張玉良

 

[ 地產(chǎn)行業(yè)走出高價值增長的“黃金十年”，邁向更集約化、規(guī)模化、細分化的“鉑金時代”，房企面臨重新定位、再次出發(fā) ]

 

2014年將注定是深刻變革的一年。在世界經(jīng)濟回暖復蘇、國內經(jīng)濟企穩(wěn)向好的宏觀背景下，地產(chǎn)行業(yè)走出高價值增長的“黃金十年”，邁向更集約化、規(guī)?；⒓毞只?ldquo;鉑金時代”，次高速增長區(qū)間使得同質化、粗放化、低價跑量的運營模式無法抵御政策影響、行業(yè)波動的風險，也無法給企業(yè)帶來高附加值的利益產(chǎn)出，房企面臨重新定位、再次出發(fā)。一系列改革部署和即將到來的紅利釋放，更是堅定了地產(chǎn)業(yè)不僅要成為改革的參與者，更要做改革推動者的信心。

 

如何抓住窗口期，使宏觀的改革成果預期在微觀的企業(yè)發(fā)展上生根發(fā)芽？至少可以從三個方向上積極思考。

 

細分市場新需求

 

對接農(nóng)業(yè)轉移人口有序市民化的改革要求，戶籍制度的松動、城市基本公共服務均等化的趨勢不可避免。對于地產(chǎn)行業(yè)來說，城郊一體化建設、新城建設相信將迎來新一輪需求的集中釋放。同時，一二線城市這個最大的細分市場仍然會借力新型城鎮(zhèn)化建設的春風，繼續(xù)成為房企角逐的重點。雖然一、二線城市落戶政策或逐步縮緊，但一方面由于高度聚合的優(yōu)質資源平臺對于中高端人才的吸引力持續(xù)高企，另一方面由于城鎮(zhèn)居民住房保障全覆蓋的保障體系加速建立，剛需住宅、保障性住房的市場空間仍然很大。在一二線城市蓬勃發(fā)展的中產(chǎn)階層所帶來的改善性住房需求，雖被暫時的政策組合拳影響，但從中遠期來看，仍然是行業(yè)成長和企業(yè)發(fā)展最堅實的依憑。一二線城市快速增長的城市“肌體”更新需求，還將催生大量的舊城改造項目。這些項目體量大、能級高、復合性強，房企如能有效對接需求，將不僅從中實現(xiàn)規(guī)模和效益的增長，還將對企業(yè)聲譽的提升帶來極大的價值。

 

產(chǎn)城融合、平臺化發(fā)展新契機

 

轉型升級不能只是一個萬金油式的概念，而應該是一個可分解、可操作、可執(zhí)行的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方案。中央把產(chǎn)城融合作為新型城鎮(zhèn)化的基本導向之一，上升到了戰(zhàn)略層面；而房企借勢而為，把地方經(jīng)濟轉型升級的具體需求和企業(yè)成長的迫切需要結合，把自身所掌握的豐富合作資源注入城市經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)功能、空間布局的提升上，將有效帶來互利雙贏。

 

產(chǎn)城融合不僅僅指向如火如荼的造城運動的單一內涵，而更強調支撐城市這一物質形態(tài)的產(chǎn)業(yè)資源、動力結構和發(fā)展理念。應當利用地產(chǎn)業(yè)豐富的上下游合作資源和寬闊視野，發(fā)揮“資源集成商”的優(yōu)勢，向城市建設區(qū)域不斷導入符合政策導向的功能性產(chǎn)業(yè)和功能性社會事業(yè)項目，促進城市與產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)與個人的和諧互促。而這將對企業(yè)的平臺化運作能力提出很大挑戰(zhàn)。平臺化的實質是整合資源，并使得整合而來的資源為各關聯(lián)方的價值成長服務。平臺化房企提供的是集成度高的一體化新城建設解決方案，資源集約度強、功能性多樣、附加價值高；對于企業(yè)的合作關聯(lián)方而言，高質量、品牌化的平臺又能提供優(yōu)質的準入服務和豐厚的投資回報?？蛻艏昂献鞣降臐M意度越高，增值越大，平臺企業(yè)的獲利就越豐。在2014年，我們會見證越來越多的地產(chǎn)企業(yè)平臺化，完成從開發(fā)商向運營商的轉變。

 

海外投資經(jīng)營新局面

 

近年來中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展迅速擴展了富裕階層的數(shù)量和規(guī)模，支撐起強大的購買力，使得海外移民、留學、旅游、投資的需求持續(xù)升溫；國家層面進一步拓寬開放領域、加大開放力度，加之國際資產(chǎn)持續(xù)低位，又大大增強了海外投資的便利性和可行性。值此窗口期，地產(chǎn)企業(yè)應該立足自身優(yōu)勢和實際需求，找到適合于自身的商業(yè)模式，通過自主經(jīng)營、資產(chǎn)置換、財務投資等多種形式，積極參與到國際市場競爭中，以提高中國地產(chǎn)行業(yè)的國際化水平，拓展中國企業(yè)的國際化聲譽。

 

進入新興市場的目的絕不應該是為了字面意義上的“國際化”，而是期待企業(yè)真正能夠積極利用品牌影響力，借助國際資本提高國際資源獲取力，真正打通國內國外兩個市場，獲得在全球進行資源配置的權力。在海外投資的過程中，需要注重風險防控。首先是準確研判市場。通過詳盡嚴謹?shù)目尚行匝芯?、第三方咨詢、盡職調查，選擇平穩(wěn)健康、成長性好的市場和適合企業(yè)投資策略、能夠發(fā)揮既有優(yōu)勢的項目。其次是確保人員管理可控。核心管理團隊基本由集團派駐，確保其有效執(zhí)行集團戰(zhàn)略部署及經(jīng)營策略。再次是全面把握當?shù)胤梢?guī)范，委托國際化律師事務所提供全方位法律服務。當然還包括控制匯率風險。

 

2014年將是國內迎來全面深化改革的開局年，也將是考驗地產(chǎn)企業(yè)轉型升級決心和能力的關鍵時刻。機遇與挑戰(zhàn)同行，我相信，地產(chǎn)行業(yè)只要能根據(jù)自身特質，順應市場規(guī)律，搶抓改革窗口，就一定能獲得自身經(jīng)濟效益和社會效應的同步成長。鉑金十年，我們攜手再出發(fā)。