一、養(yǎng)旺鋪如養(yǎng)肥豬

 

    近年來專注于南京商鋪投資的溫州人姜友年，40來歲，清清瘦瘦，很有學者氣質(zhì)，被南京炒鋪圈內(nèi)人士公認為“養(yǎng)鋪高手”。在許多溫州人炒鋪一哄而起“撈一把就走人”的躁熱中，在短線鋪價突上突下的風雨飄搖中，姜友年似乎總能一直穩(wěn)坐釣魚臺，手頭總有七八個鋪位不急不躁

 

地慢慢培育著，最后他卻取得了比很多短線炒鋪者高出數(shù)倍的贏利，如今手頭的15個商鋪總價位在1800萬元以上。

 

    但姜友年卻自嘲自己“養(yǎng)鋪高手”的名頭應改為“養(yǎng)豬高手”:你看我投資商鋪的過程真還就像養(yǎng)豬，先精挑細選價格便宜但將來極可能“長膘”的商鋪回來，然后慢慢而耐心地養(yǎng)著它，不是誰出價高就租給誰，而是精心給它選合適的“食物”，盡心培育著它升值“長膘”，最后在真正養(yǎng)肥升值后再從容賣掉它，然后又進行下一輪的類似飼養(yǎng)過程。

 

    “不過，養(yǎng)鋪對我來說真是成功的唯一制勝法寶，且其中訣竅甚多。”他說。

 

    街鋪更好養(yǎng)

 

    “投資者想要取得商鋪投資的良好收益，‘養(yǎng)鋪’是達到這一目標的重要途徑，投資者可以通過‘養(yǎng)鋪’取得租金、房價雙雙上升的疊加收益。” 姜友年說。

 

    而時下商鋪市場上商鋪投資有兩種基本的類型可以選擇，一種是商場分割式的商鋪，另一種是獨立式的街鋪。哪種商鋪投資性更好呢？

 

    姜友年回答：“我喜歡選擇街鋪。商場分割式商鋪雖然收益確定，但是相鄰關系復雜，產(chǎn)權經(jīng)營管理權等權屬概念含糊，不好培育;而街鋪雖然收益前景不明朗風險大，但權屬明晰，可控制性與自主性都很強，受相鄰關系影響較小，投資者可以根據(jù)商鋪價值變化規(guī)律進行‘養(yǎng)鋪’，以時間換得(升值)空間，從而使得投資收益最大化。”

 

    至于應選擇什么樣的街鋪進行“養(yǎng)鋪”，姜友年認為：投資者應該選擇有區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、升值潛力尚未完全體現(xiàn)出來的商鋪來實施“養(yǎng)鋪”計劃。

 

    而姜友年自己去年選購的5個小商鋪，全在南京市城西的一個新開發(fā)居住區(qū)內(nèi)的商業(yè)街。

 

    精心制訂“養(yǎng)鋪”計劃

 

    姜友年一般把自己的“養(yǎng)鋪”計劃分為三個階段：

 

    在居住區(qū)剛建成的兩年里，他會選擇引進經(jīng)營裝潢、五金、電器或建材等業(yè)種。因為在這一個時期里，商圈內(nèi)最有效、最迫切的商業(yè)需求是家庭裝飾的配套服務，此時提供與居家裝飾相關的服務能使商鋪變得有價值，并可取得一定的租金收益。

 

    而在兩年以后，家居裝飾進入尾聲，人口入住率達到一定水平、尚未達到高峰之際，人們需要的是零售業(yè)的服務，而此時大型零售企業(yè)尚未進入。這時姜友年會把商鋪出租給便利店，因為此時的便利業(yè)態(tài)最適合社區(qū)內(nèi)服務需求，其提供的服務最有價值，而且租金向上提高，超過建材裝潢行業(yè)的租金水平，他的商鋪的使用價值會得以體現(xiàn)，市場價格會開始向上攀升。

 

