綠地式低調(diào)而迅猛的擴(kuò)張背后，是以其掌舵人張玉良為代表的公司管理層的決斷風(fēng)格的體現(xiàn)。一位觀察家認(rèn)為，也許因?yàn)樵求w制中人，張玉良這批92派創(chuàng)業(yè)者洞明在中國土地上的政商之道，他們以政治人的頭腦、商人的眼光，敏銳地捕捉此中蘊(yùn)藏的商機(jī)，而又時(shí)刻保持警醒，冷峻地恪守邊界。這正是綠地這類企業(yè)既實(shí)現(xiàn)了快速崛起壯大又能保持平安穩(wěn)健的戰(zhàn)略之綱。

 

張玉良曾表示：“你在這個(gè)社會(huì)上做事，一定要成為當(dāng)時(shí)的社會(huì)主流，那樣你才有環(huán)境、才有機(jī)會(huì)。因?yàn)槟鞘且还赏茖?dǎo)力，你要實(shí)現(xiàn)自己的價(jià)值必須借助這種力量，要不你就沒有舞臺(tái)。”

 

低調(diào)老總VS高調(diào)企業(yè)

 

在媒體的印象里，與任志強(qiáng)、潘石屹、馮侖等地產(chǎn)大佬不同的是，綠地集團(tuán)董事長張玉良顯得尤為低調(diào)。作為一家國企背景的老總，他沒有微博，你看不到他在微博上吐槽，也很少在公開場(chǎng)合談自己的興趣愛好；在綠地集團(tuán)二十周年慶典上，張玉良也只是悄然坐在了前排最靠邊的位置上，周圍是各省市的地方政府領(lǐng)導(dǎo)；在出席《財(cái)富》500強(qiáng)論壇期間，不管見政府官員、商界群英、合作伙伴、媒體記者，還是公司的普通員工，他總是保持著謙謙笑意，給人以謙遜與溫和的印象。

 

在接近張玉良的人士印象里，他一周工作6天，一年半數(shù)時(shí)間在出差，無論國內(nèi)國外出差只住普通標(biāo)間，20年不輟；座駕是20萬元的老“別克”，7年未換。只有迎來送往時(shí)，出于公司形象考慮，他才坐上高級(jí)轎車。

 

然而，與張玉良的低調(diào)為人不同的是，他的做事風(fēng)格卻相當(dāng)高調(diào)：2012年7月9日，美國財(cái)富雜志公布了世界500強(qiáng)的最新榜單，綠地集團(tuán)以2011年實(shí)現(xiàn)銷售收入1478.74億元的業(yè)績(jī)成功入圍，成為國內(nèi)首家以房地產(chǎn)為主業(yè)的世界500強(qiáng)企業(yè)。

 

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，綠地集團(tuán)今年前三季度已實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入超過2200億元，其中房地產(chǎn)預(yù)銷售收入、預(yù)銷售面積雙雙“破千”(分別突破1000億元及1000萬平方米)，較上年同期分別增長40%和30%，在全國行業(yè)中雙雙位居第二，而今年綠地集團(tuán)整體的經(jīng)營目標(biāo)則為3300億元。其中，綠地集團(tuán)在超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務(wù)區(qū)及產(chǎn)業(yè)園開發(fā)領(lǐng)域遙遙領(lǐng)先。目前建成和在建超高層城市地標(biāo)建筑達(dá)18幢，其中4幢高度位列世界排名前十。

 

與SOHO潘石屹、萬通馮侖等地產(chǎn)大佬一樣，綠地集團(tuán)董事長張玉良是“92派”企業(yè)家之一。20年前，受到1992年鄧小平“南巡講話”的影響，他從上海市農(nóng)委住宅辦副主任的位置“下海”經(jīng)商。20年后，張玉良帶領(lǐng)綠地挺進(jìn)世界500強(qiáng)。從20年前的2000萬，到20年后的2個(gè)2000億(年業(yè)務(wù)經(jīng)營收入超2000億元，資產(chǎn)規(guī)模超2000億元)，綠地完成了國有資產(chǎn)和國企的增長奇跡。

