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  • 臨港地價瘋漲:一場非理性的資本短炒盛宴?

    2013年12月27日 09:02
    來源:第一財經(jīng)日報
    臨港新城七幅地塊遭遇156家房企“圍搶”,平均溢價率超過400%,約1.5萬元/平方米的樓板價遠(yuǎn)超周邊房價,拿地企業(yè)全都是小型投資公司或自然人,在上海自貿(mào)區(qū)成立的利好刺激下,臨港新城的土地面臨被資金炒作的現(xiàn)實,連續(xù)搶下臨港三幅地塊的公司也坦言,拿地價格令公司感受到壓力。
     
    “此前我們內(nèi)部預(yù)計1.1萬~1.2萬/平方米基本就能拿下來,但沒想到地價最終能達(dá)到這么高。”上周一舉在臨港拿下三幅土地的上海錦繡投資管理有限公司(下稱“錦繡投資”)相關(guān)負(fù)責(zé)人對《第一財經(jīng)(微博)日報》記者稱,“我們想在臨港做點項目,所以下了決心必須拿地。”
     
    一位參與競拍的品牌房企投資部人士認(rèn)為,小型投資公司前來拍地可以說沒策略可言,這樣的價格在臨港拿地很不理智。
     
    投資公司臨港搶地
     
    “這家企業(yè)是哪里的?好像沒聽說過。”上周,臨港新城每拍出一塊地,這樣的問題總是被業(yè)內(nèi)人士重復(fù)提起。直到七幅地塊全部拍出,還是沒有業(yè)界熟知的品牌房企現(xiàn)身摘地。最終,七幅地塊分別被錦繡投資、富熹控股、越州投資、新丹投資及自然人熊習(xí)生拿下,合計地價18.06億元。
     
    “七塊地都被投資公司獲得,而真正理性的房企沒有來,這確實是一個值得關(guān)注的問題。”一位接近臨港管委會的人士對記者稱,此次在臨港拿地的房企可以分為兩類,一類是首次在上海拿地,想要打造樣板項目建立自己的品牌,另一類完全就是沖著自貿(mào)區(qū)的概念去的。“現(xiàn)在看來,自貿(mào)區(qū)帶來的想象空間太大,大家確實有些盲目。”
     
    工商資料顯示,錦繡投資成立時間為2012年5月8日,注冊資本300萬元,法人代表為戚士新。記者了解到,該公司隸屬于大連永嘉集團(tuán),后者成立于1993年,涉足建筑、地產(chǎn)行業(yè)。此次是永嘉集團(tuán)第一次在上海拿地。
     
    “我們到上海的很多區(qū)域看過地,最終還是選擇了臨港這個地方,一方面是因為我們老板個人特別喜歡滴水湖的環(huán)境,另一方面也是受自貿(mào)區(qū)的吸引。”上述錦繡投資相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示,“我們原計劃七塊地全都拿下,資金都準(zhǔn)備好了,但后來參與競買的房企實在太多,競爭激烈程度也遠(yuǎn)超我們的想象。”
     
    不過,在克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄看來,錦繡投資這樣的拿地邏輯并不理性。“如果該公司本身資金實力比較強,那就只能囤著慢慢開發(fā),如果是高杠桿操作,后期的經(jīng)營風(fēng)險就非常大了。”
     
    一位參與臨港地塊競買的開發(fā)商認(rèn)為,這七幅土地的體量小、總價低,給了小房企“以小博大”的機(jī)會。“富熹控股和熊習(xí)生拿下的兩幅土地僅僅是‘一墻之隔’,按照正常的拿地邏輯,稍微有實力一點的開發(fā)商都會選擇兩塊地一起拿。這一方面說明競爭的激烈,另一方面也證明這些小企業(yè)的實力其實非常有限。”
     
    知情人士向記者透露,富熹控股背后的“金主”是一家名為兆安房地產(chǎn)的港資公司。工商資料顯示,兆安房地產(chǎn)成立時間為1994年3月28日,注冊資本6700萬美元。經(jīng)營范圍為在浦東新區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)2-14-1地塊內(nèi)從事住宅、租賃公寓及商業(yè)、辦公配套設(shè)施的開發(fā)、經(jīng)營等。
     
    “自貿(mào)區(qū)一成立,老板就去臨港看地了。”上述知情人士表示,富熹控股很有可能將這一項目做成高端酒店式公寓長期經(jīng)營。
     
    部分樓盤趁勢漲價
     
    “這波情況確實很特殊,大家都很關(guān)注之后的市場會怎么走。”一位在臨港有項目的開發(fā)商表示。
     
    地價連創(chuàng)新高的臨港新城,新入市房源的報價也沖上高位。上周末,臨港新城某樓盤推出100多套精裝修兩房和60套疊加別墅。公寓房源中有優(yōu)惠的均價2.1萬元/平方米,沒有優(yōu)惠的均價2.3萬元/平方米,別墅均價在2.1萬元/平方米。此前,該樓盤的成交均價為1.8萬元/平方米。
     
    昨日,該樓盤的一名售樓人員對記者表示,目前大部分房源已經(jīng)售出,僅剩下1樓和2樓的少數(shù)房源,價格在2萬~2.1萬元/平方米。“多數(shù)客戶前來購房均是看好臨港地區(qū)未來的漲價預(yù)期,而這部分預(yù)期很大程度上來自于近期臨港拍出的多宗高溢價土地。”
     
    同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示,自貿(mào)區(qū)帶來房價上漲紅利的同時,也會帶來調(diào)控的風(fēng)險。同時,房價地價過快上漲也將提高產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人口導(dǎo)入的門檻,有可能造就自貿(mào)區(qū)區(qū)域“鬼城”、“空城”,不利于整個自貿(mào)區(qū)板塊的產(chǎn)城融合。
     
    錦繡投資相關(guān)負(fù)責(zé)人也坦言,“現(xiàn)在這個樓板價,公司確實是有壓力的,對于后續(xù)如何開發(fā),現(xiàn)在還沒有明確的說法可以透露。”
     
    上述在臨港有項目的開發(fā)商告訴記者,其實此前臨港開發(fā)已經(jīng)投入了巨量的資金,但是整個區(qū)域還是沒有完全起來。“新城建設(shè)不是靠激情,而是講科學(xué)的。這波小房企的盲目搶地,對后期的發(fā)展有可能是不利的,當(dāng)然,如果這個樓板價能夠穩(wěn)住,整個市場就真的被炒熱了。”
     
    “產(chǎn)業(yè)和人口的導(dǎo)入是臨港新城能否最終繁榮起來的決定性因素。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示,“我們梳理了上海140個鎮(zhèn)的‘投資作戰(zhàn)地圖’,臨港確實上升得很快,如果從3~5年的角度考慮,那邊的機(jī)會是非常大的,這次臨港土地價格的飆漲,也體現(xiàn)了其價值所在。雖然這次都是小企業(yè)拿的地,但不代表大企業(yè)沒有在行動。不少大型國企也已經(jīng)在做規(guī)劃,只不過其不一定從二級市場拿地。”
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