“錢荒”再襲 等不到銀行貸款

 

滬銀行調(diào)高首套房貸利率

 

一直以來，由于上海市場競爭激烈，資金價格處于洼地，各家銀行尤其是國有銀行對上海市場的房貸利率調(diào)價十分謹慎。即使在資金最為吃緊的2011年、2012年，廣東、江蘇等地國有大行相繼對首套房貸實行對基準利率上浮的定價，股份制銀行又在全國范圍內(nèi)相繼以“提高進入門檻”(即取消利率優(yōu)惠甚至上浮)的方式退出房貸市場，上海各家國有大行也保持按兵不動的審慎思路，沒有跟進漲價。

 

2012年中，工行曾按總行要求一度暫停過對首套房貸實行8.5折的利率優(yōu)化，但一段時間以后又悄然恢復(fù)。此次房貸提價正值年末。兩家調(diào)價的銀行均透露，“上調(diào)房貸利率是針對明年的一個較為長遠的定價策略”。

 

房貸緊縮升級到全國

 

有媒體報道，暫停房貸的現(xiàn)象由一線城市發(fā)展到二三線城市，“停貸潮”有蔓延全國之勢。經(jīng)濟之聲昨晚(13號)采訪數(shù)據(jù)原始發(fā)布方、銀行以及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，房貸市場收緊的情況的確存在，但暫停房貸的銀行所占市場份額不高。同時，預(yù)計年末房地產(chǎn)市場降溫不會持續(xù)到明年。數(shù)據(jù)原始發(fā)布方“融360”房貸數(shù)據(jù)研究中心的研究員告訴記者，從全國范圍來看，11月暫停房貸的銀行數(shù)量比較大。研究員：這次摸底了32個重點城市的近500家銀行，結(jié)果發(fā)現(xiàn)16.75%的銀行首套房已經(jīng)停貸，16.85%的銀行二套房已經(jīng)停貸了。

 

僅2成城市首套房貸利率有優(yōu)惠

 

隨著二次“錢荒”的到來，全國各城市銀行貸款總體進一步收緊。最新數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)對全國21個城市66家銀行調(diào)研結(jié)果，三成非國有銀行停止了個人住房貸款業(yè)務(wù)，二套房停貸比例略高于首套房；從首套房來看，僅剩2成城市還存在貸款利率優(yōu)惠，而廣州、佛山和惠州首套房貸利率甚至在基準利率基礎(chǔ)上上浮了10%。

 

首套房方面，所調(diào)研的66家銀行中，2013年年末較2013年上半年有65%的國有銀行首套房貸款利率有不同程度的收緊，而4%的國有銀行基本停止了個人住房貸款業(yè)務(wù)，其余30%的國有銀行貸款利率與年初持平。商業(yè)銀行在首套房貸款上收緊的力度最大，35%的商業(yè)銀行停止了個人住房貸款，有50%的商業(yè)銀行不同程度地調(diào)高了貸款利率，僅15%的商業(yè)銀行仍維持今年上半年的水平，但這些商業(yè)銀行普遍對貸款人的資信情況要求更為嚴格，甚至有銀行要求貸款人在銀行必須辦理某些特定業(yè)務(wù)。

 

二套房方面，臨近年底，全國16個城市相繼出臺了收緊調(diào)控的政策，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京和南昌等7城市二套房首付比例均提至7成。

 

調(diào)控將注重差別化限購仍沿用

 

控房價：轉(zhuǎn)變調(diào)控思路

 

十八屆三中全會上，一系列民生重大決策將對人們的生活產(chǎn)生深遠影響。作為政策的執(zhí)行者、推動者，各級領(lǐng)導(dǎo)干部們怎么看？記者近日就三中全會《決定》中的七大民生熱點問題，在省委黨校的學(xué)員中進行了調(diào)查，并采訪了部分調(diào)查對象。本次調(diào)查共向省委黨校7個主體班次發(fā)放問卷，實收255份，有效問卷254份。參與人員中，廳級18人、處級125人、科級111人。

 

【調(diào)查】本次全會中，你最關(guān)注的樓市話題是什么？47%的人認為是房地產(chǎn)調(diào)控思路轉(zhuǎn)變。33%的人認為是房產(chǎn)稅全面鋪開。27%的人認為是農(nóng)村集體土地入市。15%的人認為是新型城鎮(zhèn)化。17%的人認為是保障房制度。17%的人關(guān)注住房信息聯(lián)網(wǎng)。5%的人關(guān)注以房養(yǎng)老。

 

房地產(chǎn)調(diào)控將更趨靈活和市場化

 