    而當商業(yè)街市進入成市階段以后，主力商業(yè)紛紛進入商圈，姜友年會給商鋪設定個性化強、代替難度高的業(yè)種，如時裝店、鞋店、飾品店。這樣做除了避免與主力商業(yè)正面競爭，減少出租風險之外，更重要的一條是為了提高商鋪的產(chǎn)租能力而引進邊際利潤高、租金承受能力強的業(yè)種，在他取得較高的租金收益的同時，還間接地提升了商鋪的市場價格，因為此時商鋪市場上一般的定位方法就是以租金收益作為參數(shù)來研究、分析、制訂商鋪的市場價格的。

 

    姜友年自信地說：“最后我這5個商鋪的情況肯定如以前我操作過的商鋪一樣， 租金呈穩(wěn)定的曲線上升，低開高走、逐漸推升，而升高的租金不但指示著我商鋪投資的年租金收入在增加，而且提示著我的商鋪售價在上漲。”

 二、商鋪投資進入“技術時代”

 

    從2005年的市場情況來看，全國各大城市越來越多的新商鋪投入使用，同時越來越多的投資人關注著商鋪投資中的寶藏，顯然商鋪投資已告別了“能輕易買到原始股的童話時代”，所以我們的投資者需要有基本的投資技巧和賺錢門道。

 

    介紹商鋪投資技術的資料開始大量涌現(xiàn)，但商鋪投資最基本三個黃金法則是：1，人氣；2，位置；3，供求關系。

 

    告別“童話時代”

 

    香港人把投資分為“金、銀、銅、鐵”四個檔次，而把商鋪投資列為“金”。在1995-1997年之間，臨近香港的廣州人得香港人投資真?zhèn)髦?，他們中一些人率先悄悄投資商鋪，取得了“驢打滾”式的令人匝舌的極高投資回報率。

 

    1999年后，溫州、永康、金華等地的浙江人，開始續(xù)寫中國商鋪投資的早期童話。他們在江浙、上海等地購買的商鋪在短短二三年里，價格翻了好幾倍。

 

    2000年后，商鋪投資獲得高額利潤的普遍現(xiàn)象開始被越來越多的人關注，“買股不如買鋪”、“一鋪養(yǎng)三代”等投資格言開始出現(xiàn)。

 

    然而在2003、2004這兩年里，全國商鋪投資悄然升溫，越來越多的投資人開始關注買鋪機會，同時全國各大城市新建投入的商鋪也越來越多，一些還抱著“逢鋪就買、買了就賺”觀念的投資人開始遭遇商鋪投資風險：

 

    風險之一，是在全國某些偏僻區(qū)域出現(xiàn)了商鋪開發(fā)過熱、投資者非理性跟風被套的現(xiàn)象。比如在山東某個以炒作“黃牛”而聞名的農(nóng)業(yè)小城，加上農(nóng)業(yè)人口全縣不足40萬人，卻大建商貿(mào)城80萬平方米，結果那些不聞不問、逢鋪就買的外地投資者，商鋪閑置；

 

    風險之二，是在全國各大城市中都出現(xiàn)了少量“死鋪”。這些“死鋪”，有的地勢太偏沒有人氣，有的在某商業(yè)區(qū)商鋪數(shù)量太多而被“輪空”，有的是在城市改造過程中被大量人口遷出的二手商鋪。

 

    然而從目前2005年的市場情況來看，雖然商鋪投資開始告別“買了就賺的原始股童話時代”，但是仍大有可為，一些有利因素也令投資者怦然心動:

 

    其一是中國商業(yè)每年高速發(fā)展，刺激著商鋪需求。在中國各大城市，盡管目前多已商鋪林立，但近十年來商業(yè)銷售額每年都以至少8%的幅度遞增，而每年商鋪總量的增長卻低于此速度，揭示著總體而言中國商業(yè)的發(fā)展仍需要新建更多的商鋪;

 

    其二是土地市場正在規(guī)范，限制商鋪開發(fā)與供應過熱。如國務院下達了《規(guī)范土地市場通知》，而上海市在此之前已開始實施類似的“127號文件”，限制隨意更改土地性質(zhì)為商業(yè)用地，這無疑保護著商鋪價格健康平穩(wěn)地上升。

 

    “技術時代”的賺錢機會

 

    中國商鋪投資告別“童話時代”而進入“技術時代”之時，我們只有從實戰(zhàn)中摸索出真本領，才能以理性和智慧穩(wěn)賺！

 

