展戰(zhàn)略定位,任何一個(gè)開發(fā)商和投資商,都要尋找到開發(fā)、投資定位,如果開發(fā)、投資定位能夠準(zhǔn)確定位,那市場(chǎng)空間是非常大的。”
對(duì)于“獨(dú)特的產(chǎn)品類別”,楊立生舉了一個(gè)例子,“比如我們現(xiàn)在在做一個(gè)將航天和地產(chǎn)結(jié)合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),這是一個(gè)跨界地產(chǎn),也是我們說的‘泛地產(chǎn)’行業(yè)。中國現(xiàn)在正處于航空行業(yè)高速發(fā)展的時(shí)期,將這個(gè)與地產(chǎn)結(jié)合,比如做航天主題樂園、航天科技館這一類,就是航天地產(chǎn),這是一個(gè)細(xì)分,也是一個(gè)‘獨(dú)特的產(chǎn)品’,是別人沒有的。”
“其他的領(lǐng)域,比如城市綜合體,中國太多了,一個(gè)城市有幾十個(gè),完全是同質(zhì)化的,”楊立生說,“。而比如新興的領(lǐng)域,比如金融地產(chǎn)、航天地產(chǎn),競(jìng)爭很少,而且有相應(yīng)的進(jìn)入門檻和壁壘。因此如果進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域,就是無競(jìng)爭領(lǐng)域,而且取得市場(chǎng)的開發(fā)的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。”
“這是絕對(duì)藍(lán)海領(lǐng)域,是藍(lán)海競(jìng)爭。”楊立生說。
城鎮(zhèn)化以人為本 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)助力“產(chǎn)城一體化”
“傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化方式,就是擴(kuò)大城市的區(qū)域面積,是搭架子;而現(xiàn)在提到要進(jìn)行新型城鎮(zhèn)化,這個(gè)就是一個(gè)改善,是往里面填內(nèi)容。”楊立生說。
“大部分的縣域政府,都希望通過工業(yè)來拉動(dòng)GDP,這是一個(gè)戰(zhàn)略性錯(cuò)誤。”楊立生表示,“對(duì)于某些縣域來講,有這個(gè)基礎(chǔ)用工業(yè)化拉動(dòng)GDP,但是很多縣域沒有這樣的資源,如果盲目發(fā)展,就不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的改觀。對(duì)于這樣的縣域應(yīng)該進(jìn)行細(xì)分,比如有的比較落后,但是正因?yàn)槁浜?,所以城市適宜發(fā)展旅游、養(yǎng)生??h域應(yīng)該準(zhǔn)確定位,要有針對(duì)性的發(fā)展路徑。”
以環(huán)北京區(qū)域的燕郊為例,楊立生舉例說,燕郊被稱為睡城,因?yàn)闆]有產(chǎn)業(yè)支撐,只有大量的住宅開發(fā)。相比之下,他認(rèn)為香河的模式要略好于燕郊,“香河因?yàn)樵瓉碛羞@個(gè)家具城,還有天下第一城,因此有一種自覺,有一個(gè)自己發(fā)展的定位。同時(shí),香河作為北京養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的外溢區(qū)域,也是非常合適的,香河現(xiàn)在已經(jīng)有這樣的項(xiàng)目,規(guī)模比較大,大概在3000畝左右。”
楊立生說,燕郊和香河都是作為“新城”的形式存在的,新城應(yīng)該突出“產(chǎn)城一體化”,以人的作息為基礎(chǔ),設(shè)計(jì)其具體定位,而不單單作為背景周邊的一個(gè)“睡眠功能區(qū)”。在產(chǎn)城一體化的過程中,就需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的支撐,“細(xì)分的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是新型城鎮(zhèn)化的一部分,是對(duì)新城中‘具體內(nèi)容’的填充”。
“現(xiàn)在講新型城鎮(zhèn)化要以人為本,什么叫以人為本?就是應(yīng)該根據(jù)人的活動(dòng),來具體定位和設(shè)計(jì)。”楊立生說。
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