從十八屆三中全會到上周閉幕的中央經(jīng)濟工作會議、全國城鎮(zhèn)化工作會議，三次會議及有關(guān)文件都沒有明確提及“房地產(chǎn)調(diào)控”，但在業(yè)內(nèi)人士看來，有關(guān)文件精神多處都與房地產(chǎn)相關(guān)。萬達集團(廊坊萬達廣場)董事長王健林在接受新京報記者采訪時就表示，城鎮(zhèn)化是一定離不開房地產(chǎn)的，當然不能說城鎮(zhèn)化就是房地產(chǎn)。不直接提房地產(chǎn)調(diào)控，并不等于不調(diào)控房地產(chǎn)。在業(yè)內(nèi)看來，房地產(chǎn)調(diào)控正在轉(zhuǎn)向。未來，在今年中央一系列精神指導(dǎo)下，房地產(chǎn)調(diào)控也將趨向市場化，趨向靈活。

 

一線城市“限購”不會很快退出

 

全國城鎮(zhèn)化工作會議提出，要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)模。這一表述與十八屆三中全會《關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》是一脈相承的。

 

對于嚴格控制特大城市人口規(guī)模等精神，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任陳淮日前表示，限購政策也可以理解為控制城市規(guī)模走勢的一種辦法。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強也認為，從城市發(fā)展角度，戶籍政策是差別化的，限購這樣的行政手段仍然會沿用。

 

年末買房如何定策略？

 

剛需：忍痛也要買房

 

專家表示，“房貸荒”雖由多方面原因造成,但仍對購房者產(chǎn)生諸多負面影響。應(yīng)繼續(xù)貫徹落實好差別化住房信貸政策,積極滿足居民家庭首套自住購房的合理信貸需求。

 

記者簡單測算：假設(shè)商業(yè)貸款100萬元，貸款20年,若以基準利率的八折貸款，每月需還款6732元，共計支付利息615885元；若貸款利率恢復(fù)到基準利率,則每月需還款7485元，共計支付利息796447元；若貸款利率上浮10%,則每月需還款7879元，共計支付利息891090元。

 

據(jù)個人房產(chǎn)金融服務(wù)專業(yè)機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在首次置業(yè)人群中,使用貸款的比例在70%左右。首套房貸款利率提升，無疑大大提高了剛需群體的購房成本。分析認為，部分城市，價上漲過快，使得許多購房者即使利率上升也要“忍痛買房”。

 

年末優(yōu)惠多選擇最適合的房源

 

案例1：媒體人陳女士買了一套44.03平方米的小戶型，單價4000元。她談到買小戶的心得：“當時，一直想投資套小戶型，就留心觀察了一下，我發(fā)現(xiàn)群里很多人說平泉路附近房子租金高，而且想租都租不到，我就動心了，恰好有人要賣房，我就花了17.6萬元一次性買下了這套房，裝修加買家電，花了不到三萬，目前，出租一個月1500元，租期2年。”

 

置業(yè)策略：面對市場中的小戶型產(chǎn)品，陳女士認為，要看是自住還是投資。“買小戶投資，位置好是第一關(guān)鍵，要是自住的話，就無所謂了，因為自住對房子本身要求更高， 比如房屋朝向、格局等，南向的房子更適合自住。”但要是投資出租的話，陳女士建議，朝向不重要，陰面的戶型，總價低，出租時對價格影響不大。“40多平方米的南向和北向，在租金上每月也就差100塊錢，相比之下，北向房性價比更高。”她還表示，好的位置不需要市場培育，拿到房子就可以出租，對于那些收入穩(wěn)定、有一定支付能力的家庭來說，買套適合出租的小戶，算好月供、支出費用及月租金，既不影響生活質(zhì)量，最后還能賺套房。

 

案例2：有著多年從事二手房經(jīng)驗的張女士，“當年，我手頭沒有多少錢，因為和老人一起住，所以想一步到位，買一套五口人住得下的戶型。我找了很久，終于發(fā)現(xiàn)歐亞賣場附近的一個項目，剛好有90多平方米贈送50平方米地下室和小花園的戶型。”張女士介紹說，因為家里條件有限，她考慮將地下室出租，但又怕出租沒有市場，所以，在買這房之前，她貼出一條出租房源的信息，結(jié)果一上午接了40多個電話，隨后，她二話沒說直接買下了這套房。

 

置業(yè)策略：對于中等戶型置業(yè)者，某項目一李姓置業(yè)顧問認為，對于每個購房者來說，需求不同，選擇的房子就會有所不同。對于90平方米~140平方米這個面積的戶型，購買時要注意，格局相對緊湊會增加合理的使用空間;還要注重細節(jié)的設(shè)計，例如：室內(nèi)必有的洗衣間、獨立陽臺等，都可以增加房屋的空間感及居住舒適度。最后，他還說：“如果是購買高層產(chǎn)品，那么，樓體三分之二位置的房源，性價比很高。”