 

張玉良曾對(duì)媒體表示：“你在這個(gè)社會(huì)上做事，一定要成為當(dāng)時(shí)的社會(huì)主流，那樣你才有環(huán)境、才有機(jī)會(huì)。因?yàn)槟鞘且还赏茖?dǎo)力，你要實(shí)現(xiàn)自己的價(jià)值必須借助這種力量，要不你就沒有舞臺(tái)。”

 

對(duì)于后500強(qiáng)時(shí)代的綠地發(fā)展藍(lán)圖，這位素以低調(diào)著稱的掌門人語氣卻高調(diào)而堅(jiān)決：“五年之內(nèi)，我們要做到全球企業(yè)200強(qiáng)。”

 

專注超高層建筑

 

與其他開發(fā)商相比，擅長超高層建筑以及大型城市綜合體，是各方給綠地貼上的一大標(biāo)簽?？梢哉f，綠地的房產(chǎn)版圖，似乎格外鐘愛超高層建筑，那種建筑與天際線相連的感覺，是綠地所追求的高度，而這亦可以從另一個(gè)角度來驗(yàn)證綠地的“高調(diào)”。

 

在世界排名前十的超高層建筑中，有4座是綠地開發(fā)的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，綠地目前在北京、濟(jì)南、鄭州、南昌、長春、武漢、大連等城市，建成和在建的超高層城市地標(biāo)建筑有18幢。綠地儼然已成為國內(nèi)超高層建筑的專業(yè)戶。

 

綠地為何熱衷建超高層？對(duì)此，政府機(jī)關(guān)出身、且對(duì)城市發(fā)展一直有獨(dú)特見解的張玉良表示，“隨著城市化和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在城市密度比較高、土地資源比較緊缺的城市，有了經(jīng)濟(jì)實(shí)力以后都會(huì)有超高層建設(shè)的要求和愿望。同時(shí)，從城市發(fā)展的精神層面來講也需要超高層，因?yàn)楦鞯卣捕枷Ｍ约河幸粋€(gè)標(biāo)桿作品，讓全市人民能夠?yàn)榇烁械阶院?。綠地建造超高層正是滿足了這兩方面的需求。”

 

在記者采訪中，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士對(duì)此持贊許態(tài)度，理由在于：各地的“綠地中心”的確給各地帶來了標(biāo)志性的項(xiàng)目，這對(duì)于提升城市形象起到了積極正面的作用。而且，在當(dāng)今社會(huì)，開發(fā)超高層的技術(shù)已經(jīng)不是問題，產(chǎn)品開發(fā)模式上也較為簡(jiǎn)單。據(jù)了解，綠地這幾年通過深耕一二線及重點(diǎn)省會(huì)城市繼續(xù)穩(wěn)健擴(kuò)張，今年前三季度已新增土地儲(chǔ)備超過60幅，土地面積近10000畝，可建筑面積超過1500萬平方米。此外，通過其它銷售的平衡(包括寫字樓、超高層的銷售)，實(shí)現(xiàn)最終項(xiàng)目的盈利。

 

張玉良曾表示：“綠地集團(tuán)做的是當(dāng)?shù)卣胱?，而?dāng)?shù)仄髽I(yè)又做不了或者不容易做的事。在服務(wù)全國的同時(shí)發(fā)展和壯大自己，我們是最懂政府的開發(fā)商。”對(duì)此，他解釋道：“所謂政府想做的事情，就是社會(huì)倡導(dǎo)的主流導(dǎo)向的事情，這些導(dǎo)向性的政策一定會(huì)有很大的市場(chǎng)空間。”因此，做綠化、做保障房、做公建、做城市配套、做超高層建筑，綠地與政府保持了高度同步。

 