    那么 “技術時代”的賺錢機會在哪里呢？

 

    首先，雖然各地的商鋪投資被一致看好，但商鋪是一種地域性、個性化十分強的產(chǎn)品，不同區(qū)域商鋪的獨立特征很明顯，所以在同一時期肯定“有的商鋪是海水，有的商鋪是火焰”，投資價值大相徑庭，決不能不作比較地“逢鋪就買”。

 

    其次要關注各地的動態(tài)發(fā)展，特別是宏觀經(jīng)濟、城市發(fā)展、規(guī)劃方面的信息，商鋪價值的改變往往隱藏這些變化之中。

 

    比如上海商鋪為什么能在近年升值幅度最大且上升平衡？這顯然與其國際大都市的進軍步伐和政府部門的合理城市規(guī)劃這兩點變化密不可分。再如近年廣州、北京兩地商鋪價值為什么會較長低迷、最近上揚，這顯然與以下三個變化密不可分：當時商業(yè)活動受SARS打擊較大;其后政府推出了多項扶植政策;最近吸引了大量國際投資客涌進。

 

    與此同時，交通環(huán)境的變化也是影響商鋪投資的一個重大因素。比如最近一些城市的交通改善明顯，催生了不少新的商業(yè)熱點和商業(yè)旺地，如主題商場、shopping mall（大型購物中心）、地鐵商鋪、大型小區(qū)商鋪、專業(yè)市場商鋪等。特別是最近一些城市的地鐵建設熱潮，使地鐵商鋪的行情一浪高過一浪，帶給了很多投資者賺錢機會。

 

    “技術時代”的賺錢要點

 

    在商鋪投資的技術時代里，短期投資的操作要點是“跟行情、跟莊家、押黑馬”。

 

    商鋪短期投資，其投機成份更多一些，這就要求投資人要具備良好的市場敏感度和準確判斷力才能賺錢，否則很可能反被套住，或割肉放血。其實就商鋪的投資特性來說，短期投資風險大、回報低，不適宜“玩短線”。

 

    而最理想的商鋪投資是中長期投資，才能做到充分享受“租金提升，商鋪升值”的雙重收益，真正實現(xiàn)“一鋪養(yǎng)三代”。

 

    為此我們需要更加講究投資技巧，而商鋪投資最基本的三個黃金法則是：1，人氣；2，位置；3，供求關系。

 

    只有做好以上3個要點的功課，我們才能真正把本錢下在一個黃金鋪位上，不久的將來也才能看著它給我們帶來滾滾財源！

三、如何考察店鋪價值

 

    時至今日，“商鋪是金”的說法已經(jīng)深入人心，每個在售的商鋪物業(yè)都吸引了大量準備開店的投資者。然而，由于缺乏專業(yè)指導和對市場的盲從，在商鋪投資方面普遍存在很大的失誤，給投資人帶來較大的潛在風險。

 

    什么是好的商鋪物業(yè)

 

    好的商鋪一般具備如下特性:適用行業(yè)廣泛、人流量大、目標人流檔次高。在這個意義上，一些甲級商廈的底層或低層商鋪是最佳的商鋪，因為甲級寫字樓的大量人流代表較高的消費力量;而成熟的商業(yè)街也是不錯的商鋪，有著天然的人流量……事實上，一些含金量高的商鋪物業(yè)往往被發(fā)展商保留作為長期投資，能夠進入市場流通的較少。

 

    應當認識到，能夠在市場以出售形式換現(xiàn)的商鋪，往往已經(jīng)屬于第二流的品種，投資的時候才應當慎之又慎。在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的，所以底鋪遠遠好于在樓上的鋪位；同時，要區(qū)分人流的種類，休閑人流的價值要遠遠高于交通人流，前者如商業(yè)中心、娛樂中心，后者如地鐵通道等；人氣也是另外一個重要指標，要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預期成勢，周邊是否有重要的顧客來源等；值得提出的是，狹窄街道形成的雙邊型商鋪結構比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結構有利得多；商鋪平面結構也很重要，一方面要有較寬的門面接觸顧客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。

 

