臨港新城七幅地塊遭遇156家房企“圍搶”，平均溢價率超過400%，約1.5萬元/平方米的樓板價遠(yuǎn)超周邊房價，拿地企業(yè)全都是小型投資公司或自然人，在上海自貿(mào)區(qū)成立的利好刺激下，臨港新城的土地面臨被資金炒作的現(xiàn)實，連續(xù)搶下臨港三幅地塊的公司也坦言，拿地價格令公司感受到壓力。
“此前我們內(nèi)部預(yù)計1.1萬~1.2萬/平方米基本就能拿下來，但沒想到地價最終能達(dá)到這么高。”上周一舉在臨港拿下三幅土地的上海錦繡投資管理有限公司（下稱“錦繡投資”）相關(guān)負(fù)責(zé)人對《第一財經(jīng)（微博)日報》記者稱，“我們想在臨港做點項目，所以下了決心必須拿地。”
一位參與競拍的品牌房企投資部人士認(rèn)為，小型投資公司前來拍地可以說沒策略可言，這樣的價格在臨港拿地很不理智。
投資公司臨港搶地
“這家企業(yè)是哪里的？好像沒聽說過。”上周，臨港新城每拍出一塊地，這樣的問題總是被業(yè)內(nèi)人士重復(fù)提起。直到七幅地塊全部拍出，還是沒有業(yè)界熟知的品牌房企現(xiàn)身摘地。最終，七幅地塊分別被錦繡投資、富熹控股、越州投資、新丹投資及自然人熊習(xí)生拿下，合計地價18.06億元。
“七塊地都被投資公司獲得，而真正理性的房企沒有來，這確實是一個值得關(guān)注的問題。”一位接近臨港管委會的人士對記者稱，此次在臨港拿地的房企可以分為兩類，一類是首次在上海拿地，想要打造樣板項目建立自己的品牌，另一類完全就是沖著自貿(mào)區(qū)的概念去的。“現(xiàn)在看來，自貿(mào)區(qū)帶來的想象空間太大，大家確實有些盲目。”
工商資料顯示，錦繡投資成立時間為2012年5月8日，注冊資本300萬元，法人代表為戚士新。記者了解到，該公司隸屬于大連永嘉集團(tuán)，后者成立于1993年，涉足建筑、地產(chǎn)行業(yè)。此次是永嘉集團(tuán)第一次在上海拿地。
“我們到上海的很多區(qū)域看過地，最終還是選擇了臨港這個地方，一方面是因為我們老板個人特別喜歡滴水湖的環(huán)境，另一方面也是受自貿(mào)區(qū)的吸引。”上述錦繡投資相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，“我們原計劃七塊地全都拿下，資金都準(zhǔn)備好了，但后來參與競買的房企實在太多，競爭激烈程度也遠(yuǎn)超我們的想象。”
不過，在克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄看來，錦繡投資這樣的拿地邏輯并不理性。“如果該公司本身資金實力比較強，那就只能囤著慢慢開發(fā)，如果是高杠桿操作，后期的經(jīng)營風(fēng)險就非常大了。”
一位參與臨港地塊競買的開發(fā)商認(rèn)為，這七幅土地的體量小、總價低，給了小房企“以小博大”的機(jī)會。“富熹控股和熊習(xí)生拿下的兩幅土地僅僅是‘一墻之隔’，按照正常的拿地邏輯，稍微有實力一點的開發(fā)商都會選擇兩塊地一起拿。這一方面說明競爭的激烈，另一方面也證明這些小企業(yè)的實力其實非常有限。”
知情人士向記者透露，富熹控股背后的“金主”是一家名為兆安房地產(chǎn)的港資公司。工商資料顯示，兆安房地產(chǎn)成立時間為1994年3月28日，注冊資本6700萬美元。經(jīng)營范圍為在浦東新區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)2-14-1地塊內(nèi)從事住宅、租賃公寓及商業(yè)、辦公配套設(shè)施的開發(fā)、經(jīng)營等。
“自貿(mào)區(qū)一成立，老板就去臨港看地了。”上述知情人士表示，富熹控股很有可能將這一項目做成高端酒店式公寓長期經(jīng)營。
部分樓盤趁勢漲價
“這波情況確實很特殊，大家都很關(guān)注之后的市場會怎么走。”一位在臨港有項目的開發(fā)商表示。
地價連創(chuàng)新高的臨港新城，新入市房源的報價也沖上高位。上周末，臨港新城某樓盤推出100多套精裝修兩房和60套疊加別墅。公寓房源中有優(yōu)惠的均價2.1萬元/平方米，沒有優(yōu)惠的均價2.3萬元/平方米，別墅均價在2.1萬元/平方米。此前，該樓盤的成交均價為1.8萬元/平方米。
昨日，該樓盤的一名售樓人員對記者表示，目前大部分房源已經(jīng)售出，僅剩下1樓和2樓的少數(shù)房源，價格在2萬~2.1萬元/平方米。“多數(shù)客戶前來購房均是看好臨港地區(qū)未來的漲價預(yù)期，而這部分預(yù)期很大程度上來自于近期臨港拍出的多宗高溢價土地。”
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，自貿(mào)區(qū)帶來房價上漲紅利的同時，也會帶來調(diào)控的風(fēng)險。同時，房價地價過快上漲也將提高產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人口導(dǎo)入的門檻，有可能造就自貿(mào)區(qū)區(qū)域“鬼城”、“空城”，不利于整個自貿(mào)區(qū)板塊的產(chǎn)城融合。
錦繡投資相關(guān)負(fù)責(zé)人也坦言，“現(xiàn)在這個樓板價，公司確實是有壓力的，對于后續(xù)如何開發(fā)，現(xiàn)在還沒有明確的說法可以透露。”
上述在臨港有項目的開發(fā)商告訴記者，其實此前臨港開發(fā)已經(jīng)投入了巨量的資金，但是整個區(qū)域還是沒有完全起來。“新城建設(shè)不是靠激情，而是講科學(xué)的。這波小房企的盲目搶地，對后期的發(fā)展有可能是不利的，當(dāng)然，如果這個樓板價能夠穩(wěn)住，整個市場就真的被炒熱了。”
“產(chǎn)業(yè)和人口的導(dǎo)入是臨港新城能否最終繁榮起來的決定性因素。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，“我們梳理了上海140個鎮(zhèn)的‘投資作戰(zhàn)地圖’，臨港確實上升得很快，如果從3~5年的角度考慮，那邊的機(jī)會是非常大的，這次臨港土地價格的飆漲，也體現(xiàn)了其價值所在。雖然這次都是小企業(yè)拿的地，但不代表大企業(yè)沒有在行動。不少大型國企也已經(jīng)在做規(guī)劃，只不過其不一定從二級市場拿地。”
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