在張玉良看來，做政府想做的事情，不是簡(jiǎn)單的政商關(guān)系，不是企業(yè)與政府捆綁在一起，更不能理解為與政府官員個(gè)人的關(guān)系。“企業(yè)是在與一級(jí)政府打交道，按照一個(gè)區(qū)域的政策、價(jià)值導(dǎo)向去做，而不是要跟某個(gè)官員走得太近。”

 

事實(shí)上，光“做政府想做的事”是不夠的，綠地的企業(yè)法則還有一條：“做市場(chǎng)需要的事情”，按經(jīng)濟(jì)規(guī)律做企業(yè)。據(jù)了解，綠地在投資中堅(jiān)持四條“軍規(guī)”：一是反周期投資策略。在市場(chǎng)低迷時(shí)期主動(dòng)調(diào)整，在市場(chǎng)較好時(shí)期謹(jǐn)慎而為，避免非理性市場(chǎng)競(jìng)價(jià)。二是可快可慢策略，如遇政策環(huán)境調(diào)整，做到能快投也能慢投。三是低成本擴(kuò)張策略。四是高杠桿策略，盡量通過快速周轉(zhuǎn)，取得經(jīng)濟(jì)規(guī)模和高于行業(yè)平均水平的投資回報(bào)率。

 

綠地把為地方政府建設(shè)超高層建筑作為重要的戰(zhàn)略之一，也讓外界產(chǎn)生了一定的質(zhì)疑，甚至有人將綠地的成功歸結(jié)于張玉良對(duì)政府關(guān)系的把控上。

 

對(duì)此，在接受記者采訪時(shí)，一位接近綠地的房企高層告訴記者：“從綠地整個(gè)發(fā)展來看，是完全市場(chǎng)化的。當(dāng)然，與政府關(guān)系好是肯定的，做房地產(chǎn)企業(yè)，特別是做超高層建筑的房企，與各地政府關(guān)系都比較好。但關(guān)系好并不代表不用市場(chǎng)化手段，今年以來，包括上海在內(nèi)的很多地方，都能看到綠地與其它房企一起去搶地。這體現(xiàn)了綠地靈活、非常市場(chǎng)化的一面。”

 

調(diào)整結(jié)構(gòu)急速擴(kuò)張

 

隨著一座座綠地中心迅速在全國各地落樁，綠地的發(fā)展重心也開始逐步向商業(yè)地產(chǎn)傾斜，在綠地房地產(chǎn)體系中商業(yè)地產(chǎn)比例已接近40%。

 

早在2012年，張玉良就提出，在兩年內(nèi)綠地的商業(yè)地產(chǎn)比例將調(diào)整到40%-50%。從最新的數(shù)據(jù)來看，2013年商業(yè)地產(chǎn)對(duì)其房地產(chǎn)板塊銷售貢獻(xiàn)就將突破60%，提前一年完成既定目標(biāo)。

 

張玉良說：“如果簡(jiǎn)單做住宅，房地產(chǎn)企業(yè)在未來幾年很可能保持一個(gè)低速增長的態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)高增長很難。我們率先轉(zhuǎn)型，才有現(xiàn)在的高增長。”

 

不過，目前商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域泡沫化已經(jīng)開始。即使力主做商業(yè)的萬科總裁郁亮，也在今年表示出對(duì)商業(yè)地產(chǎn)局部過熱的擔(dān)憂。而商業(yè)地產(chǎn)的龍頭萬達(dá)，在遍布全國的60多家萬達(dá)廣場(chǎng)中，也有少部分出現(xiàn)招商問題。

 

對(duì)此，張玉良說，“我們更高端，更注重配比，比如一萬平米應(yīng)該配什么商業(yè)，配多少商業(yè)，我們研究得比較深刻。小公司做專業(yè)，大公司做綜合。”

 