    現(xiàn)在，較多出售的是位于商廈內(nèi)部的分割鋪位，記者認為，這是商鋪投資中風險因素最多的一種。因為位于商廈內(nèi)部，會受到商廈管理者經(jīng)營思想和經(jīng)營水平的制約，還會受到商廈內(nèi)其他經(jīng)營者的影響。無論怎樣，首先應該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，形成商廈內(nèi)部和外部左右逢源之勢，并且一旦有空租，總是位置不佳的首當其沖。

 

四、地鐵商鋪投資要訣

 

    獨特的商鋪形式

 

    為什么地鐵商鋪會受到投資者的關注？原因是商鋪的價值建筑在"人氣"上，比如上海目前兩條地鐵加上軌道明珠線的每日流量大概100萬人次，而地鐵一號線的遠景運能是每日流量268萬人次，二號線為223萬人次，數(shù)年后上海每天軌道交通流量將達到700人次！

 

    如今中國各大城市也正在擬建或擴建地鐵系統(tǒng)，其中的賺錢機會吸引了不少商鋪投資者關注。比如2003年上海浦東某地鐵商鋪開盤，曾開出1.8萬元/平方米的高價，但數(shù)百個鋪位一售而空。

 

    地鐵商鋪一般分為三大部分：地鐵過道商鋪、地鐵商業(yè)街（城）、地面物業(yè)。地鐵過道商鋪是指建造在地鐵過道或地鐵售票站附近的商鋪，這種類型的商鋪各個地鐵站到處可見。地鐵商業(yè)街（城）是指在地鐵車站附近，通過地下通道連接的地下商鋪群，如上海地鐵1、2號線交匯的人民廣場站的迪美商場、美食廣場等，1號線的徐家匯站的徐家匯地鐵商場等。地面物業(yè)是指建造在地鐵車站地面以上的商鋪，如上海1號線莘莊站的華聯(lián)吉買盛超市等。

 

    需要說明的是，這三類商鋪中真正屬于地鐵公司的商鋪只局限在地鐵售票站附近的地鐵過道商鋪。人們通常把地鐵過道商鋪與地鐵商業(yè)街（城）稱為地鐵商鋪，而沒有把地面物業(yè)包括其中。

 

投資致勝要訣

 

    第一，各地鐵站點由于地段不同，客流量存在明顯的差異。因而，投資時應瞄準目標顧客，尋求合適站點進行商鋪投資。

 

    第二，即使同處一個站點，站廳、過道的租金也不同，地鐵過道商鋪相對比較便宜。

 

    第三，投資地鐵商鋪能否取得理想的回報，首先要注重大環(huán)境，即選址應挑選市口、地段好和人流量集中的地方，這是使鋪面價格能夠上升的首要保證。其次也要注重選擇好小環(huán)境，即在一個商場內(nèi)，挑選一個道路通暢，相對能留住人流的好鋪位也至關重要。

 

    最后，投資者還需要注意地下商鋪與地鐵商鋪的區(qū)別，一般認為，在地鐵車站旁，與地鐵車站相連的地下商鋪才可以稱為地鐵商鋪，而另一些與地鐵有一定距離并且沒有與地鐵相連通道的地下商場并不是地鐵商鋪，比如上海浦東世紀公園附近的亞太盛匯雖然有地鐵概念在里面，但它并不是真正意義上的地鐵商鋪。

五、慧眼識專業(yè)街商鋪

 

    什么是專業(yè)街商鋪

 

    專業(yè)街商鋪是指同類及相關經(jīng)濟活動高度聚集，并能形成一定區(qū)域影響力的城市商鋪。

 

    而常見專業(yè)街按其經(jīng)營內(nèi)容共分五大類:

 

    服飾類專業(yè)街，如女人街等；

 

    建材裝飾類專業(yè)街，如各地的建材一條街、裝潢材料一條街、家具一條街等；

 

    餐飲類專業(yè)街，如各地的小吃一條街、美食街、海鮮一條街、水產(chǎn)市場街等；

 

    機電用品類專業(yè)街，如機電設備一條街、汽配一條街、建筑五金一條街、通訊產(chǎn)品一條街等；

 

    休閑旅游類專業(yè)街，如各地的休閑一條街、旅游一條街、文化一條街、古玩一條街等；

 

    文化用品類專業(yè)街，如各地的文具文化用品一條街、小商品市場一條街等；

 

