“我認為2013年房地產的關鍵詞是分化，” 獨立經濟學家、北京大學房地產發(fā)展研究基金中心副主任杜猛說，“房地產市場的區(qū)域性分化從2002年就開始了，只不過2013年非常明顯，我相信2014年會更加明顯、更加清晰。我相信隨著時間的推移，中國的樓市分化得更徹底，一定要談區(qū)域，而不是以點帶面、以偏概全。”
房價需區(qū)域化討論 北上廣不能代表全國
“我始終堅持，如果背離區(qū)域性談房價我個人認為都是無稽之談，”杜猛說，“因為往往我們一談起房價，就談北京和上海，而北京、上海、深圳占了中國房地產可開發(fā)面積的21%左右，總銷售額只占了12%，并不能代表全國的市場。”
杜猛認為，在2013年，房地產調控已經不再執(zhí)行“一人得病全家吃藥”的方法，各地方政府對自己城市的房價在分別進行管控。“我認為2002年，我們國家的房市應該說已經形成了區(qū)域性分化，而且非常嚴重。比如我們的一二線城市，只要是限購的城市都有供求關系失衡、公共產品失衡造成的價格過分上漲，所以它才進行限購。這是一個很特殊的市場。”他說。
在杜猛看來，三四線城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產分析的缺失是今年的一個重要問題，“我們地產界有一大堆發(fā)燒友，就是要逐步用一二線城市的現(xiàn)象代替中國房地產三四線城市甚至五線城市，所謂五線城市就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)。所以我認為五線城市又這么大，他們也在做，他們存在的市場有人愿意去分析嗎？不愿意去分析。”
“這樣的情況下，我們判斷的全國市場是失真的，”杜猛說，“要區(qū)域性地看待中國樓市以及中國房地產行業(yè)。目前，有一種不健康發(fā)展、非理性發(fā)展的行為，我認為我們在2014年的時候要注重這一點。”
房企“不差錢”猛拿地 壟斷是地價飛升主因
房企不差錢和土地價格增幅大是房企在2013年發(fā)力拿地的主要因素，杜猛說，“大部分房企不差錢，從很多房企提前完成全年銷售額就可以看出來。他們拿地的錢一個是銷售額匯款，另一部分是資本市場募集和增發(fā)的資金。”
除了不差錢，杜猛認為土地增幅高是促進房企拼命拿地的一個主要原因，“我們全國土地增值，十年調控始終保持在兩位數(shù)字，有的保持在9.5-13.4這個區(qū)間，大部分都保持在兩位數(shù)，全國的土地增值在這個數(shù)字，，我融資成本很低，可能就是7，我要是漲到13、14，那等于我買了地坐地不動我都可以賺錢。”
針對2013年不斷出現(xiàn)地王的情況，杜猛表示，土地的壟斷政策導致了土地價格的居高不下。他說：“解決問題就是要堅決地落實三中全會的精神，進行土地政策改革。”
“地價為什么漲這么快？”杜猛反問，“賣地現(xiàn)在是相對壟斷，稀缺一點就能賣個好價；我一次性推出五千塊、一萬塊土地，地價馬上就下來了。”
分化是去年地產主導詞 土地政策應全面改革
對于2013年的房地產市場，杜猛選擇了“分化”這個詞作為總結。“重點分為三個部分，”他表示。
首先是政府在退出市場，“過去可能是插手多了，現(xiàn)在越退越多，就是要讓市場決定整個房地產行業(yè)和樓市，當然制度另當別論。”杜猛說。
其次是制度的重建、改革，杜猛說，“根據(jù)三中全會的精神，房地產制度的重建和構建，而不要進行微調，特別是土地政策，因為它影響著我們的城鎮(zhèn)化，所以一定要進行整個房地產市場制度的重建，在現(xiàn)有的基礎上優(yōu)化和全面改革?？傊?，根據(jù)三中全會重啟改革的精神，我們房地產管理的相關政府部門要拿出條款，打破‘游戲的壁壘’，從而保證房地產行業(yè)的健康發(fā)展，保證樓市不那么瘋狂。”
“房地產不是只有70個城市，”杜猛說，市場的分化是他表示的第三個重點。“中國房地產市場不是現(xiàn)在在分化，早就開始分化了，只不過2013年非常明顯，我相信2014年會更加明顯、更加清晰。我相信隨著時間的推移，中國的樓市分化得更強更大，一定要談區(qū)域，談一線、二線、三線城市的樓市，而不是以點帶面，以部分代表整體。
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