此外，去年以來，綠地更將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)主業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主攻方向加以推進(jìn)。今年10月18日，綠地集團(tuán)啟動(dòng)位于?？诘木G地空港產(chǎn)業(yè)城和五源河旅游文體中心項(xiàng)目。據(jù)了解，以上兩個(gè)項(xiàng)目加上綠地在?？诘?ldquo;騎樓老街”歷史旅游文化區(qū)，三個(gè)綜合體項(xiàng)目總共占地2.23萬畝。資料顯示，此三個(gè)項(xiàng)目均為?？谑兄卮髴?zhàn)略性城市綜合開發(fā)項(xiàng)目，并涉及歷史旅游、文化體育、空港物流、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)。按照規(guī)劃，綠地集團(tuán)將在此投入500億進(jìn)行發(fā)展。

 

除了加緊產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整之外，綠地不再滿足于在國內(nèi)的發(fā)展，積極拓展海外市場(chǎng)。而這正符合張玉良所說的“公司發(fā)展全國化、資本化和全球化”的三大階段。

 

日前，綠地集團(tuán)與Forest City Ratner Companies(森林城公司)簽署諒解備忘錄，雙方將成立合資公司，共同收購開發(fā)后者持有的布魯克林大西洋廣場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資預(yù)計(jì)將超過50億美元。這是紐約近20年來最大規(guī)模房地產(chǎn)單體項(xiàng)目，同時(shí)也是中國房企迄今為止在美最大投資項(xiàng)目。

 

至此，綠地的海外項(xiàng)目依次落地：綠地韓國旅游健康城首期住宅產(chǎn)品銷售勢(shì)頭良好，一期已去化逾八成，年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)銷售額超10億元，投資回報(bào)率也相當(dāng)可觀；澳大利亞悉尼“綠地中心”即將啟動(dòng)改建并對(duì)外銷售，其展示中心已于11月初正式對(duì)外開放，市場(chǎng)反響熱烈，項(xiàng)目即將在悉尼、上海、香港、新加坡全球同步發(fā)售，目前已預(yù)訂150套，總貨值超10億元人民幣；美國洛杉磯“綠地大都會(huì)”項(xiàng)目已正式進(jìn)入規(guī)劃調(diào)整及國內(nèi)外審批流程；德國法蘭克“福鉑驪酒店”已順利掛牌運(yùn)營；同時(shí)泰國曼谷、芭提雅，以及澳大利亞墨爾本等地項(xiàng)目均在有序推進(jìn)中。

 

據(jù)透露，今年綠地集團(tuán)海外板塊銷售收入計(jì)劃達(dá)20-30億元人民幣，酒店業(yè)務(wù)計(jì)劃新進(jìn)入2-3個(gè)國家，到今年年底，集團(tuán)海外項(xiàng)目總投資額預(yù)計(jì)將達(dá)200億元。

 

對(duì)此，綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“我們明確了當(dāng)前所實(shí)施的商業(yè)模式，即利用中國市場(chǎng)資源實(shí)施全球化戰(zhàn)略，‘做國內(nèi)市場(chǎng)的海外延伸’。優(yōu)先選擇中國投資者、移民群體較為青睞、中國游客及留學(xué)生較多的國家及城市參與投資開發(fā)，確保項(xiàng)目成功銷售和穩(wěn)健運(yùn)營。”

 

顯而易見，從快進(jìn)快出的住宅轉(zhuǎn)向周轉(zhuǎn)率低的商業(yè)地產(chǎn)，將給開發(fā)商帶來更大的資金壓力。相關(guān)分析人士指出，國內(nèi)超高層建筑的建安成本為3000-5000元/平方米，在定價(jià)上，綠地可獲得較高的溢價(jià)，但這對(duì)綠地的資金實(shí)力和整體營銷能力也帶來了不小的考驗(yàn)。

 

那么，綠地如何保證“不差錢”呢？在采訪中，一位接近綠地的房企高層告訴記者：“在商業(yè)模型上，綠地采用租售并舉的模式，通過的出售與出租部分的合理配比、開發(fā)節(jié)奏的合理安排來平衡現(xiàn)金流。以其最主打的綠地中心為例，該中心將涵蓋寫字樓、商鋪和酒店等業(yè)態(tài)，一般酒店和大型商業(yè)持有經(jīng)營，辦公產(chǎn)品則大部分出售。