    其他類專業(yè)街，如婚紗一條街、國際汽車城、殯葬用品服務一條街等。

 

    “慧眼識街”是投資成功的前提

 

    每個專業(yè)街的發(fā)展前景都受政府規(guī)劃的很大影響，如某市的建材一條街，其前期發(fā)展由于有政府優(yōu)惠的稅收政策，一度發(fā)展得如火如荼，但是隨著優(yōu)惠政策的到期和政府道路規(guī)劃的改變，逐漸冷淡下來。

 

    專業(yè)街在城市規(guī)劃成形過程中雖有較大的政策風險，但同時具備巨大的投資增值價值。比如上海新七浦服飾市場在2001年剛開業(yè)時底層的平均售價是6萬元/平方米，但至2004年卻漲到了17萬元/平方米。

 

    一般來說，專業(yè)街商鋪在大批商家入駐之前價格都比較低，如今后整條專業(yè)街發(fā)展態(tài)勢良好，投資者一本萬利；但是如三年內(nèi)都難聚人氣，則投資者損失慘重。

 

    所以投資專業(yè)街商鋪，需要有“慧眼識街”的本領，對專業(yè)街的特點和趨勢要有一個全面的把握。

 

    慎選換手率較高的專業(yè)街商鋪

 

    專業(yè)街紅火的經(jīng)營狀況，使其中的經(jīng)營者受益匪淺，必然也會引起其他競爭者爭先恐后地前來分得一杯羹，專業(yè)街商鋪就不可避免地出現(xiàn)了供不應求的局面，這也是商鋪租金、售價飛漲的直接原因。

 

    在這種情況下，老經(jīng)營者的退出無疑是新經(jīng)營者入駐專業(yè)街的大好機會，但是如果出現(xiàn)短時期內(nèi)老經(jīng)營者大量退出，也就是商鋪換手率較高的現(xiàn)象，就應該引起商鋪投資者的重視了。

 

    如果在專業(yè)街中出現(xiàn)一半左右商家退出，就說明在這里的租金漲幅使很多老商家難以承受，老的經(jīng)營者都承受不了的高租金，新的承租者也將面臨著很嚴峻的挑戰(zhàn); 到最后一旦出現(xiàn)無人接盤的局面，商鋪價格必然下跌，下跌的趨勢容易引起投資者觀望的心理，專業(yè)街商鋪的持續(xù)空置會給投資者帶來難以彌補的損失。而且大量商家的轉(zhuǎn)移，會影響整條專業(yè)街的特色，也不利于專業(yè)街的長遠發(fā)展。

 

    所以，投資者一定要選擇穩(wěn)定性較好的專業(yè)街商鋪，才可能選對“黑馬”。

六、別墅配套商鋪成投資新貴

 

    近兩年別墅作為房地產(chǎn)市場中的高端產(chǎn)品，備受政府、房地產(chǎn)投資者的關注。

 

    別墅市場的異?；钴S必然要求更多的商用房產(chǎn)與之配套。最近，已有很多商鋪投資者開始咨詢與別墅配套商鋪相關的信息。

 

    如果我們仔細研究某區(qū)域別墅的分布及價位，就能從中發(fā)現(xiàn)該區(qū)別墅商鋪的投資價值。

 

    由于別墅是住宅房地產(chǎn)市場的高端產(chǎn)品，其別墅的使用者、擁有者一般都擁有較高的社會地位和較佳的經(jīng)濟實力，其生活品質(zhì)也較高。這些都要求周邊有更加完備的生活配套設施。

 

    但是由于別墅具有私密性，別墅區(qū)中的商業(yè)經(jīng)營場所很少。從調(diào)查中可以看到，與別墅配套的購物場所、休閑娛樂場所、就醫(yī)場所、子女教育場所離別墅所在地都有一定距離。消費者通常需要驅(qū)車10-30分鐘至休閑、購物場所。

 

    看來我們可以選擇在地圖上標志出幾個別墅的位置，并且將別墅用弧線連接起來，購置成簡單的圓形，選出圓心，通常這是幾個別墅的消費中心，相信此處的商用房產(chǎn)擁有較高的商業(yè)價值和較大的升值空間。