從2010年此輪商業(yè)地產(chǎn)熱潮開始，經(jīng)過2年左右的前期規(guī)劃、試招商、多數(shù)地級(jí)市購(gòu)物中心在2013年年末開始進(jìn)入刺刀見紅好血拼階段，未及開業(yè)，招商已陷入困境，高預(yù)期、高回報(bào)的售后返租模式陷入去化危機(jī)。

 

某縣級(jí)市，在建購(gòu)物中心8個(gè)，市區(qū)人口不足20萬(wàn)。除其中一個(gè)全持有之外，其他基本采取售后返租模式。2011年最先銷售的一個(gè)1樓均價(jià)達(dá)到3萬(wàn)，最高突破7萬(wàn)，返租5年，年回報(bào)率5%。而從2012年開始陸續(xù)投入市場(chǎng)的銷售型購(gòu)物中心，由于面臨越來(lái)越多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，越來(lái)越少的本地投資客群，返租年限從5年逐步延長(zhǎng)至7年，10年，個(gè)別有15年返租承諾。年返租比例從5%逐步上漲到7%、9%，最高突破12%。

 

但出乎開發(fā)企業(yè)意料，2011年期間搶商鋪的現(xiàn)象基本絕跡，來(lái)訪客戶、意向客戶以及下單客戶比例大幅下降，甚至已經(jīng)出現(xiàn)蓄客不理想而延遲開盤，其中一個(gè)基于年終工程結(jié)算、人員工資、稅務(wù)結(jié)算等資金壓力，低于蓄客價(jià)格而開盤，預(yù)想趁著打工返鄉(xiāng)人潮，打撈一筆。不過，最終以銷售不足2個(gè)億而告終。而此項(xiàng)目的商業(yè)總產(chǎn)值是12個(gè)億。也就意味著90%大鋪面，位置不好的，或樓層比較高的鋪面陷入漫長(zhǎng)的銷售周期……

 

此類以銷售返租為主的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在地級(jí)市比比皆是。而銷售過程中遇到的問題確是大同小異。本就不多的投資客群逐漸被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手稀釋，地級(jí)市輻射能力弱，對(duì)外地投資者吸附力不強(qiáng)，投資客越來(lái)越精明，自身商業(yè)可售面積過大，市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，開盤去化不理想，可售部分的“精肉”被銷售，剩余的部分無(wú)人問津……

 

這一切的根源是政府誤導(dǎo)和開發(fā)企業(yè)盲目樂觀，而銷售遇阻的本質(zhì)是“售后返租”與商業(yè)地產(chǎn)理念背道而馳。從一開始就不應(yīng)該用住宅銷售的模式來(lái)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

 

“返租”說(shuō)到底是一種涉嫌違法和欺詐的變性融資手段，是把商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給投資者的過程。

 

法律層面早已對(duì)“售后返租”（集資）行為給出明晰的界定。從2011年1月4日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》要求，“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關(guān)規(guī)定處罰，最高可判10年有期徒刑。另根據(jù)住建部的規(guī)定，房企不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

 

從市場(chǎng)的角度講，商業(yè)地產(chǎn)本身就是長(zhǎng)周期，慢見效，對(duì)地段比住宅更挑剔，系統(tǒng)更復(fù)雜，融資要求更高的物業(yè)類型。他的本質(zhì)是商業(yè)經(jīng)營(yíng)，而不是地產(chǎn)開發(fā)。

 

另外，社會(huì)閑散資金，以及對(duì)商業(yè)地產(chǎn)缺少投資認(rèn)知，對(duì)房地產(chǎn)有過高預(yù)期的投資者，在急功近利，誤導(dǎo)開發(fā)企業(yè)的政府推波助瀾下，把商業(yè)地產(chǎn)變成一場(chǎng)全民狂歡。但卻不知投資散售型商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很高，甚至血本無(wú)歸，最后連債主都找不到。比如最可信的“主力店”很可能是通過線下勾兌的一紙“協(xié)議”，比如信誓旦旦的“經(jīng)營(yíng)管理公司”，名為開發(fā)商子公司，但實(shí)際上和開發(fā)商公司沒有法律權(quán)屬關(guān)系。另外，從國(guó)內(nèi)不計(jì)其數(shù)的返租物業(yè)來(lái)看，經(jīng)營(yíng)成功的屈指可數(shù)，只不過信息不對(duì)稱，投資散戶太過于迷信大品牌宣傳，太迷信政府，對(duì)投資缺少足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，才造成被散售的購(gòu)物中心所套牢。

 

目前商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過量、極不規(guī)范的銷售模式、開發(fā)企業(yè)夸大其詞的宣傳主力店影響力，都跟政府監(jiān)管缺位，甚至暗箱操作有莫大關(guān)系。此輪商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于部分投資者和開發(fā)者，都是劫難，從發(fā)展態(tài)勢(shì)看，已經(jīng)無(wú)法挽救，只能等待破滅。