“能把并非自產(chǎn)的資源整合成為自己的，才是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力所在。”這是地產(chǎn)風(fēng)云人物、綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良的切身感受。近日，在上海國(guó)資高層研討會(huì)上，他還提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拼的就是綜合整合能力。
事實(shí)上，近年來(lái)不少開(kāi)發(fā)商都在整合資源優(yōu)勢(shì)搶奪市場(chǎng)。尤其是在新型城鎮(zhèn)化的背景下，房企之間已經(jīng)正在開(kāi)展一場(chǎng)城市運(yùn)營(yíng)的角逐。
潮涌城市運(yùn)營(yíng)
很難數(shù)清楚究竟有多少房企已將戰(zhàn)略觸及城市運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。媒體用“造房”到“造城”來(lái)形容這場(chǎng)轉(zhuǎn)變。“其實(shí)準(zhǔn)確講造城早幾年已經(jīng)開(kāi)始了，但現(xiàn)在要求更高了，不能造‘空城’、也不能造‘睡城’。”有業(yè)內(nèi)人士表示。
“萬(wàn)科的最新定位是城市配套服務(wù)商。”今年6月，萬(wàn)科總裁郁亮向外界表示。實(shí)際上，萬(wàn)科配套服務(wù)商實(shí)踐已經(jīng)開(kāi)始，其“第五食堂”已在全國(guó)范圍內(nèi)全面開(kāi)花。與此同時(shí)，萬(wàn)科還邁出了商用運(yùn)營(yíng)的第一步，11月位于北京昌平的金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)業(yè)。
同為地產(chǎn)龍頭企業(yè)的綠地集團(tuán)，則日前成立了“綠地•產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心”為中小企業(yè)提供“商務(wù)、資金、服務(wù)、宣傳、發(fā)展”五大核心功能服務(wù)。
“原來(lái)大家更是賣辦公樓，賣出去就不管了，很容易出去 ‘空置’的現(xiàn)象，影響片區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。” 綠地京津事業(yè)部營(yíng)銷總監(jiān)李薊表示。而該中心成立旨在進(jìn)一步促進(jìn)綠地城市綜合體建設(shè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是實(shí)體經(jīng)濟(jì)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相結(jié)合。
今年5月，綠地還出資1.6億元，在盤(pán)龍谷文化城建設(shè)中國(guó)國(guó)家畫(huà)院盤(pán)龍谷創(chuàng)作基地，成為綠地集團(tuán)探索文化產(chǎn)業(yè)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相結(jié)合的重要舉措。
房企積極轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商的背后，無(wú)疑是新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)的機(jī)遇。近日召開(kāi)的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議，明確了未來(lái)我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向和實(shí)現(xiàn)道路，提出要以人為本，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化。
“城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，但是絕對(duì)離不開(kāi)房地產(chǎn)。”有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。他認(rèn)為產(chǎn)業(yè)支撐和服務(wù)保障是城鎮(zhèn)化推進(jìn)的關(guān)鍵，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮整合資源和服務(wù)運(yùn)營(yíng)功能，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展特別要為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供配套服務(wù)。
或?yàn)榉科蟀l(fā)展藍(lán)海
當(dāng)然開(kāi)發(fā)商做城市運(yùn)營(yíng)商，也被認(rèn)為是被形勢(shì)倒逼。當(dāng)下許多地塊的出讓，都會(huì)伴隨有相應(yīng)的開(kāi)發(fā)配套。
2012年，中海地產(chǎn)以20億元的報(bào)價(jià)中標(biāo)寶安尖崗山區(qū)域一塊居住用地。據(jù)悉，這是一塊深圳市難得的低密度住宅用地，但被捆綁藝術(shù)館、規(guī)劃展覽館的運(yùn)營(yíng)管理權(quán)20年。
深圳中海地產(chǎn)高層向媒體透露，當(dāng)時(shí)的“捆綁”條件，不接受也要接受，如果不拿那塊地，中海在深圳就沒(méi)有土地儲(chǔ)備了。
而更為重要的是，企業(yè)的傳統(tǒng)利潤(rùn)模式受到了挑戰(zhàn)。日前某機(jī)構(gòu)發(fā)布了《2013年房企銷售TOP50》排行榜，中國(guó)房企的千億軍團(tuán)已經(jīng)擴(kuò)至7家。榜單樂(lè)觀預(yù)計(jì)，2014年萬(wàn)科、綠地均有望晉級(jí)兩千億量級(jí)。
“住宅市場(chǎng)不可能永遠(yuǎn)增長(zhǎng)下去，不出10年我們會(huì)看到行業(yè)的天花板。”這是萬(wàn)科總裁郁亮年中的言論。他認(rèn)為，不用十年，就會(huì)有傳統(tǒng)意義的“天花板”。“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)到十萬(wàn)億就差不多，一年一千萬(wàn)套住宅，能建多少年大家可以算一算，可能未來(lái)十年，中國(guó)住宅需求量會(huì)穩(wěn)定下來(lái)，甚至?xí)s。”
當(dāng)樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，房企不得不尋找到新的增長(zhǎng)空間。
中原地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)何濤看來(lái)，所謂城市運(yùn)營(yíng)商，不同于一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。它是指如何運(yùn)營(yíng)城市或區(qū)域的發(fā)展商。而這樣的發(fā)展商，必須具備相當(dāng)?shù)膶?shí)力，具有從常規(guī)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)向城市縱深發(fā)展延伸的能力，具有從大盤(pán)開(kāi)發(fā)向區(qū)域經(jīng)濟(jì)拓展能力。
而在這樣的基礎(chǔ)上，城市經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不全部由政府來(lái)包辦，而變成由地方政府來(lái)主導(dǎo)規(guī)劃，由那些頗有實(shí)力的企業(yè)作為城市運(yùn)營(yíng)的執(zhí)行者。在每一項(xiàng)浩大工程的背后，無(wú)不展現(xiàn)出一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)商的執(zhí)行能力和執(zhí)行高度。
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