在萬科集團(tuán)副總裁毛大慶自曝京滬等地投資壓力已經(jīng)激增3倍后，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)是否會(huì)迎來消化不良成為業(yè)內(nèi)討論的焦點(diǎn)。在上周末，北京中坤投資集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波便直言：“金融危機(jī)一來西班牙倒下的最大企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)，中國下一個(gè)倒下的也一定是房地產(chǎn)企業(yè)。”而包括中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰等在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，下一步的轉(zhuǎn)型不單純是房企必須考慮的問題，也包括政府部門。

 

在黃怒波看來，當(dāng)下的國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)與2008年前后的西班牙極為相似。黃怒波給出了自己調(diào)研的一組數(shù)據(jù)：1999年到2007年期間，歐洲60%-70%的房子是西班牙建的，房子的價(jià)格急速升高，但在這種經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一旦不好，西班牙經(jīng)濟(jì)就一塌糊涂。

 

“這與目前的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)很像。前幾年金融危機(jī)一來，西班牙倒下的最大企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)，中國下一步倒下的也一定是房地產(chǎn)企業(yè)，”黃怒波直言，“我認(rèn)為西班牙就是明天的中國。”

 

事實(shí)上，每一輪房地產(chǎn)調(diào)控過后兩年，關(guān)于房企倒掉的討論都會(huì)出現(xiàn)。在陳云峰看來，中國房地產(chǎn)業(yè)所要面對(duì)問題的復(fù)雜程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過西班牙。“北京大概有1000家開發(fā)商，但真正有能力拿地的只有二三十家，實(shí)際上資源都集中在上市開發(fā)商、大開發(fā)商手里。”陳云峰說，而長(zhǎng)達(dá)一兩年無地可拿的開發(fā)商，要么被迫背負(fù)高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)，要么被淘汰。

 

毛大慶也坦言，從目前的情況來看，一線城市還比較安全，現(xiàn)在問題最大的是二線城市。而媒體經(jīng)常說的鄂爾多斯、溫州現(xiàn)象，其實(shí)這樣的例子有很多，例如沈陽、合肥等地。“二線城市在2012年底到2013年超量賣地的現(xiàn)象很多，導(dǎo)致供應(yīng)套數(shù)快速增長(zhǎng)，直接引發(fā)‘消化不良’。”毛大慶說。

 

如何解決這一局面？全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生的藥方更傾向于放權(quán)。“房地產(chǎn)市場(chǎng)要想健康地往前發(fā)展，就應(yīng)該讓市場(chǎng)來充分決定市場(chǎng)的事情。”聶梅生認(rèn)為，過去中國房地產(chǎn)市場(chǎng)從來沒有機(jī)會(huì)充分展現(xiàn)一下自身的規(guī)律，以后還是要按照三中全會(huì)的說法：政府的事歸政府，市場(chǎng)的事歸市場(chǎng)。

 

“大家算一個(gè)簡(jiǎn)單的賬就知道，目前的房子已經(jīng)賣到三四萬、四五萬元每平方米了，土地增值稅非常高。我算了一下，任何一個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅都超過開發(fā)商所有的毛利潤(rùn)，實(shí)際上是稅務(wù)局、國土局、規(guī)劃局三個(gè)部門逼著開發(fā)商走上了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的道路。”談及未來房企的轉(zhuǎn)型，陳云峰認(rèn)為，類似萬達(dá)、今典等房企走產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之路，以及萬科等加碼商業(yè)地產(chǎn)或許成為不得不做的事情。